洛陽(yáng)實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)(八)

　　項(xiàng)目部）發(fā)生的直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用”；另外，為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的理解，應(yīng)該是和工業(yè)的制造費(fèi)用一樣，是指產(chǎn)品（開發(fā)項(xiàng)目）實(shí)體形成的必要（直接）支出，不包括采購(gòu)、銷售、人事、財(cái)務(wù)、總務(wù)等管理人員的間接支出，否則就不是制造成本法了。

　　這里要注意嚴(yán)格區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，即使房地產(chǎn)公司只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總經(jīng)理、會(huì)計(jì)等公司管理人員的工資也不可以作為“開發(fā)間接費(fèi)用”，

　　因?yàn)榭偨?jīng)理和會(huì)計(jì)屬于公司管理人員，其合理的工資薪金應(yīng)作為期間費(fèi)用,在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

　　2、營(yíng)銷營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。

　　單獨(dú)設(shè)立的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)要入開發(fā)間接費(fèi)用，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用—營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 貸：銀行存款，既然沒有計(jì)入固定資產(chǎn)，也就不需要計(jì)提折舊了，也就是說所得稅不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要計(jì)入開發(fā)成本。

　　七、計(jì)稅成本核算的一般程序分為8步:

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十五條規(guī)定：本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

　?。ㄒ唬┐_定成本對(duì)象：

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目（費(fèi)用承擔(dān)者）

　　成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　　成本對(duì)象的確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，一般來講，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別作如下處理：

　　1、一般開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　2、同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　3、對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本。

　　國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

　　這里需要注意三個(gè)問題：

　　1、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）對(duì)完工條件進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定：　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　　從上述規(guī)定可以知道開始投入使用的識(shí)別方法：

　　( 1)開始辦理了入住手續(xù)：也就是業(yè)主拿到了鑰匙，只要拿到了鑰匙，就算是辦理了入住手續(xù)；

　　( 2)實(shí)際入?。壕褪窃诜孔永锷詈途幼?。一棟樓，只要是有一戶入住了，或者是有一戶拿到了鑰匙，這棟樓就屬于稅法上的完工產(chǎn)品。

　　舉例說明，2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。7月，A公司將該寫字樓預(yù)售給大華服裝廠，收到預(yù)付款300萬(wàn)元，當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額30萬(wàn)元，已計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　2、結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的時(shí)點(diǎn)

　　結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的時(shí)點(diǎn)不是說當(dāng)月達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以了。

　　這里有個(gè)問題：房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年建安工程已經(jīng)發(fā)生（房屋當(dāng)年已峻工，部分已出售），但當(dāng)年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計(jì)入?yún)R算年度的建安成本呢？

　　根據(jù)（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

　　第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算成本核算終止日前取得的發(fā)票均可以計(jì)入?yún)R算年度計(jì)稅成本。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時(shí)點(diǎn)與稅法有差異

　　會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的條件一般是：（1）商品房實(shí)物移交手續(xù)，（2）取得了買方付款證明。一般來說，會(huì)計(jì)都是在確認(rèn)收入的同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。而稅法的規(guī)定是在簽定合同的時(shí)候確認(rèn)收入，在完工的時(shí)候結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，無論是確認(rèn)收入還結(jié)轉(zhuǎn)成本，會(huì)計(jì)都比稅法慢。因此，房地產(chǎn)在做匯算清繳時(shí)，一定要按稅法的規(guī)定提前確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，否則，如果完工了也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，仍然按預(yù)計(jì)毛利率征稅，未來將面臨補(bǔ)稅、滯納金、處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（三）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。

　?。ㄋ模?duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，注意會(huì)計(jì)和稅法的差異。

　　1、直接成本：可以直接計(jì)入該成本計(jì)算對(duì)象，如：某一項(xiàng)目支付的地價(jià)款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費(fèi)用等。

　　2、間接成本：如多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清對(duì)象的公共配套設(shè)施費(fèi)（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點(diǎn)或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)選擇一定的方法分配后計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象的費(fèi)用：最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?/div>