常常被認(rèn)為“股樓聯(lián)動(dòng)”的香港，近日在股市跟隨內(nèi)地股市波動(dòng)下，看跌樓市的人也越來(lái)越多。投行摩根大通和瑞銀在前后幾天內(nèi)一起唱空樓市，一個(gè)看跌5-10%，另一個(gè)更認(rèn)為最多跌39%，在媒體一通渲染下成為“樓市大逆轉(zhuǎn)”，更驚動(dòng)到內(nèi)地市場(chǎng)。
　　不過(guò)，兩家大行很快被翻出從2012年已經(jīng)開(kāi)始“年年看跌年年漲”的舊賬，在2014年兩家也曾雙雙預(yù)測(cè)樓價(jià)可跌25%。但根據(jù)香港政府方面*7數(shù)據(jù)顯示，今年上半年樓價(jià)指數(shù)升8%(差餉物業(yè)估價(jià)署)，前7個(gè)月住宅買賣數(shù)量同比升8.9%(土地注冊(cè)處)，房地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)萊坊*7報(bào)告則顯示，今年一二季度香港樓價(jià)比去年同期升幅高達(dá)20.7%。
　　“樓市大逆轉(zhuǎn)”的跡象至少?gòu)臄?shù)據(jù)上看還不明顯，當(dāng)前的樓市“樂(lè)觀派”與“悲觀派”一樣理直氣壯。作為今年一手樓冠軍的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)由于銷售理想，剛剛宣布正在售賣的“維港-星岸”封盤，預(yù)備從9月15日起提價(jià)3%再賣。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威對(duì)提價(jià)后的銷售十分樂(lè)觀，甚至語(yǔ)帶諷刺地指出，市場(chǎng)上“所謂樓市利空因素，普遍都是主觀愿望……”
　　在2003年至今的一波漫長(zhǎng)的香港住宅牛市中，出現(xiàn)過(guò)數(shù)次唱跌潮，其中聲勢(shì)*5的一次是2008年美國(guó)次債危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯，恒指跌幅過(guò)半，樓市一度被指九七重臨，然而最終僅輕微回調(diào)又直線飆升。2012年香港經(jīng)濟(jì)不景氣加上政府嚴(yán)酷的“雙辣招”調(diào)控樓市，開(kāi)發(fā)商推出的新盤折扣*6達(dá)30%，再被視作樓市下跌前兆，2014年“樓市崩盤”說(shuō)也一度成為熱門論調(diào)，但很快隨著購(gòu)房者哄搶新樓提價(jià)，唱跌聲再度平靜下去。
　　每一次的唱跌都有充足的理由。這一次也不例外：宏觀環(huán)境方面，全球經(jīng)濟(jì)不景氣，香港自己就業(yè)支柱之一零售業(yè)正在步入收縮。直接因素方面，美國(guó)即將加息，香港勢(shì)必跟隨，直接增加房貸成本，再加上股市隨內(nèi)地大跌財(cái)富效應(yīng)消失，本來(lái)有首付的都虧了，樓市的投資需求也被拖累。
　　更有震撼力的是香港近鄰澳門從今年二季度開(kāi)始樓價(jià)正式下跌，是2009年來(lái)首見(jiàn)，平均跌幅驚人地高達(dá)14.5%。一向被指經(jīng)濟(jì)跑贏香港，房?jī)r(jià)卻并不高的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新加坡，住宅樓價(jià)今年也跌了超過(guò)5%。香港已經(jīng)連續(xù)5年位居全球房?jī)r(jià)收入比*6，最難負(fù)擔(dān)的城市，樓市憑什么穩(wěn)得??？
　　然而香港樓市卻是一個(gè)奇葩，居高不下的樓價(jià)并非被炒家追捧。在港府過(guò)去數(shù)年的嚴(yán)酷調(diào)控中，“買家印花稅”趕走了沒(méi)有香港永久身份的買房者，甚至公司名義購(gòu)房也一律按“外人”征收相當(dāng)于房?jī)r(jià)15%的重稅；“雙重印花稅”趕走了持有一套以上住宅的投資者。樓市供應(yīng)緊缺到連本地居民自住需求也杯水車薪，新樓盤開(kāi)售的下訂輕易就超購(gòu)數(shù)倍乃至十倍，僅僅在上個(gè)月(8月)內(nèi)登記的住宅樓花(即未落成新樓)按揭數(shù)量甚至創(chuàng)下11年以來(lái)的新高。
　　隨著人民幣近期啟動(dòng)“雙向波動(dòng)”，大量的人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)為港幣資產(chǎn)，金管局過(guò)去兩周連續(xù)入市注資穩(wěn)定港元，港元及美元投資品成交陡然上升。大型央企華潤(rùn)置地(19.38,-0.56,-2.81%,實(shí)時(shí)行情)昨日也透露，首度在港入標(biāo)競(jìng)投香港港島西灣河地皮。樓市“樂(lè)觀派”普遍相信，香港住宅市場(chǎng)無(wú)論自住還是投資需求都無(wú)比殷切，即便房?jī)r(jià)真的受到外圍沖擊，政府也只要稍稍放松限購(gòu)措施即可對(duì)沖。
　　香港樓市另一條“安全帶”則來(lái)自金管局，從美國(guó)QE啟動(dòng)就開(kāi)始逆周期管理，不斷調(diào)降按揭比例并調(diào)高壓力測(cè)試的標(biāo)準(zhǔn)。目前全港按揭與房?jī)r(jià)比僅50%，房?jī)r(jià)即便普遍下跌30%也不會(huì)令業(yè)主變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。新購(gòu)房者申請(qǐng)按揭的壓力測(cè)試則按加息3個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算。即便美國(guó)近期開(kāi)始加息，但從零加到3%恐怕還要不少年頭。這就是說(shuō)，無(wú)論新老業(yè)主的承受力都相當(dāng)強(qiáng)勁，在市況不佳時(shí)出現(xiàn)踩踏拋售的情況可能性幾乎為零。
　　盡管“樓市大逆轉(zhuǎn)”的說(shuō)法看似驚人，但即便是摩根大通和瑞銀兩家的分析，重點(diǎn)其實(shí)都不在樓市。摩根大通所說(shuō)的樓市轉(zhuǎn)折期最快也要從2016年開(kāi)始，而瑞銀更是為香港經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)了三個(gè)可能情境，房?jī)r(jià)跌39%是最差的“黑天情境”，兩家所指向的深層問(wèn)題事實(shí)上是香港經(jīng)濟(jì)尤其是零售業(yè)的困境，過(guò)往經(jīng)濟(jì)引擎正在先后熄火，然而香港卻苦于找不到新的發(fā)展引擎。
　　與樓市突然的“大逆轉(zhuǎn)”幾率不高，但很可能出現(xiàn)的卻是經(jīng)濟(jì)逐步放緩，GDP出現(xiàn)倒退，各行業(yè)的盈利越來(lái)越微薄，失業(yè)率從現(xiàn)在的全民就業(yè)狀態(tài)開(kāi)始逐步攀升，日復(fù)一日年復(fù)一年地削弱香港的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)“東方明珠”失去往日的光彩和吸引力，失去了對(duì)全球的誘惑力，當(dāng)然一切資產(chǎn)都扛不住高估的價(jià)格。
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