興安盟會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)不得不關(guān)注的20個(gè)問(wèn)題(二)

　　國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），將此前規(guī)定的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅”調(diào)整為，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。而且執(zhí)行這一規(guī)定的時(shí)間也被追溯到2006年1月1日。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收收入征收所得稅，一方面對(duì)樓市產(chǎn)生刺激，產(chǎn)生了宏觀調(diào)控的效果，另一方面也保證財(cái)政收入，受到了稅務(wù)機(jī)關(guān)歡迎。

　　2008年開(kāi)始，中國(guó)新《企業(yè)所得稅法》正式實(shí)施，舊31號(hào)文件自行廢止。為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售期間產(chǎn)生所得稅政策真空，2008年4月7日，國(guó)家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳政策進(jìn)行了簡(jiǎn)單調(diào)整，要求內(nèi)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。該文件依然延續(xù)了舊31號(hào)文件規(guī)定的利潤(rùn)率水平，對(duì)于非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于3％。

　　中稅網(wǎng)財(cái)稅專(zhuān)家王駿對(duì)此做了簡(jiǎn)單解釋?zhuān)僭O(shè)某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2008年度房地產(chǎn)期房預(yù)售取得預(yù)售收入6000萬(wàn)元，所在地計(jì)稅利潤(rùn)率規(guī)定為20%，則其在進(jìn)行2008年度所得稅匯算清繳期間需要將1200（6000×20%）萬(wàn)元的預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入其年度應(yīng)納稅所得額，課征25%的企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該政策普遍不滿，關(guān)鍵就是很多開(kāi)發(fā)商都埋怨計(jì)稅利潤(rùn)率水平過(guò)高。一位房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士指出，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)，建設(shè)主管部門(mén)明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率不得高于3%，但是稅收上卻規(guī)定計(jì)稅利潤(rùn)率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求降低計(jì)稅利潤(rùn)率的呼聲一直不斷。

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅政策做出適度調(diào)整，除了企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，其計(jì)稅毛利率不得低于3%，延續(xù)以往規(guī)定以外，其他未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率水平將大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳壓力將大大緩解，這在開(kāi)發(fā)商4月初進(jìn)行*9季度所得稅申報(bào)時(shí)就可以得到實(shí)現(xiàn)。

　　關(guān)注7.對(duì)預(yù)售期間計(jì)稅毛利實(shí)際征收企業(yè)所得稅

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

　　值得提醒納稅人注意的是，總局沒(méi)有任何關(guān)注毛利差異調(diào)整需要稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告的強(qiáng)制規(guī)定，這個(gè)時(shí)候需要關(guān)注各地對(duì)此做出的具體規(guī)定。

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十條還規(guī)定，企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　關(guān)注8.成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

　　企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件允許土地增值稅按規(guī)定扣除，對(duì)納稅人十分有利。

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十四條規(guī)定，已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

　　已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

　　企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

　　關(guān)注9.配套設(shè)施稅務(wù)處理

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條規(guī)定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　　(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　關(guān)注10.擔(dān)保金實(shí)際損失才可以扣除

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十九條規(guī)定，企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。之所以允許扣除，是因?yàn)閷?shí)際發(fā)生的損失和企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系，不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的支出。

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。該規(guī)定意味著對(duì)傭金實(shí)行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規(guī)定不適用于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金。

　　關(guān)注11.利息支出稅前扣除

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很關(guān)注利息扣除的有關(guān)規(guī)定。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　　1.企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

　　2.企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分

 　　　　

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