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免租金期間房產(chǎn)稅怎樣繳
免租金期間房產(chǎn)稅怎樣繳某外資企業(yè)A于2003年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2003年1月1日~2004年12月31日）免收租金。
2010年4月，該地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)B公司租金支出進(jìn)行核查時(shí)，抽調(diào)了該租賃合同。認(rèn)真研讀合同條款后，稅務(wù)人員認(rèn)為B公司于2003年1月1日~2004年12月31日期間免租使用A公司房產(chǎn)，屬于無租使用納稅單位房產(chǎn)的行為，要求B公司根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字第8號(hào)）第七條、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅號(hào)）*9條的規(guī)定，按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
財(cái)稅地字[1986]第8號(hào)第七條規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。需要注意的是，財(cái)稅[2009]128號(hào)文件發(fā)布后，該規(guī)定已經(jīng)失效。財(cái)稅號(hào)文件*9條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
那么，B公司是否應(yīng)履行該房產(chǎn)稅的繳納義務(wù)？要回答這個(gè)問題，首先必須理清無租使用與免租使用的概念。
“免租”不等于無償使用“無租使用”是不基于租賃交易的使用行為，如房產(chǎn)出借等。無租使用一個(gè)明顯的特征是使用人無需支付租金性質(zhì)的對(duì)價(jià)。即由于房產(chǎn)所有人與使用人并不發(fā)生租賃交易這一法律事實(shí)，因而使用人并無支付租金的義務(wù)，所有人也無權(quán)向使用人收取租金。當(dāng)然，不收取租金并不代表房產(chǎn)所有人不能向房產(chǎn)使用人收取任何費(fèi)用，只是其收取的費(fèi)用不屬于租金性質(zhì)而已。如出借行為中，房產(chǎn)所有人可向使用人收取基于使用行為的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。
“免租使用”則應(yīng)基于發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。免租使用為承租方根據(jù)租賃合同約定而享有的合同權(quán)利。
事實(shí)上，“免租使用”與“無租使用”情形中適用的計(jì)稅方式也不相同。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）第三條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅計(jì)征方法包括兩種：
?。?）從租計(jì)征。房產(chǎn)用于出租的，根據(jù)租金收入計(jì)征；
?。?）按余值計(jì)征。除出租之外的情形，均適用按余值計(jì)征方法。“免租使用”中，房產(chǎn)用于出租，應(yīng)按從租計(jì)征方法繳納房產(chǎn)稅，由于租金為零（租金不合理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行核定），則其應(yīng)繳稅金也為零。而“無租使用”中，由于房產(chǎn)不用于出租，應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)繳房產(chǎn)稅。
租賃行為中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，承租方無需繳納和承擔(dān)房產(chǎn)稅。
國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)文件第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
根據(jù)上述規(guī)定，在房產(chǎn)租賃行為中，除房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產(chǎn)所有人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)最終承擔(dān)房產(chǎn)稅。即使存在代繳情形，代繳義務(wù)人也只是負(fù)責(zé)將納稅義務(wù)人的應(yīng)繳稅金代為繳納入庫(kù)，而無需承擔(dān)該房產(chǎn)稅支出。這也正是財(cái)稅地字[1986]第8號(hào)、財(cái)稅[2009]128號(hào)文件規(guī)定房產(chǎn)使用人只需履行“代繳”房產(chǎn)稅義務(wù)的原因。
對(duì)于上述案例，應(yīng)該這樣處理：由于免租使用不屬于無租使用，因此B公司無需履行代繳房產(chǎn)稅的義務(wù)。
由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確歸屬于A公司，且該房產(chǎn)也非用于出典業(yè)務(wù)，亦不存在未解決的租典糾紛，因而可以明確房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)為A公司。B公司不是納稅義務(wù)人，無需繳納和承擔(dān)繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)。
免稅房產(chǎn)出租須繳稅上述案例中，導(dǎo)致稅企分歧的原因，一是將“免租使用”與“無租使用”均歸屬為無償使用而忽略了兩者的本質(zhì)區(qū)別；二是對(duì)上述兩文件的立法動(dòng)機(jī)缺乏準(zhǔn)確地理解，上述規(guī)定的立法動(dòng)機(jī)主要是為了堵塞征管漏洞。根據(jù)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、事業(yè)單位、宗教寺廟等單位自用房產(chǎn)屬于免稅房產(chǎn)，但如該房產(chǎn)提供給其他納稅單位或個(gè)人使用，則需按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。由于上述免稅單位一般不能從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其在提供房產(chǎn)給其他單位使用時(shí)，往往不簽訂租賃合同，如出借房產(chǎn)，從而產(chǎn)生“無租使用”情形。在此情形中，房產(chǎn)不再符合免稅條件，從而應(yīng)予以征稅。由于使用方一般為經(jīng)營(yíng)單位，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管，規(guī)定由其“代繳”房產(chǎn)稅，從而有利于堵塞征管漏洞，防止房產(chǎn)稅流失。
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