由于春節(jié)前后的兩波利好政策，節(jié)后一線城市房價開始出現(xiàn)一輪上漲，隨后出現(xiàn)房東惜售和房產交易中心人滿為患的情況。上周上海鏈家等中介被曝利用“首付貸”等金融產品幫助客戶“配資”買房，而有坊間傳言認為僅上海鏈家就有3000套房源利用首付貸進行買賣并增加了樓市的杠桿。
按揭貸款買房為大家所熟知，也是國家政策鼓勵的。但隨著一線城市房價快速上漲，購房起點越來越高，一些購房者開始更多利用首付貸等“場外”資金加大購房金融杠桿。
“雞生蛋”還是“蛋生雞”的市場爭論再起，有觀點認為發(fā)揮杠桿作用的“首付貸”等金融服務是助推近期一線城市房價高漲的“元兇”，增加房地產交易的邊際成本；也有業(yè)內人士認為正是一線城市房價快速上漲從而讓“首付貸”發(fā)展迅猛，進而反過來增加樓市風險。
過去一年首付貸快速發(fā)展
首付貸由來已久，開發(fā)商較早使用“首付貸”促銷，尤其是在樓市低迷時，一些開發(fā)商為了盡快回籠資金，有時會推出“零首付”活動，實際上就是聯(lián)合金融機構為購房者提供首付貸，期限從一年到三年不等，開發(fā)商還會補貼購房者首付貸的部分利息。
隨著房價上漲、門檻太高，房產中介也逐漸意識到首付貸等產品的前景廣闊，除了平安好房、搜易貸等房地產互聯(lián)網金融平臺，世聯(lián)行、鏈家、我愛我家、搜房網、房多多、好屋中國、中原地產、悟空找房等線上線下房產中介紛紛推出包括首付貸在內的金融產品及服務。
從具體操作模式來看，中介提供首付貸有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續(xù)的資金貸款仍由金融機構完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。
以世聯(lián)行為例，作為國內*5的一手房代理商，該公司從2012年通過股權收購的方式開始涉足金融服務，主要產品家圓云貸就是為一手房、二手房業(yè)主提供小額貸款。世聯(lián)行的官網資料顯示，家圓云貸——新房置業(yè)貸的額度一般為50萬~150萬元，期限3~36個月，購房者只要通過置業(yè)顧問代為申請，在資料上傳后的1~3個工作日內通過審批即可放款。
去年，隨著一線樓市強勁復蘇，世聯(lián)行的金融業(yè)務快速發(fā)展。2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放了家圓云貸32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%，該產品為公司帶來收入4.15億元，同比增長69.54%，這部分收入占世聯(lián)行2015年全年收入的8.8%。
截至2月29日，鏈家理財平臺數(shù)據顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶規(guī)模31萬。
中原集團也在2015年推出了新金融業(yè)務，為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務，但與世聯(lián)行不同的是，中原主要是做金融中介業(yè)務，與工商銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行、平安普惠、眾安保險等金融機構合作，從中獲取服務費。
“中原主要負責做業(yè)主的背景調查，為業(yè)主的需求匹配相應金融機構的產品，從中獲取貸款額2%左右的服務費。”深圳中原董事總經理鄭叔倫表示。
中原集團提供的數(shù)據顯示，2015年，該公司新金融業(yè)務總放款金額約30億元，2016年的目標是放款100億元，收益2億元。
杠桿的作用有多大
