房地產(chǎn)政策開始步入正軌此前政策有偏差
許善達：去年10月29號，政治局就“加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”進行了集體學習，很多學者，包括一些部門的人，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商，新聞界人士，對這次會議都沒有給予足夠的關(guān)注。因此對于房地產(chǎn)政策的判斷有一個非常重要的信息沒有掌握。聯(lián)辦財經(jīng)研究院完成了一篇研究報告對這次會議有一個判斷：以這次學習會為標志，中國房地產(chǎn)政策開始在總體上步入正軌。研究院是經(jīng)過非常深入的討論，和很多人交換過意見，最后做出這個非常重大的判斷。
什么是“步入正軌”呢？這次會議這樣的提法，表明以前的房地產(chǎn)政策沒有步入正軌，有著重大的偏差。兩會上很多人反映總理報告里沒有提加強房地產(chǎn)調(diào)控，抑制房價過快上漲等，認為這是一個一般性的變化，實則不然。當前整個房地產(chǎn)的政策有了戰(zhàn)略上的調(diào)整。原來政策出發(fā)點都是抑制房價過快上漲，讓房價回歸合理水平，認為房價太高了應(yīng)該降下來。所以采取的措施比如限購等都是在房價上做文章。住建部過去考核各地房價，現(xiàn)在住建部不考核房價，把房價考核指標取消了，這是一個根本性的政策調(diào)整。
樓市調(diào)控政策生變住有所居是重點
政府十八屆三中全會中提到要讓市場發(fā)揮決定性作用，政府調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)揮重要的作用，這兩個問題怎么結(jié)合，這是一個非常大的問題。不過從去年10月份到現(xiàn)在差不多4、5個月的時間，實際上已經(jīng)逐步完成了一個房地產(chǎn)政策的戰(zhàn)略調(diào)整?，F(xiàn)在政府關(guān)注的不是房價上漲百分之幾，有沒有漲太快。習近平總書記在學習會上講，保障性住房是黨和政府對人民的承諾，必須堅決的完成計劃。這次李克強總理在政府工作報告和記者招待會上講的，要關(guān)注低收入群體，解決他們的住房問題，這是政府的責任。這些都體現(xiàn)了政府的房地產(chǎn)政策戰(zhàn)略從抑制房價轉(zhuǎn)移到要幫助低收入的居民能夠住有所居。
2012年人口普查結(jié)果，2010年中國城鎮(zhèn)居民有1700萬戶，人均居住面積少于8平方米。此外，有數(shù)據(jù)顯示，中國有2800萬戶住宅沒有自來水，有5000多萬戶住宅廚房廁所不全，也就是有住房沒有廁所，或者有廁所沒有廚房等等，中國平均一戶人口是3點幾，所以5000萬戶住宅廁所、廚房不全，估計有1.6、1.7億城鎮(zhèn)居民住的是不具備基本居住條件的住房。上屆政府已經(jīng)啟動并實施了保障性住房計劃，但是完成進度不夠理想。既有客觀原因，也有主觀原因。當前政府的職責按照習總書記指示，首先就應(yīng)該是解決低收入居民群體怎么住到具備最基本居住條件的住房里，也就是說這1.6、1.7億人的居住問題?，F(xiàn)在整個房地產(chǎn)調(diào)控若干項政策都在逐步的調(diào)整，來實施以政治局學習會為代表的正軌的新戰(zhàn)略，要是把這個戰(zhàn)略抓住了，懂得了，就會知道為什么不考核房價了？為什么會出現(xiàn)這幾個月房地產(chǎn)政策的一系列的變化。
共有產(chǎn)權(quán)房完全符合現(xiàn)在中國國情
共有產(chǎn)權(quán)房。上海市在俞正聲、韓正同志領(lǐng)導(dǎo)下，已經(jīng)搞了好幾年“共有產(chǎn)權(quán)房”了。實際上是和房產(chǎn)稅試點同時搞的，雖然沒有列入中央政府批準的“試點”，實際上，是中國房地產(chǎn)政策重要的試點之一，而且被實踐證明是成功的試點。我國有一類居民被稱之為“夾心層”，上海搞共有產(chǎn)權(quán)房就是解決夾心層的住房問題，上海定了一條線，家庭收入水平、資產(chǎn)，凡是在這個線下面都可以申請。共有產(chǎn)權(quán)房是什么概念？這個房子比如賣2萬塊錢，買房子政府給你出6000，你用70%的房價，可以買到一個100%房價的房子，但是那6000不是作為補貼給的，房產(chǎn)證上要說明你擁有這個房子70%的產(chǎn)權(quán)，政府擁有30%，這錢不給你，只不過是政府用這個錢幫助你買到這個房子，你能夠居住，這是上海的共有產(chǎn)權(quán)房制度。
