高頓網(wǎng)校友情提示，*7濮陽(yáng)實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)(七)總結(jié)如下：
　　規(guī)定。
　　這里特別要注意的是，如果開(kāi)具300萬(wàn)元的建安發(fā)票，又扣除100萬(wàn)元的材料發(fā)票，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)扣除的情況。
　　③扣繳義務(wù)人？甲方是否屬于法定扣繳義務(wù)？
　　<營(yíng)業(yè)稅條例>第十一條 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：
　?。ㄒ唬┲腥A人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人
　　（二）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。
　　<非居民承包工程作業(yè)和提供勞務(wù)稅收管理暫行辦法>
　　國(guó)家稅務(wù)總局令2009年第19號(hào)
　　第二十條　非居民在中國(guó)境內(nèi)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅或增值稅應(yīng)稅行為而在境內(nèi)未設(shè)立經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以代理人為營(yíng)業(yè)稅或增值稅的扣繳義務(wù)人；沒(méi)有代理人的，以發(fā)包方、勞務(wù)受讓方或購(gòu)買(mǎi)方為扣繳義務(wù)人。
　　對(duì)于乙方建筑公司未按照規(guī)定繳納甲方供材環(huán)節(jié)的稅收，甲方已經(jīng)不是營(yíng)業(yè)稅法定扣繳義務(wù)人，是不應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任的。稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的是乙方,不是甲方。
　　④納稅人？乙方的稅是否可以轉(zhuǎn)嫁甲方？
　　一項(xiàng)應(yīng)稅勞務(wù)，由誰(shuí)來(lái)納稅，國(guó)家稅收法律、法規(guī)都有具體明確的規(guī)定。即使甲方和乙方在簽訂建筑工程承包合同時(shí)規(guī)定稅金由甲方繳納，也不能改變納稅人是乙方的事實(shí)。甲供材的營(yíng)業(yè)稅納稅人永遠(yuǎn)是乙方。
　　根據(jù)《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第3條規(guī)定，“任何部門(mén)、單位和個(gè)人作出的與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定一律無(wú)效，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，”“納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無(wú)效”。
　　根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）款“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同為無(wú)效經(jīng)濟(jì)合同的規(guī)定，您公司與業(yè)主在簽訂合同時(shí)規(guī)定由業(yè)主繳納稅金違背了稅收法律、法規(guī)規(guī)定，故此合同不具有法律效力。因此，乙方承包的工程應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅金，只能由乙方繳納而不能轉(zhuǎn)嫁由甲方繳納。
　　4、未取得全額發(fā)票的，可以預(yù)提合同總金額的10％
　　國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*6不得超過(guò)合同總金額的10％
　　這里有個(gè)問(wèn)題需要注意：房地產(chǎn)企業(yè)完工年度未取得全額發(fā)票的，允許按照合同額的10%預(yù)提，這里的合同額按照分合同計(jì)算，還是總合同計(jì)算呢?
　　根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，應(yīng)按照合同總金額計(jì)算。如某公司某項(xiàng)目(屬于同一成本核算對(duì)象)有兩個(gè)出包合同，一個(gè)合同為600萬(wàn)元，另外一個(gè)合同為400萬(wàn)元，其中600萬(wàn)元的合同已經(jīng)取得全額發(fā)票，400萬(wàn)元的合同未取得發(fā)票。在計(jì)算計(jì)稅成本時(shí)，可以按照700萬(wàn)元在稅前扣除，即按照總合同金額1000萬(wàn)元預(yù)提100萬(wàn)元。
　　4、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分?jǐn)偂?/div>
　　四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
　　需要注意的是園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。但是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件件第27條明確，園林綠化等環(huán)境工程費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)。因此，園林綠化費(fèi)用不允許預(yù)提稅前扣除。
　　園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)稅法也沒(méi)有規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)偅髽I(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?/div>
　　五、公共配套設(shè)施費(fèi)。
　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
　　1、產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的配套設(shè)施，要單獨(dú)核算成本。
　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條規(guī)定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
　　(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
　　(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
　　配套設(shè)施的權(quán)屬一直是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，特別是產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本，在做匯算清繳的時(shí)候一定要納稅調(diào)增。
　　2、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十八條 規(guī)定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
　　一般來(lái)說(shuō)即使國(guó)家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不會(huì)超過(guò)建造成本，例如：某企業(yè)建造一個(gè)派出所，耗資300萬(wàn)元，建成后無(wú)償移交給國(guó)家，國(guó)家給予補(bǔ)償100萬(wàn)元，該派出所為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說(shuō)應(yīng)當(dāng)對(duì)（300-100=200萬(wàn)元）在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定200萬(wàn)元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)家作出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除算了。
　　3、地下人防建設(shè)的停車(chē)場(chǎng)為公共配套
　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
　　由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車(chē)場(chǎng)所，其成本很難估計(jì)，所以即使沒(méi)有銷(xiāo)售，也不再保留成本。33條對(duì)此問(wèn)題做了簡(jiǎn)化處理，即：地下基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)論是否對(duì)外銷(xiāo)售、無(wú)論是否已經(jīng)對(duì)外銷(xiāo)售，均作為公共配套設(shè)施一次性進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。等到停車(chē)場(chǎng)所以后出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本，即無(wú)成本同其配比。
　　4、公共配套設(shè)施費(fèi)用可以預(yù)提。
　　31第三十二條(二)
　　公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
　　六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
　　指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。
　　1、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的定語(yǔ)分析
　?。?）增加了限制性后綴規(guī)定：“且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出”?？梢岳斫鉃槿绻軌蚍智宄?jì)稅成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用性質(zhì)的支出，就沒(méi)有必要在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算了。
　?。?）包括范圍有所增加。原規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第二十七條規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。與原規(guī)定相比，表面看減少了“所屬”兩字：即將原來(lái)的“所屬單位（分公司、
 　　　　
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