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房地產開發(fā)產品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預售階段其實與施工階段對房地產開發(fā)來說應該是同一個階段，但由于房地產企業(yè)預售收入稅務處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。
為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現(xiàn)的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業(yè)取得的預售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。
?。ㄒ唬I業(yè)稅
1、房地產企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務人
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令第540號）*9條規(guī)定：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。房地產企業(yè)預售開發(fā)產品，屬于銷售不動產的行為，當然成為營業(yè)稅納稅義務人。
2、計稅依據
營業(yè)稅的計稅依據即納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：
?。?）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；
?。?）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
?。?）所收款項全額上繳財政。
因此，房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應該按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，自覺履行營業(yè)稅納稅義務，否則存在涉稅風險。但房地產開發(fā)企業(yè)的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業(yè)稅的，否則應該作為“價外費用”繳納營業(yè)稅。
3、視同銷售
新《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例細則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：
?。?）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；
?。?）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；
?。?）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。
4、納稅義務時間
《實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。
自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。
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《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”
由于房地產企業(yè)開發(fā)經營的行業(yè)特點，商品房都是按照項目一次性開發(fā)，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進行結算，要準確地計算該項目每一批商品房實現(xiàn)的銷售收入應繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規(guī)定進行預征，待該期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售后進行結算，才能該項目應繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預繳制度。
預繳稅款從性質上屬于納稅人按照稅務部門規(guī)定核定的應繳納稅款。首先，沒有按照規(guī)定申報繳納預繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務部門發(fā)現(xiàn)納稅人沒有按照規(guī)定申報繳納預繳稅款時，應該按照稅法規(guī)定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規(guī)定加收滯納金。如果納稅人在限期內仍不繳納稅款，稅務部門可以根據《稅收征管法》第六十八條規(guī)定處理：納稅人、扣繳義務人在規(guī)定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。
各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產項目為4.5%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）要求各地提高預征率，該文規(guī)定，為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預征率。
?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅
?。?）預收收入負有納稅義務
《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。
因此，房地產企業(yè)通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務。
?。?）預收收入應納稅所得額的計算方法
國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。“
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：
（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.?
?。ǘ╅_發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
?。ㄋ模儆诮洕m用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
?。?）預售階段廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的稅務處理
原國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：
1、開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。
2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得*9筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。“
新國稅發(fā)[2009]31號文部不再限制預售收入作為計算廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的基數；取消了相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，向后結轉期限最長不得超過3個納稅年度的限制。
?。?）預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題
1、月度或季度
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