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為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號），對房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅制度體系進(jìn)行了充分完善。
關(guān)注1.適用范圍
國稅發(fā)[2009]31號第二條規(guī)定，本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。這里的企業(yè)既包括內(nèi)資企業(yè)，也包括外商投資企業(yè)。對外商投資企業(yè)而言，國稅發(fā)[2009]31號文件對其財(cái)稅處理的影響很大，需要重點(diǎn)學(xué)習(xí)與把握。我們中稅網(wǎng)的客戶群中有不少臺灣同胞投資企業(yè)，如果涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注我網(wǎng)對新31號文件的釋義和解讀。任何一個企業(yè)，只要其從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，就要受到國稅發(fā)[2009]31號的約束。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。
關(guān)注2.開發(fā)產(chǎn)品完工條件
國稅發(fā)[2009]31號文件第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。沿用我胇***サ睦斫猓隕先鎏跫綣甭?，以租j緄囊桓鑫?。策€胺2009]31號文件第三條依然存在缺陷，就是沒有規(guī)定土地開發(fā)的完工條件。如果有關(guān)企業(yè)開發(fā)土地再行轉(zhuǎn)讓，只能比照一般貨物銷售或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行所得稅處理。
國稅發(fā)[2009]31號文件第四條規(guī)定，企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。這意味著我國不少地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)硬性規(guī)定必須實(shí)行核定征收的錯誤政策必須得到糾正。最近，某地國稅機(jī)關(guān)就電話通知某些企業(yè)，如果預(yù)計(jì)2009年所得發(fā)生虧損，必須實(shí)行核定征收，而不是查賬征收，顯然是不符合法理的。
關(guān)注3.收入的處理范圍
國稅發(fā)[2009]31號文件第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。其實(shí)代收代繳費(fèi)用是否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造成本質(zhì)影響。
中稅網(wǎng)財(cái)稅專家王駿提醒有關(guān)納稅人還是需要對代收代繳款項(xiàng)開票流程進(jìn)行必要籌劃，畢竟開票還要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。
關(guān)注4.收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)
國稅發(fā)[2009]31號文件沿用了老31號文件的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)規(guī)定，對房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)提出了下列特殊要求：
*9.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。
第二.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款則實(shí)際付款日確認(rèn)收入，已經(jīng)突破了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，事實(shí)上實(shí)施條例第23條根本沒有任何允許財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對分期收款業(yè)務(wù)進(jìn)行特殊規(guī)定的授權(quán)，其合理性還需要進(jìn)一步論證。
第三.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這是實(shí)踐中最規(guī)范存在的收入確認(rèn)模式。
第四.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
關(guān)注5.開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售
國稅發(fā)[2009]31號文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。
關(guān)注6.計(jì)稅毛利率下調(diào)
國稅發(fā)[2009]31號文件第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定確定:
開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％，此前的規(guī)定是20%。
開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%，此前的規(guī)定是15%。
開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％，此前的規(guī)定是10%。
屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%，和以前的規(guī)定沒有差異，但是需要提供有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)文件。
早在2006年3月6日，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（
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