房地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役已經(jīng)打響，目標(biāo)瞄準(zhǔn)三四線城市。
春節(jié)期間，從多個渠道了解到，在各地去庫存新政漸次落地的同時，全國層面涉及相關(guān)金融和財政政策的調(diào)研已悄然完成，有望在全國兩會后擇時發(fā)布。而目前，各部門就房地產(chǎn)去庫存的方案已經(jīng)做了一攬子規(guī)劃，今年地方兩會也就這一問題做了深入的探討，部分方案已送至決策層。事實上，自2月2日不限購城市房貸新政出爐后，各地很快出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策。
住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，為確保打好去庫存的攻堅戰(zhàn)，今年全國兩會召開后包括土地、戶籍、公積金及稅費等有關(guān)政策會擇機(jī)推出。
根據(jù)此前政府釋放的信息，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、加快農(nóng)民工市民化將成為化解房地產(chǎn)庫存的重要手段。謝逸楓分析認(rèn)為，戶籍改革及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，將成為下一步的重頭戲。
多地在行動
“省內(nèi)各地去庫存已開始行動。”2月12日，四川住建系統(tǒng)一位官員表示，四川出臺相關(guān)購房補(bǔ)貼政策的城市已達(dá)10個，大力支持農(nóng)村居民進(jìn)城購房。
據(jù)了解，去庫存戰(zhàn)役已在四川省內(nèi)全面打響，尤以住房補(bǔ)貼為主。如四川眉山市2016年春節(jié)房交會傳出的消息是，凡購買城區(qū)內(nèi)144平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米500元的補(bǔ)貼。
就眉山而言，這項政策在此之前已有嘗試。據(jù)了解，去年5月，眉山市出臺《關(guān)于引導(dǎo)鼓勵農(nóng)村居民進(jìn)城落戶促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試行意見》稱，政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行購房直補(bǔ)，從當(dāng)年5月1日至7月底，符合條件的進(jìn)城購房農(nóng)村居民可享受政府補(bǔ)貼300元/平方米，房企再給予200元/平方米補(bǔ)貼；8月1日至12月底，政府補(bǔ)貼降至200元/平方米。
該政策的推出讓眉山房市嘗到了“甜頭”。據(jù)統(tǒng)計，僅去年5月，眉山就成交商品房2090套，環(huán)比增長52%，其中商品住宅1785套，環(huán)比增長67.76%，可謂“暴漲”。
當(dāng)?shù)毓俜较⒎Q，在今年1-3月的房交會期間，所有眉山城鄉(xiāng)市民和外地來眉山創(chuàng)業(yè)人員，均可享受政府補(bǔ)貼200元/平方米和企業(yè)優(yōu)惠300元/平方米的“2+3”購房補(bǔ)貼政策。
目前在四川，包括資陽、夾江縣、廣安市、瀘州市、宜賓市、廣元市、綿陽市、自貢市等均出臺相關(guān)政策，其中均涉及買房補(bǔ)貼。如，去年6月11日起，在雙流縣購買房產(chǎn)可獲得每平方米80元的補(bǔ)貼。隨后，自貢也明確，對在2015年5月8日至2016年12月31日期間，在自貢市購買自住商品房的城鄉(xiāng)居民家庭，給予一次性100元/平方米的財政補(bǔ)貼；廣元市則要求，對農(nóng)村居民、城鎮(zhèn)低收入家庭及普通高等學(xué)校畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生，2015年7月1日至2016年6月30日期間在市城區(qū)購房的，財政補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米。
與之相比，瀘州的購房補(bǔ)助更為多樣化，其規(guī)定在2015年5月1日至2016年4月30日期間，在瀘州主城區(qū)購買商品住房，給予200元/平方米、100元/平方米或60元/平方米等多個層次的補(bǔ)助。
事實上，四川僅是全國實施購房補(bǔ)助的省份之一。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，至今全國約60個城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策，多為三四線城市。“購房補(bǔ)貼加快了剛需購房者的入市速度，但僅有補(bǔ)貼還不夠”。日前，地產(chǎn)專家顧海波表示，購房者在今后仍有望享受稅費的優(yōu)惠或減免。
還有哪些新政？
目前，江西、江蘇也出臺了去庫存新政。
江西省南昌市日前出臺的文件顯示，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本，化解房地產(chǎn)庫存。為減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，南昌市稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定，決定在南昌市范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%。
另據(jù)南昌市稅務(wù)部門測算，上述政策實施后，預(yù)計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及全市400余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
江蘇銀行業(yè)出臺的新政則稱：除南京主城區(qū)暫不執(zhí)行外，蘇州市區(qū)執(zhí)行首付首套房20%、二套房40%；南京的溧水、高淳，蘇州的縣級市和吳江區(qū)，江蘇其他市執(zhí)行首套最低20%、二套最低30%的新政。
除了地方，部委層面也很積極。如央行、銀監(jiān)會在今年2月2日正式打響房地產(chǎn)去庫存*9槍。據(jù)悉，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對此表示，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，新政或成為逃離北上廣的部分白領(lǐng)回家購房的選擇，或成為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)或農(nóng)民工回鄉(xiāng)購房的選擇。
在央行、銀監(jiān)會打響去庫存*9槍后，業(yè)界預(yù)計未來繼續(xù)出臺寬松政策的可能性非常大。民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停，一方面60億平方米庫存需要去，另一方面房價整體幾乎沒有上漲風(fēng)險，政策有松動空間。
還獲悉，多個部委在部署今年供給側(cè)改革時明確表態(tài)指出，發(fā)改委、住建部將重點放在房地產(chǎn)去庫存，而財政部著力通過減稅降費降低企業(yè)成本。
有跡象顯示，樓市去庫存一大波政策正在趕來。據(jù)了解，目前，各部門就房地產(chǎn)去庫存做的一攬子規(guī)劃方案，就包括人口戶籍、公積金以及稅費方面的有關(guān)政策。“許多部門的政策調(diào)研和預(yù)案已經(jīng)完成，只待適時擇機(jī)發(fā)布。”中國房地產(chǎn)協(xié)會一位副會長透露。
而隨著國家政策進(jìn)一步明朗，后期各地有望進(jìn)一步跟進(jìn)去庫存政策。北京一位不愿具名的受訪專家表示，在中央“化解房地產(chǎn)庫存”的壓力下，各項政策將以持續(xù)寬松為主。謝逸楓則認(rèn)為，當(dāng)前去庫存應(yīng)關(guān)注結(jié)構(gòu)問題，一二線等庫存壓力小的城市可以補(bǔ)庫存，三四線則需繼續(xù)去庫存。
本文來源：華夏時報；作者：楊仕省