今年兩會(huì)期間，“營(yíng)改增”這一話(huà)題可謂是賺足了人們的眼球。5月1日起，“營(yíng)改增”將火力全開(kāi)，四大行業(yè)逐步被納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍，企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)包含的增值稅也將納入抵扣范圍，以保證全行業(yè)“只減不增”的稅負(fù)。
此次營(yíng)改增將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。這讓本來(lái)就炙手可熱的“二手房”市場(chǎng)，更加備受矚目。
而其中最耐人尋味的問(wèn)題就是：二手房營(yíng)改增這賬究竟該怎么算，到底會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)？
何為二手房交易“營(yíng)改增”？
2015年3月30日，《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》公布，規(guī)定從31日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策正式調(diào)整。
購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的普通住房營(yíng)業(yè)稅可免除，不足2年的將全額征營(yíng)業(yè)稅，征收稅率為5%，由賣(mài)方繳納。而全面“營(yíng)改增”后，二手房交易時(shí)僅對(duì)增值的部分進(jìn)行征稅，而不再單一的考慮售價(jià)。
假設(shè)有一套買(mǎi)入價(jià)為70萬(wàn)、賣(mài)出價(jià)100萬(wàn)的二手普通住房。5月1日后，增值稅率為11%。
購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，全面“營(yíng)改增”前將征收100萬(wàn)*5%=5萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，5月1日后，需要繳納增值稅（100萬(wàn)-70萬(wàn)）*11%=3.3萬(wàn)。
購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。全面“營(yíng)改增”前不用征收營(yíng)業(yè)稅，全面營(yíng)改增后，按照前面的假設(shè)，也需要繳納（100萬(wàn)-70萬(wàn)）*11%=3.3萬(wàn)的增值稅。
二手房交易稅費(fèi)，除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等。
稅費(fèi)變化對(duì)“房?jī)r(jià)”有何影響？
據(jù)媒體報(bào)道，將于5月全面實(shí)施的“營(yíng)改增”再次為二手房市場(chǎng)打了“雞血”。不少二手房交易者抱著“出手必須要快，5月1日全面營(yíng)改增后，很可能房?jī)r(jià)漲越高，交的稅越多”的觀(guān)點(diǎn)。
“稅費(fèi)”變化到底和“房?jī)r(jià)”有何關(guān)聯(lián)呢？
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)都是由賣(mài)方支付的，其中個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅主要是由于賣(mài)房屋而產(chǎn)生，所得者是賣(mài)方。因而，由賣(mài)方支付以上稅費(fèi)是合理的。
由于這些稅費(fèi)占比較大，在很大程度上，就成了賣(mài)家定“房?jī)r(jià)”的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了應(yīng)對(duì)高額的稅費(fèi)，賣(mài)家想盡了各種辦法，相應(yīng)降低房?jī)r(jià)，搞一刀切，凈收房?jī)r(jià)。而將原來(lái)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)和“房?jī)r(jià)”分離開(kāi)，讓所有稅費(fèi)都由買(mǎi)方去承擔(dān)。
關(guān)于稅費(fèi)由誰(shuí)交，國(guó)家有明文規(guī)定，要求賣(mài)家支付。但“稅費(fèi)”實(shí)際上是與“房?jī)r(jià)”掛鉤的。若是由賣(mài)家交，房?jī)r(jià)自然會(huì)高一些，若是由買(mǎi)家交，房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)的低一些。而合同中約定由誰(shuí)交稅費(fèi)，符合民法上的自治原則，由買(mǎi)家交稅費(fèi)也是合理的。
其實(shí)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)由誰(shuí)交并不是絕對(duì)的，更多的是雙方博弈的結(jié)果。目前房產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系很不平衡，基本是由賣(mài)方處于主導(dǎo)地位。因而，很多賣(mài)方會(huì)選擇將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方的身上。不過(guò)，目前雙方博弈的天平開(kāi)始慢慢向買(mǎi)方傾斜，因而，不少賣(mài)方選擇通過(guò)降價(jià)的方式變相承擔(dān)部分費(fèi)用。
全面“營(yíng)改增”后，稅負(fù)將如何變化？
在5月1日全面“營(yíng)改增”后，稅負(fù)將如何變化，最關(guān)鍵的還得看“稅率”的變化。
目前，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅主要按5%來(lái)征收，全面營(yíng)改增后，增值適用稅率為11%，稅負(fù)增減就要看二手房的增值額。一般而言，稅率的上升很大可能造成稅負(fù)加重，繼而引發(fā)“房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)嫁性上漲”。
但也有一種說(shuō)法是“稅改后，其實(shí)稅收差額本身就很微小。很大程度上，和原來(lái)稅率基本沒(méi)有差異。決定價(jià)格的是市場(chǎng)，而不是成本。全面‘營(yíng)改增’改變的只是其中的成本，因而，房?jī)r(jià)不會(huì)受到大幅度的影響。”
高頓財(cái)稅學(xué)院的研究員Elena認(rèn)為，增值稅是對(duì)這個(gè)房子的增值部分進(jìn)行征稅。房子有不同的房型和房齡，其增值部分并不能一概而論，“營(yíng)改增”后是否對(duì)房子進(jìn)行分檔次或者是類(lèi)別進(jìn)行征稅，尚不確定。
全面“營(yíng)改增”后，到底會(huì)對(duì)房產(chǎn)交易產(chǎn)生多大沖擊，連開(kāi)發(fā)商自己也沒(méi)底。若是不能很好地處理抵扣事宜，或是很好轉(zhuǎn)嫁成本，開(kāi)發(fā)商的成本無(wú)疑將會(huì)上升，進(jìn)而盈利空間被擠壓。
此外，實(shí)行營(yíng)改增之后，相關(guān)的免稅優(yōu)惠政策是否還能保留，還是未知之?dāng)?shù)！
▎本文作者Candy.Bao，來(lái)源高頓財(cái)稅學(xué)院