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根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實施細則和《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規(guī)定，土地增值稅的稅前扣除項目主要由以下五類組成：
一是取得土地使用權(quán)所支付的金額。是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。這相當于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產(chǎn)時，轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。
二是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本又稱房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成木包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。
1.土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。今年，國稅函[2010]220號第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條*9款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，就抵減本項目拆遷補償費。
2.前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。
3.建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4.基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5.公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6.開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)成本相當于工業(yè)企業(yè)的制造費用，定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。他與原材料（土地）生產(chǎn)加工完成后，由生產(chǎn)成本科目轉(zhuǎn)為庫存商品科目。銷售后，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時由庫存商品科目轉(zhuǎn)為主營業(yè)務成本科目。
三是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于操作，尤其是財務費用中利息支出扣除，作了較為詳細的規(guī)定。利息支出是指為房地產(chǎn)開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用，但計算扣除項目時，僅確定一項財務費用就可以。這三項費用按國稅函[2010]220號第三條規(guī)定來確定：
1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（是指管理費用、銷售費用），在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和的5%以內(nèi)計算扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和的10%以內(nèi)計算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用前述一、二項所述兩種辦法。
4.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。這相當于工業(yè)企業(yè)的期間費用，銷售成立后，直接轉(zhuǎn)為當年損益。
從上述各個項目分析，房地產(chǎn)開發(fā)費用確定的關(guān)鍵，首先，是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”，其次，是財務費用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進入扣除項目。
四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金又稱銷售稅金及附加。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加及其他視同稅金扣除的費用。由于，房地產(chǎn)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，在此不再單獨扣除。不同于利潤計算公式中的銷售稅金及附加，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，少了一項土地增值稅，也是重要的一項扣除項目。
五是其他扣除項目。由財政部確定的一項扣除項目，是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和，加計20%的扣除。但是，對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
綜上所述，單獨核算的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅前兩項扣除項目即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”合計數(shù)，從房地產(chǎn)企業(yè)行成利潤項目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項即房地產(chǎn)開發(fā)費用，就是利潤項目中的管理費用、銷售費用、財務費用，重點確定利息支出扣除項目，可依照國稅函[2010]220號計算；第四項即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，就是利潤項目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項目，就是為銷售成本的20%。
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