高頓網(wǎng)校友情提示，*7鎮(zhèn)江實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售階段環(huán)節(jié)稅收政策詳解(二)總結(jié)如下：
　　申報(bào)時(shí)，不得扣除。
　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號(hào)）*9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。
　　因此，在企業(yè)月度或季度申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當(dāng)期利潤額或所得額中扣除。
　　2、年度所得稅匯算清繳時(shí)，可以扣除。
　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
　　我們知道從毛利額與所得額是兩個(gè)不同的概念，只有將毛利額扣除相應(yīng)的稅金及其費(fèi)用才變成所得額。因此，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，與預(yù)計(jì)收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)該予以扣除。
　　此外，稅金是否屬于當(dāng)期的費(fèi)用，應(yīng)該以納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為依據(jù)判斷，即：納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費(fèi)用；納稅義務(wù)時(shí)間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當(dāng)期費(fèi)用（如預(yù)繳稅款）。營業(yè)稅中已經(jīng)講到，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期的稅金及附加，可以作為當(dāng)期利潤總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。目前不少地方將預(yù)繳的土地增值稅也可以稅前扣除。
　　例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預(yù)售房屋款項(xiàng)1000萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%。會(huì)計(jì)人員[*{6}*]網(wǎng)站——天財(cái)會(huì)計(jì)網(wǎng)（http://www.kj968.com）
　　分析：該房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅時(shí)應(yīng)作如下處理：預(yù)收款項(xiàng)的毛利是150萬元（1000×15%），應(yīng)交的營業(yè)稅是50萬元（1000×5%），應(yīng)交的城建稅及教育附加是5萬元（50×7%+55×3%），預(yù)交的土地增值稅是20萬元（1000×2%），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的所得稅是18.75萬元（75×25%）。
　?。?）產(chǎn)生時(shí)間性差異的處理
　　企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)要調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。
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　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在預(yù)售商品房時(shí)，如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時(shí)，按合同所記載金額的萬分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。
　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)土地使用稅
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)處理同拿地階段。
　?。┓慨a(chǎn)稅
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售階段房產(chǎn)稅稅務(wù)處理涉及、施工階段階段。
 　　　　
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