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?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：2008年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
1、取得一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金9000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬(wàn)元；
2、以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、會(huì)所和寫(xiě)字樓各一棟，占地面積各為1/3；
3、住宅樓的開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯堑睦⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息40萬(wàn)元，罰息10萬(wàn)元（能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；
4、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；
5、與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)成本480萬(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有；
6、年底全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入18000萬(wàn)元，將寫(xiě)字樓作價(jià)9000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬(wàn)元。
其他相關(guān)資料：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為5%或10%，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金為936萬(wàn)元。。
根據(jù)上述資料，對(duì)計(jì)算土地增值稅的各項(xiàng)目進(jìn)行分析。
解析：
1、由于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的該土地分別用于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、會(huì)所和寫(xiě)字樓，且各自所占用的土地面積都為1/3。故各自承擔(dān)的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)為3080萬(wàn)元。
2、根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套的會(huì)所、停車場(chǎng)等建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。故會(huì)所發(fā)生的費(fèi)用可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)按規(guī)定扣除。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)算當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。但?duì)于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金融之和，在5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
利息支出，分兩種情況確定扣除金額，（1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金融。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。另根據(jù)規(guī)定超過(guò)貸款期限的利息和罰息是不允許扣除。
根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
?。?00-40-10）+（3080+3000）×5%=554（萬(wàn)元）
會(huì)所可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
?。?080+480）×10%=356（萬(wàn)元）
寫(xiě)字樓可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：
?。?）（3080+4000）×10%=708（萬(wàn)元）
4、寫(xiě)字樓雖然是作價(jià)9000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)商場(chǎng)，但其是收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因而不符合聯(lián)營(yíng)投資征收土地增值稅的規(guī)定，故對(duì)企業(yè)將寫(xiě)字樓作價(jià)聯(lián)營(yíng)的行為不征收土地增值稅，同時(shí)寫(xiě)字樓所發(fā)生的成本費(fèi)用也不可在計(jì)算普通住宅應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)加以扣除。
5、根據(jù)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。故對(duì)普通住宅和會(huì)所支付的土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本可加計(jì)扣除額為：
?。?080+3000+3080+480）×20%=1928（萬(wàn)元）
綜上所述，出售普通住宅可扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為： 3080+3000+554+3080+480+356+1928+936=13414（萬(wàn)元）
增值額為：18000－13414=4586（萬(wàn)元）
增值率為：4586÷13414=34.19%
應(yīng)納土地增值稅額為: 4586×30%=1375.8（萬(wàn)元）
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