春節(jié)剛過完，就迎來了新一輪的房?jī)r(jià)上漲。一線大城市的房?jī)r(jià)本身已經(jīng)讓許多普通人望房興嘆了，最近又以火箭般的速度刷新各大媒體的頭條：深圳已經(jīng)榮登全球買房負(fù)擔(dān)最重的城市，等等。
　　不僅僅是一線城市的房?jī)r(jià)漲得離譜，二三線城市也遭了秧。層層的傳導(dǎo)，使得房?jī)r(jià)也跟著一線城市一起漲漲漲。這也讓很多想在二三線城市買房的人再度持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度。
　　房?jī)r(jià)如果正常的情況下，關(guān)注度不會(huì)這么高。一旦價(jià)格不正常不理性，大大偏離了正常的區(qū)間時(shí)，各界便開始對(duì)可能產(chǎn)生的房市風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂和焦慮起來。
　　部分業(yè)內(nèi)人士依然對(duì)本輪房市上漲長(zhǎng)期趨勢(shì)持樂觀態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)的整體風(fēng)險(xiǎn)仍可控。然而，虛高的泡沫正在不斷產(chǎn)生，是否會(huì)重蹈東京覆轍的危機(jī)言論也值得我們予以警示。
　　可以肯定的是，此輪房地產(chǎn)的虛火越燒越旺，瘋狂或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間，投機(jī)等活動(dòng)的勢(shì)頭也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。有哪些房市的風(fēng)險(xiǎn)值得我們警惕？這股虛火，是否又該降降溫了呢？
　　投機(jī)炒房，一波又一波的杠桿熱浪
　　房子的市場(chǎng)價(jià)格漲得這么兇猛，誰是最愿意看到這種情況出現(xiàn)的呢？很多人會(huì)*9反應(yīng)想到房地產(chǎn)商，房屋中介以及擁有房產(chǎn)概念股票的投資者，還有一批熱衷于炒房的投機(jī)客。
　　投機(jī)炒房是怎么回事呢？通俗點(diǎn)說，就是想讓房?jī)r(jià)在短期內(nèi)以偏離正常規(guī)律的速度變動(dòng)，憑借房?jī)r(jià)的起伏落差投機(jī)攫利。以前有房產(chǎn)中介炒房，團(tuán)體炒房等，這些都是比較傳統(tǒng)的炒房手段，技術(shù)含量不高。
　　隨著互聯(lián)網(wǎng)金融、普惠金融的普及化、衍生化，新技術(shù)和金融新產(chǎn)品的創(chuàng)新，投機(jī)炒房也出現(xiàn)了一些新的手法。自買自賣、眾籌炒房、互聯(lián)網(wǎng)金融炒房，這些新手法的主要操作原理大多都是利用金融杠桿等工具來完成的。
　　比起傳統(tǒng)的炒房方式，它們更為隱蔽，涉及面更廣，對(duì)金融工具的利用度也更強(qiáng)。然而，杠桿撬動(dòng)了高收益，也帶來了高風(fēng)險(xiǎn)，彼此之間是相伴相生的。
　　如果收益的虹吸效應(yīng)過于明顯，金融杠桿就容易被濫用，大量收入不穩(wěn)定的高風(fēng)險(xiǎn)人群被吸引過來。他們紛紛涉足住房融資領(lǐng)域，無疑會(huì)大大加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)較好的例子。大量還不起貸款的人卻在瘋狂地推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫，風(fēng)險(xiǎn)不斷積壓到一定程度，一經(jīng)爆發(fā)就會(huì)帶來毀滅性的打擊。
　　農(nóng)民工買房愿望美好，支付能力是硬傷
　　今年的整體環(huán)境和貨幣政策都比較寬松，成為了刺激樓市的一個(gè)重要的因素。前不久，央行再次降準(zhǔn)，釋放投資利好，個(gè)人貸款更加容易，一定程度上刺激了買房的需求。
　　不止央行，許多城市也出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房的政策措施，大城市對(duì)農(nóng)民工的吸引力很大，或許能激發(fā)他們買房的剛性需求。有了房子，他們就能更穩(wěn)定地工作，孩子也能在大城市接受到良好的教育。
　　我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的工作正在穩(wěn)步推進(jìn)，當(dāng)前去庫(kù)存的任務(wù)仍然艱巨，因此要嚴(yán)格防范杠桿投機(jī)等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序穩(wěn)定。
