高頓網(wǎng)校友情提示,*7平頂山實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)計稅政策的重點和難點(九)總結(jié)如下:
  的價款。
 ?。ㄎ澹Ξ?dāng)期已完工成本對象的計稅成本進行結(jié)算,并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。
  可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。
  這里的積單位工程成本是包括發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,暫時還不要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。
  問題:可售面積如何確定?已實現(xiàn)銷售面積如何確定?
  1、建房(1995)第517號文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標(biāo)準(zhǔn),在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積,銷售面積以測繪面積為準(zhǔn)。
  2、國稅發(fā)〔2001〕142號:總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。
  需要注意的是,計算單位工程成本時,不能人為扣除拆一還一的銷售面積,致使單位工程成本加大。
  3、國稅發(fā)[2005]172號[/url]規(guī)定,面積計算,不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。
  開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分?jǐn)倿橹鳎D(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本時是按照可售面積來進行分?jǐn)?,可售面積是可以銷售的房產(chǎn),建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑, 兩者是有區(qū)別的。
  可售面積= 建筑面積—不參與公攤的建筑面積,
  不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括:
  1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。
  2、供出租或出售的固定車位或?qū)S密噹臁?/div>
  3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
  (六)計算銷售成本(注意要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本)
  對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積,按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,并在當(dāng)期納稅申報時進行扣除。
  已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
 ?。ㄆ撸η捌谝淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行分配,其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,在當(dāng)期納稅申報時進行扣除
 ?。ò耍┏杀菊{(diào)整(二次分?jǐn)偅?/div>
  屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本,應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定,
  1、首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分?jǐn)偅?/div>
  2、然后再將由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分,在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分?jǐn)偂?/div>
  開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本,直接計入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法有4種。
  第三部分:期間費用的扣除及資產(chǎn)的稅務(wù)處理
  一、工資薪金
  1、允許在稅前扣除的工資是指在一個納稅年度內(nèi)實際發(fā)放的工資。
  在會計處理上,預(yù)提的工資計入成本費用,因此,稅前扣除工資與會計核算有差異,稅務(wù)上采取了收付實現(xiàn)制,會計上采取的是權(quán)責(zé)發(fā)生制。企業(yè)在匯算清繳期間實際發(fā)放的工資,不得計入上年的工資支出予以扣除,而應(yīng)計入實際發(fā)放的當(dāng)年在稅前扣除。
  例如, 2010年12月的工資如在2011年1月發(fā)放,不能在2010年度匯算清繳時扣除,而應(yīng)在實際發(fā)放的年度即2011年扣除。
  2、關(guān)于工資薪金總額問題
  《實施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額”,是指企業(yè)按照本通知*9條規(guī)定實際發(fā)放的工資薪金總和,不包括企業(yè)的職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè),其工資薪金,不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額;超過部分,不得計入企業(yè)工資薪金總額,也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。
  3、職工雇傭關(guān)系條件
  職工的含義,必須同時符合兩個條件
 ?。?)《中華人民共和國勞動合同法》第十條
  建立勞動關(guān)系,應(yīng)當(dāng)訂立書面勞動合同。
  已建立勞動關(guān)系,未同時訂立書面勞動合同的,應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個月內(nèi)訂立書面勞動合同。 用人單位與勞動者在用工前訂立勞動合同的,勞動關(guān)系自用工之日起建立。外籍人員可以將《就業(yè)證》、《專家證》視同勞動合同。
  (2) 足額繳納社會保險。
  財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知財稅[2007]92號
  五、享受稅收優(yōu)惠政策單位的條件
  (三)為安置的每位殘疾人按月足額繳納了單位所在區(qū)縣人民政府根據(jù)國家政策規(guī)定的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和工傷保險等社會保險。
  七、有關(guān)定義
  (三)本通知所述“單位在職職工”是指與單位建立勞動關(guān)系并依法應(yīng)當(dāng)簽訂勞動合同或服務(wù)協(xié)議的雇員。
  因此,勞務(wù)人員(臨時勞務(wù)工或勞務(wù)派遣工)的費用不屬于稅法上工資薪金范疇,只能憑勞務(wù)發(fā)票稅前扣除,不作為“三費”扣除基數(shù)。
  二、利息費用的扣除
  1、利息費用,在開發(fā)產(chǎn)品完工前,應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工后,應(yīng)計入財務(wù)費用。
  國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十一條規(guī)定,企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配,其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,可直接在稅前扣除。
  《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號———借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定,符合借款費用資本化條件的存貨,主要包括企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā))開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程,才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說,從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用,在開發(fā)產(chǎn)品完工前,應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工后,應(yīng)計入財務(wù)費用。
  2、企業(yè)向個人支付利息支出的稅前扣除應(yīng)該注意的問題:
 ?。?)企業(yè)向個人支付利息支出必須取得合法的憑證依據(jù)。
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知》(國稅函【2009】777號),《發(fā)票管理辦法》第二十一條規(guī)定:所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項,應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。同時,第二十二條規(guī)定:不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務(wù)報銷憑證,任何單位和個人有權(quán)拒收。
  《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十九條:條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證),是指:
  (一)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;
  另外,《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函[1995]156號)規(guī)定,貸款屬于“金融保險業(yè)”稅目的征收范圍,貸款是指將資金貸與他人使用的行為。不論金融機構(gòu)還是其他單位,只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為,均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為,按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。自然人因貸款取得利息收入屬于經(jīng)營活動,應(yīng)按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
  (2)個人股東也屬于關(guān)聯(lián)方,同樣受比例限制。
  財稅[2008]121號規(guī)定:
  一、在計算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出,不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分,準(zhǔn)予扣除,超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。
  企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出,除符合本通知第二條規(guī)定外,其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為:
  (一)金融企業(yè),為5:1;
  (二)其他企業(yè),為2:1。
  個人也屬于關(guān)聯(lián)方 ?!镀髽I(yè)所得稅法》第四十一條企業(yè)
     
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      會計行業(yè)我們需要了解會計學(xué)的基本原理,熟悉相關(guān)會計科目所核算的基本內(nèi)容,熟悉相關(guān)財務(wù)制度。并且要能通過學(xué)習(xí)會計實操轉(zhuǎn)變成為會計工作的思路。下面就和學(xué)姐一起來了解下房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本?資本化利息怎么結(jié)轉(zhuǎn)?...

      2020-09-25
    • 個人勞務(wù)費內(nèi)容包括哪些?個人所得稅工資所得內(nèi)容!

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      2020-09-25
    • 要約收購的主要內(nèi)容是?要約收購期限!

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      要約收購的價格。價格條款是收購要約的重要內(nèi)容,各國對此都十分重視,主要有自由定價主義和價格法定主義兩種方式。...

      2020-09-25