目前首付貸分為有抵押和無抵押兩種情況，幾乎所有的房地產中介代理公司都給購房者提供首付貸產品。在一手房方面，首付貸主要是和開發(fā)商合作，主要是為了降低購房者的購房門檻，只要開發(fā)商沒有太大問題，一般不會存在違約情況。在二手房方面，如果是置換型購房者通常自己有住房，由于之前房屋沒有售出，在短時間內存在首付資金緊張，這類“首付貸”通常有房地產抵押，因此也比較安全，由于是短期資金需求更像是過橋貸款。而對于首次購買二手房而沒有抵押的購房者而言，使用“首付貸”則可能出現(xiàn)風險。
“這個就相當于把購房者的年終獎提前支取了一樣，每年春節(jié)后樓市容易出現(xiàn)價格上漲，很多購房者就想搶到節(jié)前購買，如果在首付方面差一點就可以應用首付貸這樣的產品，這個產品的初衷就是促進交易活躍，而一手房的購買由于有開發(fā)商擔保，很多開發(fā)商還會約定交房前要把首付還清，因此風險較小。”東方證券地產行業(yè)首席分析師竺勁表示。
雖然如此，“首付貸”在一定程度上的確放大了杠桿。
如果購房者購買一套價值100萬的房子，在一線城市購房者需要準備三成首付房款，即30萬元，剩下的70萬元可以選擇公積金貸款以及商業(yè)貸款任意組合。但如果購房者目前只有20萬的現(xiàn)金，該購房者一樣可以購買100萬的房子，剩下的10萬通過“首付貸”這樣的金融服務解決。那么之前購房者的杠桿是3.3倍，而如今的杠桿則是5倍。
由于在一定程度上放大了風險，因此首付貸更被認為是樓市交易的“場外配資”。
“這類融資和股票的場外配資情況并不一樣，首先股票的價格波動非常大，而目前樓市還是一個比較穩(wěn)定的市場。其次股票的配資可以多達10倍，但是目前首付貸一般只能占到首付的50%，也就是說100萬的房子三成首付最多可以使用首付貸15萬元，這一類的風險控制能力還是很強的。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示。
多位業(yè)內人士指出，從放大杠桿來講，降息、降低首付比例等金融措施的杠桿效應比“首付貸”要強得多。
盡管目前一線城市仍執(zhí)行限購政策，但房貸利率已非常劃算。根據融360數(shù)據，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，執(zhí)行利率降至4.30%，上?？赊k理房貸業(yè)務的銀行30家，當前首套房利率9折以下的銀行19家，利率最低為平安銀行的8折，二套房利率最低為上海農商銀行的8.5折，房貸優(yōu)惠力度進一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的銀行為23家，占比92%。目前，有15家銀行首套房貸款利率低至9折及以下，其中匯豐銀行以8.2折優(yōu)惠最多，大新銀行8.5折優(yōu)惠緊隨其后。
交易規(guī)模不到10%？
“其實首付貸只是一種融資方式，這就是過橋貸款，由于二手房買賣中銀行貸款有一個滯后性，很多甚至批了貸款要延后房貸，因此很多購房者就通過P2P等金融產品進行短期借款給房東進行付款。目前首付貸大部分需要有抵押物，因此風險并沒有那么夸張。但是由于每家公司不披露相關規(guī)模，因此我們很難進行規(guī)模的統(tǒng)計。”互聯(lián)網金融行業(yè)研究機構盈燦咨詢的副總經理于百程表示。
“我們做的草根調研發(fā)現(xiàn)，深圳地區(qū)首付貸比例在一線城市較高，北京和上海使用首付貸人群較少，其中二手房的首付貸比例沒有一手房高。”竺勁透露。
“根據我們對行業(yè)的觀察和測算，目前整個房地產交易中使用‘首付貸’的比例約為5%，個別大的中介公司也很難超過10%，而這些使用首付貸的人群大部分還是剛需人群。”張宏偉表示。
美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經理江少杰持有同樣的觀點，以他對房地產行業(yè)的了解，使用首付貸購房的總體比例應該不到10%。
但是由于部分首付貸的資金成本較高，因此也被業(yè)內詬病這類產品造成房地產交易價格的邊際交易成本提高。“特別是一些市區(qū)的老公房，本身物業(yè)資產質量低，在這一輪的市場中也出現(xiàn)價格上漲，如果后面一旦有價格回落，不排除有信貸違約的風險。”中原地產市場研究部經理盧文曦告訴記者。
