岳陽實務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)臨時設(shè)施的財稅處理(二)

　　的售樓部、樣板房不屬于基建工地的臨時性房屋，不符合《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第008號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板房房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計稅。在房產(chǎn)原值的確認(rèn)上應(yīng)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”由于會計核算中，對于售樓部、樣板房的成本費用歸集在開發(fā)間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計稅原值，在計算房產(chǎn)稅時就要要進(jìn)行納稅調(diào)整，要把相應(yīng)的地價加到房屋原值中，再按規(guī)定計算房產(chǎn)稅。

　　三、臨時性設(shè)施的土地增值稅的處理

　　（一）對項目基建建造的臨時性房屋，財務(wù)上通過“前期工程費——臨時設(shè)施”核算，在計算土地增值稅是可以作為開發(fā)成本扣除的。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：

　　.房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除，不能作為土地增值稅開發(fā)成本扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。

　　.房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。

　　.房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

　　.企業(yè)售樓部、樣板房在未改變用途之前屬于固定資產(chǎn)，所提折舊計入銷售費用，不能作為土地增值稅開發(fā)成本扣除。

 　　　　

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