編者按：目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，依托于P2P平臺和眾籌平臺開展，前者提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類貸款，而眾籌平臺上的玩法更多。比如：P2P+購房者+開發(fā)商：降低購房門檻；眾籌平臺+開發(fā)商+投資人：理財為主；眾籌平臺+開發(fā)商+購房者：營銷為主等。
　　目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多，但帶來的新價值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門檻，以及降低開發(fā)商的營銷和資金成本，購房者的個性化需求還未得到充分滿足，大多是滿足階段性需求設(shè)計的商業(yè)模式，突破性的創(chuàng)新還比較少。
　　互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)怎么玩？互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)怎么玩？
　　互聯(lián)網(wǎng)金融最容易切入的地方是我們的日常生活，而生活中*5宗的金融交易在房子上。因此，互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)，必然成為資本追逐的游戲。一旦綁定了房地產(chǎn)，可以玩出的花樣必定不少。近期，各類P2P和眾籌平臺，不斷聯(lián)姻包括萬達[微博]、遠洋、銀泰等地產(chǎn)巨頭，推出各類“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”產(chǎn)品。
　　總體來看，目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，依托于P2P平臺和眾籌平臺開展，前者提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類貸款，而眾籌平臺上的玩法更多，如籌資建房、籌資買房、租金收益權(quán)等。
　　玩法
　　1)P2P+購房者+開發(fā)商：降低購房門檻
　　在“房地產(chǎn)+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押貸款，此外還有贖樓貸、首付貸和租金收益權(quán)產(chǎn)品等。
　　首付貸是伴隨P2P行業(yè)發(fā)展新興的貸款類型。目前大部分住房按揭貸款的首付比例都基本在房屋總價的30%以上，令不少剛需購房者和改善型購房者望而卻步，首付貸滿足了購房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。
　　據(jù)零壹財經(jīng)研究院監(jiān)測，2014年全年主要P2P平臺的首付貸業(yè)務(wù)的交易總額約為3到5億元，出售首付貸產(chǎn)品的平臺已有包括搜易貸、平安好房、搜房天下貸、房金所等9家。據(jù)零壹研究院估算，首付貸市場的總?cè)萘考s為292.8億元，因此該業(yè)務(wù)還具有較大的可挖掘空間。
　　“中國整個房地產(chǎn)銷售額應(yīng)該差不多在10萬億，只考慮有5%的人有首付貸這種其他銀行沒有提供的需求，就已經(jīng)是一個巨大的市場。”搜易貸CEO何捷在做客《互聯(lián)網(wǎng)金融之夜》電視節(jié)目時，也表達了對這一巨大市場的期待。
　　圖1圖1
　　2)眾籌平臺+開發(fā)商+投資人：理財為主
　　部分眾籌平臺則推出了籌資購房、賣出賺取差價的眾籌項目。平臺從開發(fā)商處以折扣價預(yù)定一批房源后，依托平臺募集購房資金購買，并由第三方房產(chǎn)托管公司代為持有并管理眾籌項目購買的房產(chǎn)，根據(jù)眾籌參與者共同決定處置房產(chǎn)，負責尋找有意向單獨購買該房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶。房子轉(zhuǎn)手出售之后，所得款項按眾籌參與者投入的份額比例進行分配，所得的收益作為投資收益。
　　該類產(chǎn)品是建立在看漲房價的預(yù)期之上，可以視為線上炒房團，受市場價格波動影響較大，風險較大。
　　3)眾籌平臺+開發(fā)商+購房者：營銷為主
　　在前一種類型中，房子需要等待買家出現(xiàn)，籌資人才能獲益，由于時間不確定，機會成本較高。因此，一些眾籌平臺將籌資人限定為有購房意愿的人。
　　如在某平臺的一個眾籌項目中，事先約定在成功后的預(yù)定時間內(nèi)，平臺組織眾籌房源的競拍，所有投資者均可參與，起拍價為眾籌金額的1.1倍，出價*6者獲得購房資格，而交易溢價則作為投資收益。在一定程度上，避免了出售的不確定性。
　　對開發(fā)商來說，此類眾籌能夠有效地加快銷售、消化庫存，開發(fā)商雖然有讓利行為，但削減了大筆的營銷費用。
　　4)購房者+開發(fā)商：眾籌建房