雖然首付貸依舊可以使用，但是上海大部分中介都已經開始回避這個話題。
根據此前在上海市消保委新聞發(fā)布會上的情況，黃先生稱他接受了上海鏈家短期首付資金過渡的服務，其月利率達到1.6%，年利率則飆升至19.2%。
“目前并不是每家公司都用P2P來進行首付貸業(yè)務，也有一些類銀行金融機構進行首付貸發(fā)放，目前首付貸平均年化利率為10%。以上述100萬房屋為例，如果你貸款15萬，一年的利息是1.5萬，但是可能一套100萬房屋一年后要漲到120萬，因此有購房者選擇首付貸也是情有可原。”張宏偉告訴記者。
誰在借首付貸的“東風”
在樓市低迷時期，首付貸等金融服務是開發(fā)商促銷的手段。但在樓市上行時，首付貸或許一定程度上助推著房價的上漲。
以深圳樓市為例，過去一年深圳房價上漲了近50%，某些片區(qū)的漲幅甚至超過了100%。一些投資客抱著房價會大幅上漲的預期，在首付款不夠的情況下多方籌措資金買房，其中就包括首付貸。
中信建投證券房地產分析師陳慎分析，雖然購房者使用首付貸的比例很低，但首付貸確實進一步加大了杠桿。不過，他同時指出，目前首付貸等場外配資對于房價的影響被夸大了，國內的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。
“說首付貸助漲房價沒有太多依據，上海2009年和2013年都有過房價快速上漲，那個時候并沒有首付貸的產品，目前房價的上漲還是源自一線樓市的供求關系，也就是土地供應不夠而需求一直在高位。”張宏偉認為。
“首付貸的資金成本較高，普通購房者一般都不會采用，除非是在一兩個月內臨時缺少部分資金。對于投資客來說，如果不能準確預期房價會大漲，也不會輕易做出這樣的選擇。”一位在深圳從事了十年中介業(yè)務的經紀人張濤(化名)說。張濤認為，能夠將資金杠桿用得最足的更多是金融行業(yè)的投資客，他們獲取資金更加便捷、成本更低。
深圳中原研究中心最近的報告指出，2015年深圳的新房成交客戶中，從事金融、保險、證券行業(yè)的客戶為購房主力軍，占比達22%。
“一線城市房價大漲是由多方面因素造成的。”鄭叔倫表示，首先是市場中流動的資金過多，在實體經濟和股市都不景氣的情況下出現(xiàn)了“資產配置荒”，而房地產是相對穩(wěn)健的投資標的，因而資金大多流向了房地產。其次，目前全國樓市的政策基調是“去庫存”，從中央到地方政府都陸續(xù)出臺了去庫存政策，市場預期房價會上漲，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，一些需求提前入市，而供給尚未跟上，導致房價短時間內大漲。
在業(yè)內看來，目前上海、北京房價上漲與去年深圳的現(xiàn)象有共通之處。去年“3·30”政策出臺后，深圳樓市也是一夜暴漲、業(yè)主跳價，在那一輪瘋狂之中，深圳的購房者們可謂“用盡”杠桿。來自人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計顯示，2015年12月末，深圳房地產貸款余額為10286億元，首破萬億元關口，同比增長29.2%。其中，個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%，遠高于北京、上海。2015年12月份的按揭平均成數(shù)達到65%，遠高于其他一線城市，同比高3.2個百分點，與70%的*6貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點。
“目前我們看到首付貸的情況都是比較極端的案例，首付貸大部分還是在一二線城市落地，本身只是促進交易，對于房價影響并不大。而目前的市場不排除出現(xiàn)震蕩，房價短期下跌或橫盤情況都有可能發(fā)生。”竺勁提示道。
本文來源：*9財經日報；作者：羅韜 吳斯丹