共有產(chǎn)權(quán)房五年之內(nèi)不許賣，五年后如果你收入增加了要改善住房條件了，要賣，那30%政府要收回，如果這房子溢價了政府也要30%，相當于股權(quán)投資一樣，如果你收入沒改善要一直住著，政府這30%不收回，你就住著，就用70%的錢買到一個100%價格的房子，你只擁有這個房子70%的產(chǎn)權(quán)，這個政策解決了一大批人的居住問題。這是俞正聲和韓正同志在研究上海房地產(chǎn)政策的時候做出的一個重要的決策，我認為這個也可以叫做一個試點，因為全國沒有做，上海就做了，這個試點是完全符合現(xiàn)在中國整個國情，完全符合習近平總書記通過政治局學習會提出的房地產(chǎn)政策的新的戰(zhàn)略方向。
上海、重慶房產(chǎn)稅試點已被廢棄房地產(chǎn)政策現(xiàn)整體調(diào)整
根據(jù)習近平總書記的指示精神，李克強總理報告里要求各地對共有產(chǎn)權(quán)房進行探索，住宅建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)同志已經(jīng)發(fā)表了若干次講話號召各地探索共有產(chǎn)權(quán)房。有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都講要進行共有產(chǎn)權(quán)房探索，都不提要擴大上海、重慶房產(chǎn)稅試點，這意味著目前上海、重慶房產(chǎn)稅試點已經(jīng)被廢棄。
財政部新領(lǐng)導(dǎo)的講話也改變了上任財政部領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計的房產(chǎn)稅試點的模式。上屆財政部推出的是整個房地產(chǎn)稅收政策都不動，增加一個居民住宅保有環(huán)節(jié)的稅收。財政部新領(lǐng)導(dǎo)主張，要在減少交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的條件下來增加保有環(huán)節(jié)的稅?？梢哉f，財政部新領(lǐng)導(dǎo)否定了上任領(lǐng)導(dǎo)的房產(chǎn)稅試點模式。兩個主要部門都否定了上海重慶試點。這個結(jié)論不是說別人說怎么樣，而是這兩個主管部門對房產(chǎn)稅試點的方針改變了。原來每年兩位部長都要講積極推動擴大上海重慶房產(chǎn)稅試點，現(xiàn)在都不講了，財政部新領(lǐng)導(dǎo)和住宅建設(shè)部新領(lǐng)導(dǎo)不再提擴大房產(chǎn)稅試點。我說的廢棄就是這個概念。
一些學者以前年年都說要擴大試點，今年這些學者沒有人說了。我?guī)啄昵熬驼f房產(chǎn)稅不符合中國國情，現(xiàn)在幾年的實踐證明試點失敗了，被政府主管部門廢棄了。當時推動房產(chǎn)稅試點的理由是房產(chǎn)稅可以抑制房價，人們想到多付房產(chǎn)稅買房子動力就弱一點了，就可以抑制房價?，F(xiàn)在房地產(chǎn)政策的新戰(zhàn)略根本就不以抑制房價為目標了，房產(chǎn)稅試點的理由前提就不存在了。其實，根據(jù)習近平總書記的指示精神房地產(chǎn)政策已經(jīng)實施了戰(zhàn)略調(diào)整，廢棄房產(chǎn)稅試點只是現(xiàn)在決策層整個房地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整中的一個部分?？赡苡行┤藢?ldquo;失敗”這個說法不大容易接受，其實沒什么。在幾十年經(jīng)濟體制改革中，試點失敗的事例不少?？偨Y(jié)失敗經(jīng)驗為下一步改革提供參考也是試點的價值。
聯(lián)辦財經(jīng)研究院對原來考核房價的指標持否定態(tài)度。我們認為這個指標不科學，信號嚴重失真，在某種程度上對政府、企業(yè)和居民還起了誤導(dǎo)的作用。過去考核房價，現(xiàn)在不考核房價了。這個調(diào)整的深刻程度不亞于房產(chǎn)稅試點由于失敗而被廢棄。我們判斷習近平總書記房地產(chǎn)政策“步入正軌”不是就某一個具體政策或某一個領(lǐng)域而言，它是一個整體的調(diào)整。有些具體政策還要慢慢調(diào)，需要決策層包括下面有關(guān)部門來逐步將政治局正軌新戰(zhàn)略落實到位。
本文來源：搜狐財經(jīng)；作者：董麗玲 郭儒逸