　　為了契合個性化需求，也有企業(yè)推出眾籌建房項目，購房者可參與建房的全部流程。市場已經(jīng)出現(xiàn)的某個案例具體的操作如下：發(fā)起人通過微信等渠道發(fā)起籌資建房項目，申請人遞交申請表、通過審核后，交納100元訂金即可進入購房微信群，項目的設(shè)計、戶型、價格等，全部通過群員商議決定，建立眾籌家園小區(qū)，小區(qū)的初步設(shè)計方案中，房價在3500元/平方米以內(nèi)，戶型包括88平方米、93平方米、110平方米三種，可以辦理銀行貸款，每人限購一套，房價比市場水平至少便宜30%。
　　眾籌建房目前開展較難，主要體現(xiàn)在拿地難、證照手續(xù)難、成本控制難以及個人間利益的協(xié)調(diào)難。
　　5)P2P+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商+投資人：權(quán)益類投資
　　以上的創(chuàng)新模式均集中在住宅類，近期還出現(xiàn)了“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法，核心是開發(fā)商將旗下購物中心的多筆租金收益轉(zhuǎn)讓給投資人。
　　具體的操作是平臺成立關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，開發(fā)商篩選購物中心品牌商，將已形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司后，包裝成固定期限的理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給平臺投資人，并由開發(fā)商提供擔保。
　　某知名商業(yè)樓盤把200多個國內(nèi)外品牌店面租約打包后做成保理業(yè)務(wù)，這些應(yīng)收租賃就成了p2p平臺的投資標的。
　　價值
　　那么，依托于P2P和眾籌平臺發(fā)展起來的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”產(chǎn)品到底給借款人、投資人或開發(fā)商帶來什么新價值呢？
　　1)投資人角度
　　無論是籌資建房還是籌資買房，通過出售來獲取溢價，大大降低了大眾的“炒房”門檻，給投資人帶來了新的投資途徑。
　　豐富了房地產(chǎn)相關(guān)的借貸產(chǎn)品，投資人可以從中獲益。比如，目前市場上首付貸產(chǎn)品總體借款利率維持在較低的水平——9%左右，而給到投資人的利率在11%左右，中間2%的利差，一般由開發(fā)商讓利補貼，并提供擔保。投資人的收益則來自于借款人和開發(fā)商兩方，而開發(fā)商的讓利一部分會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
　　2)購房者角度
　　購房者也可以通過P2P借貸和眾籌方式獲益。
　　a以首付貸為代表的借款產(chǎn)品，掃清了購房者的首付障礙，降低了購房門檻；
　　b在以購房為目的的眾籌項目中，開發(fā)商往往都有一定的讓利行為，以低于市場20%-30%價格出售給購房者；
　　c在籌資建房項目中，購房者甚至可以根據(jù)自己的個性化需求參與設(shè)計，這是傳統(tǒng)途徑無法做到的。
　　很多人測算眾籌到底能讓房價降多少，在《互聯(lián)網(wǎng)金融之夜》開播時，眾籌網(wǎng)CEO孫宏生和平安好房CEO莊諾略有分歧：孫宏生認為眾籌能讓房價下降50%，莊諾認為眾籌主要節(jié)省了資金成本和營銷成本，一本不低于20%。
　　3)二手房出售者
　　對于二手房的出售方，用互聯(lián)網(wǎng)金融的方法去做贖樓貸、換房貸，按照何捷的估計，“我們給出去利率應(yīng)該比其他非銀行途徑平均降低了30%，所以等于利率打了七折。”
　　4)開發(fā)商
　　開發(fā)商同樣獲益不少。
　　a無論是P2P項目還是眾籌項目，開發(fā)商都可實現(xiàn)促進銷售和快速去庫存的目的，同時省去了大筆營銷費用；
　　b“眾籌建房”的模式可以幫開發(fā)商減免大量的財務(wù)、融資和營銷成本；
　　c新興的商業(yè)地產(chǎn)項目，則降低了開發(fā)商大規(guī)模的資金壓力，能夠快速回籠資金；
　　d眾籌建房能夠更好地滿足購房者需求，有針對性地建設(shè)購房者服務(wù)社區(qū)，大大延伸了房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)鏈條。
　　目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多，但帶來的新價值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門檻，以及降低開發(fā)商的營銷和資金成本，購房者的個性化需求還未得到充分滿足。由于開發(fā)商在各類模式中的補貼和擔保措施，承擔了較多的風險。因此，目前的互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)大多是滿足階段性需求設(shè)計的商業(yè)模式，突破性的創(chuàng)新還比較少。
　　(本文作者介紹：零壹財經(jīng)CEO，專注互聯(lián)網(wǎng)金融和資產(chǎn)金融研究。)（來源：新浪）

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