以下為一篇行業(yè)新聞——“騰沖樣本”：2014年新興旅游城市地產(chǎn)開發(fā)的，這是高頓網(wǎng)校小編在2014年10月30日辛勤的勞動成果。
　　騰沖，一個距離昆明600多公里的西南邊陲小城，正因滇緬戰(zhàn)役及豐富的自然資源漸為外界所知，成為繼大理、麗江、香格里拉之后云南又一旅游熱點(diǎn)。
　　這個后起的旅游新秀也正經(jīng)歷著一場轟轟烈烈的城市變革。
　　尤其是在2009年騰沖機(jī)場正式通航之后，從昆明到騰沖由原來的10個小時縮短到1個小時，騰沖的旅游產(chǎn)業(yè)便開始插上翅膀，大量外來資本嗅著商機(jī)走進(jìn)了騰沖，其中就包括大量房地產(chǎn)開發(fā)商。
　　一組數(shù)據(jù)可以說明騰沖這幾年旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。2008年，騰沖全年接待的游客只有288.5萬人次，到2013年，這個數(shù)字已經(jīng)增長到551.8萬人次以上。也就是說，在5年時間里，騰沖的游客數(shù)量接近翻番。今年，騰沖全年接待游客的目標(biāo)是650萬人次。
　　而騰沖機(jī)場在僅僅3年時間內(nèi)就突破了原有的設(shè)計目標(biāo)（年吞吐量48萬人次），并迅速進(jìn)行改擴(kuò)建。據(jù)了解，近期騰沖機(jī)場規(guī)劃目標(biāo)為2020年，年旅客吞吐量達(dá)220萬人次以上。
　　旅游城市的發(fā)展少不了開發(fā)商的參與。就像早年海南的開發(fā)一樣，云南的旅游開發(fā)也伴隨著大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)?shù)卣卞X，需要依靠開發(fā)商的資金加速基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善。
　　騰沖亦不例外。2009年，騰沖縣房地產(chǎn)開發(fā)投資6.2億元，比2008年增長43.1%。到2012年，騰沖縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成25.1億元，同比增長245.9%，占當(dāng)年GDP的23.8%。
　　按照當(dāng)?shù)卣?guī)劃，騰沖將計劃打造15個特色小鎮(zhèn)，其中就包括曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)、界頭溫泉度假小鎮(zhèn)、固東觀光旅游小鎮(zhèn)、馬站火山旅游小鎮(zhèn)等。
　　而這些旅游特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，在很大程度上是由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)。例如，曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)就是由雅居樂主導(dǎo)開發(fā)；界頭溫泉度假小鎮(zhèn)是由騰沖石墻溫泉度假村有限公司主導(dǎo)開發(fā)；馬站火山旅游小鎮(zhèn)是由騰沖鴻立投資有限公司主導(dǎo)。無一例外的是，由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)中，都會開發(fā)大量住宅。
　　梳理騰沖的房地產(chǎn)項目也不難發(fā)現(xiàn)，絕大部分項目的投資都是外來資本，本地企業(yè)較少。這些投資企業(yè)主要來自北京、上海、深圳、廣州、昆明等地，包括雅居樂、世紀(jì)金源、奧宸地產(chǎn)、官房集團(tuán)、柏聯(lián)集團(tuán)、云南城投等品牌開發(fā)商。
　　這些外來投資企業(yè)在騰沖拿地少則幾百畝，動輒上千畝，甚至上萬畝。其中，雅居樂原鄉(xiāng)項目占地達(dá)3萬余畝，總投資額200億元；世紀(jì)金源投資的兩個項目占地約1萬畝，投資額約160億元；云南城投和深圳華隆集團(tuán)聯(lián)合投資的瑪御谷溫泉國際旅游度假區(qū)，占地9000畝，投資額約28.7億元。
　　大規(guī)模開發(fā)會引發(fā)各類違規(guī)用地的情況發(fā)生，包括違規(guī)占用耕地、違規(guī)開發(fā)高爾夫球場等。
　　開發(fā)商的投資熱情以及外來游客的增加，也推高了騰沖的房價，甚至超過了騰沖所屬的保山市。根據(jù)公開資料，2007年時，騰沖的房價才2000元/平方米；到2009年，騰沖商品房銷售價格上漲至3470元/平方米；2012年，這個數(shù)字上漲到了5198元/平方米，高于保山市，位于全市5個縣區(qū)之首。
　　這對于騰沖縣本地人來說，負(fù)擔(dān)很重。騰沖公務(wù)員張姐就對本報記者抱怨，自己每月工資就3000元，還不夠買一平方米。
　　不過，上述項目的客源并非只是本地人，有六成以上均為外地客戶，他們來自云南省其他地州，以及北京、上海、浙江、廣州等地。有的在騰沖有生意往來，有的是品牌房企的老客戶，大部分都是出于旅游度假兼投資的目的。
　　本報記者于10月中旬走訪騰沖各大旅游地產(chǎn)樓盤時發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤去化不錯，但空置率較高，尤其是別墅區(qū)，很多房子都尚未裝修，更不用談入住了。
　　例如，騰沖世紀(jì)城自2010年開盤以來，已去化80%左右，但別墅區(qū)門可羅雀，配套商業(yè)街經(jīng)過一輪招商后，尚未開業(yè)。
　　在克而瑞旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯看來，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要依托旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，騰沖具備豐富的地?zé)豳Y源，溫泉度假是長期度假良好的引擎，未來發(fā)展前景樂觀。但騰沖目前的旅游產(chǎn)業(yè)尚在起步階段，交通配套不完善，航線吞吐量不及大理、麗江，要發(fā)展成熟仍需至少3~5年。
　　“目前，騰沖的房地產(chǎn)開發(fā)并沒有很好地跟本地的資源相結(jié)合，光是靠賣樓并不足以吸引外地的購房者。”昆明中原地產(chǎn)資源中心經(jīng)理林嵐對《*9財經(jīng)日報》記者表示，真正好的旅游地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該跟當(dāng)?shù)芈糜钨Y源深度結(jié)合，更加多元化、差異化，而且要有更多比例的自持物業(yè)，通過運(yùn)營產(chǎn)生溢價。
　　來源：*9財經(jīng)日報

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