高頓網(wǎng)校友情提示，*7三門峽實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)(十)總結(jié)如下：
　　與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第109條　關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人：
　?。ㄒ唬┰谫Y金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系；
　?。ǘ┲苯踊蛘唛g接地同為第三者控制；
　?。ㄈ┰诶嫔暇哂邢嚓P(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。
　?。?）同期同類貸款利率包括浮動(dòng)利率嗎？
　　《企業(yè)所得稅法》第三十八條　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：
　?。ㄒ唬┓墙鹑谄髽I(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出；
　　（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。
　　要這里要同期同類貸款利率是包括浮動(dòng)利率，但是，不能超過(guò)金融機(jī)構(gòu)同期、同檔次貸款利率（不含浮動(dòng)）的4倍。
　　中國(guó)人民銀行關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知
　　銀發(fā)[2002]30號(hào)
　　二、嚴(yán)格規(guī)范民間借貸行為。民間個(gè)人借貸活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵循自愿互助、誠(chéng)實(shí)信用的原則。民間個(gè)人借貸中，出借人的資金必須是屬于其合法收入的自有貨幣資金，禁止吸收他人資金轉(zhuǎn)手放款。民間個(gè)人借貸利率由借貸雙方協(xié)商確定，但雙方協(xié)商的利率不得超過(guò)中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)同期、同檔次貸款利率（不含浮動(dòng)）的4倍。超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)界定為高利借貸行為。
　　雖然同期同類貸款利率是應(yīng)該包括浮動(dòng)利率，但是，目前有許多稅務(wù)局只認(rèn)可基準(zhǔn)利率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要遵守當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定。
　　3、集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款問(wèn)題。
　　房地產(chǎn)公司統(tǒng)一向銀行借款，提供給公司內(nèi)其他項(xiàng)目公司(均是法人企業(yè))使用，項(xiàng)目公司按照銀行利率向公司支付利息，是否允許稅前扣除？
　　根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。但是企業(yè)集團(tuán)必須符合規(guī)定的條件。根據(jù)《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》，企業(yè)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.企業(yè)集團(tuán)的母公司注冊(cè)資本在5000萬(wàn)元人民幣以上，并至少擁有5家子公司；2.母公司和其子公司的注冊(cè)資本總和在1億元人民幣以上；3.集團(tuán)成員單位均具有法人資格。
　　集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款需要什么憑證稅前扣除 ？
　　財(cái)稅字[2000]7號(hào)規(guī)定： 中小企業(yè)為解決融資困難，往往由其主管部門或所在企業(yè)集團(tuán)的核心企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)貸款并統(tǒng)一歸還。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：
　　一、為緩解中小企業(yè)融資難的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位(簡(jiǎn)稱統(tǒng)借方)向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位)，并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅。
　　二、統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對(duì)其向下屬單位收取的利息全額征收營(yíng)業(yè)稅。
　　由于集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款按金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征收營(yíng)業(yè)稅，因此可以憑協(xié)議、資金劃撥憑證就可以稅前扣除了，不需要開(kāi)具發(fā)票。
　　4、售后回購(gòu)與售后回租的產(chǎn)生的利息不可以稅前扣除。
　?。?）售后回租
　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)）規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。
　　注意，國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)規(guī)定售后回租不征稅是有條件的，注意“將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”這個(gè)條件，這里的經(jīng)批準(zhǔn)是指按商建發(fā)[2004]560號(hào)規(guī)定：根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的商務(wù)部“三定”規(guī)定，原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部有關(guān)租賃行業(yè)的管理職能和外商投資租賃公司管理職能劃歸商務(wù)部，今后凡（財(cái)稅[2003]16號(hào)）中涉及原國(guó)經(jīng)貿(mào)委和外經(jīng)貿(mào)部管理職能均改由商務(wù)部承擔(dān)。外商投資租賃公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入及行業(yè)監(jiān)管工作繼續(xù)按照商務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。也就是說(shuō)出租方屬于經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方可以按國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)的規(guī)定不征增值稅、營(yíng)業(yè)稅、融資利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前列支；出租方屬于未經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方要按國(guó)稅函【2007】603號(hào)文、國(guó)稅函[2008]576號(hào)規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，承租人支付的屬于融資利息的部分，不能作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。
　?。?） 售后回購(gòu)
　　國(guó)稅函[2008]875號(hào)
　?。ㄈ┎捎檬酆蠡刭?gòu)方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。
　　售后回購(gòu)的會(huì)計(jì)與稅法差異 本來(lái)基本沒(méi)有了。
　　會(huì)計(jì)：售后回購(gòu)，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購(gòu)回該資產(chǎn)。售后回購(gòu)業(yè)務(wù)從本質(zhì)上看是一項(xiàng)融資業(yè)務(wù)，且在形式上的銷售發(fā)生后，一般仍然保留對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)與管理權(quán)，因而不符合銷售確認(rèn)的條件，在會(huì)計(jì)核算中不確認(rèn)收入?；刭?gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購(gòu)期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
　　國(guó)稅函2008]875號(hào)規(guī)定：采用售后回購(gòu)方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。
　　1、 2008年1月1日,某房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售給乙企業(yè)，銷售額5000萬(wàn)元，合同約定2年后回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格6000萬(wàn)元。
　?。?）銷售：
　　借：銀行存款5000
　　貸：應(yīng)付帳款5000(確認(rèn)為負(fù)債)
　　(2)2008年——2009年每年年底：
　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用500
　　貸：應(yīng)付帳款500
　　稅務(wù)處理：年度匯算清繳時(shí)納稅不需要調(diào)增應(yīng)納稅所得額500萬(wàn)元（假定不超過(guò)當(dāng)年銀行同期利率。
　?。?）回購(gòu)年度（2010年）
　　借：應(yīng)付帳款6000
　　貸：銀行存款6000
　　但是，房地產(chǎn)企業(yè)目前禁止返本銷售、售后包租，售后回購(gòu)與售后回租的產(chǎn)生的利息不可以稅前扣除。
　　《*6人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰。
　　6、企業(yè)對(duì)外投資時(shí)資金不足，向銀行借款，此筆借款產(chǎn)生的借
 　　　　
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