　　央行行長(zhǎng)周小川指出，中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。這個(gè)是相對(duì)其他國(guó)家的個(gè)人住房貸款的比例而言的。中國(guó)這方面比例不高，理論上說發(fā)生壞賬的可能性就相對(duì)較小。
　　農(nóng)民工進(jìn)城買房的愿景固然很美好，但其脆弱而不穩(wěn)定的支付能力是硬傷。他們多半是城市中的低收入人群，而且收入來源和償還能力都極其不穩(wěn)定，因此潛在的貸款償還風(fēng)險(xiǎn)很高。
　　三四線城市靠農(nóng)民工來吸收存量，目前看來，還不太現(xiàn)實(shí)，后續(xù)操作也具有很高的風(fēng)險(xiǎn)。而且農(nóng)民工也很難憑借一套房子就能解決問題了，相關(guān)的醫(yī)療、就業(yè)等配套保障體系也要同步跟上。
　　次貸危機(jī)猶在眼前，金融風(fēng)險(xiǎn)誰來布防？
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，同比來看，今年深圳漲幅70%，上海25%，北京二月份漲幅突破30%，北上廣深的房?jī)r(jià)上漲明顯。一線城市的土地價(jià)格比較高昂，因此相應(yīng)的，資金投入的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)也就更大。
　　政策刺激會(huì)促使房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。中央領(lǐng)導(dǎo)層一直將化解房地產(chǎn)過剩產(chǎn)能，防范金融風(fēng)險(xiǎn)放在較高的位置上。因此*6決策層堅(jiān)定決心，堅(jiān)決對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存化。
　　的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)不得不防。08年美國(guó)的金融危機(jī)，就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的次級(jí)貸款開始的。大量劣質(zhì)的次級(jí)貸款，終于壓斷了最后一根稻草，使得美國(guó)爆發(fā)大規(guī)模的金融危機(jī)，并且殃及全球，數(shù)以千萬的家庭面臨失業(yè)，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯。
　　這一歷歷在目的情景，似乎中國(guó)應(yīng)該提早重視并防范起來。面對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府和金融機(jī)構(gòu)皆責(zé)無旁貸。
　　一方面，政府扮演的是監(jiān)管者維穩(wěn)的角色，對(duì)過于離譜的房?jī)r(jià)要有及時(shí)的反應(yīng)與調(diào)控機(jī)制，與穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策也應(yīng)同步跟上。
　　另一方面，金融機(jī)構(gòu)作為參與者，也應(yīng)提高對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重視，同時(shí)加大金融風(fēng)險(xiǎn)管理人才的儲(chǔ)備與任用。
　　高頓財(cái)經(jīng)FRM研究中心的Jay表示，去年動(dòng)蕩的中國(guó)股市給許多風(fēng)險(xiǎn)人才提供了大顯身手的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在的房市金融風(fēng)險(xiǎn)管控，再次帶來了不小的機(jī)遇。
       據(jù)了解，高頓財(cái)經(jīng)在培養(yǎng)FRM人才時(shí)，很注重提升人才們的綜合素養(yǎng)，既保證高通過率，也會(huì)在授課時(shí)教他們具體的實(shí)操案例分析思路，從而舉一反三、融會(huì)貫通。想必也是為了培養(yǎng)他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理性認(rèn)識(shí)。
　　
　　▎本文作者Natalie，來源高頓網(wǎng)校FRM。更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)“FRM金融風(fēng)險(xiǎn)管理師”(gaodunfrm)，匯聚投行精英的真知灼見，最前沿的FRM資訊與學(xué)習(xí)分享，帶你舞動(dòng)金融職業(yè)夢(mèng)想。原創(chuàng)文章，歡迎分享，若需引用或轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留此處信息。