2014年結(jié)構(gòu)性政策指路房地產(chǎn)市場——王戰(zhàn)

　　高頓網(wǎng)校小編在10月22日友情提醒您認(rèn)真仔細(xì)閱讀這篇業(yè)界評(píng)論：2014年結(jié)構(gòu)性政策指路房地產(chǎn)市場——王戰(zhàn)
　　■20年來，我的觀點(diǎn)始終一致。房地產(chǎn)市場按照現(xiàn)在固有的套路做永遠(yuǎn)沒有出路。房地產(chǎn)市場必須兩分開，采用結(jié)構(gòu)性政策解決當(dāng)前的市場問題。一方面，政府應(yīng)該在滿足剛需上做文章，現(xiàn)在剛需市場還是充分的。對于百姓剛需的房子，地方政府應(yīng)該平價(jià)供應(yīng)。最近中央出臺(tái)的政策，我認(rèn)為是對的，甚至可以把門檻降得更低。另一方面，對于市場的投資和投機(jī)需求，即使受不動(dòng)產(chǎn)登記政策、房產(chǎn)稅政策等有所影響、有所調(diào)整，也都不是太大的問題。

　　■如果房地產(chǎn)泡沫快速被捅破，地方融資平臺(tái)又開始崩塌，最后的問題都將演變?yōu)楫a(chǎn)能更加過剩。這三個(gè)事情碰在一起，維持中高速的新常態(tài)的增長就會(huì)出現(xiàn)問題。如果這個(gè)速度出現(xiàn)問題，全面深化改革的基礎(chǔ)、前提就沒有了。因此，談?wù)摲康禺a(chǎn)問題，必須從國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度來觀察。

　　我想從國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度來觀察房地產(chǎn)市場的發(fā)展。今年上半年我們做了一個(gè)分析，把半年中出現(xiàn)的新變量全部羅列出來，共計(jì)23項(xiàng)變量。最后我們覺得有三個(gè)變量將對下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展起主要影響，于是我們就提出，今年下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展要預(yù)防“三碰頭”。

　　所謂“三碰頭”，就是房地產(chǎn)泡沫的快速捅破、地方融資平臺(tái)出現(xiàn)大面積的垮塌、產(chǎn)能過剩進(jìn)一步加重。其實(shí)，這三方面的情況作為個(gè)別現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，但如果這三個(gè)事件同時(shí)發(fā)生，而且產(chǎn)生的量很大，就可能形成“三碰頭”現(xiàn)象。如果“三碰頭”現(xiàn)象出現(xiàn)，就不是今天講的新常態(tài)的問題了。

　　對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的估計(jì)，樂觀派說還有20年的8%的增長，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻認(rèn)為，這次整個(gè)經(jīng)濟(jì)谷底可能要到6.2%。到了8月份以后，大家看法基本統(tǒng)一，即經(jīng)濟(jì)如果要出問題，首先將是房地產(chǎn)出問題。

　　為什么這么說？首先做態(tài)勢分析。從去年年中開始，房地產(chǎn)商開始從三四線城市撤退，到了去年三季度，首先在二線城市出現(xiàn)地價(jià)下降，如杭州有一個(gè)地塊打了7折。接下來，寧波、常州等很多二線城市房價(jià)環(huán)比、同比都往下降了。當(dāng)時(shí)說一線城市不會(huì)出問題，結(jié)果是一線城市數(shù)字也在下跌。

　　這種情況的出現(xiàn)會(huì)帶來什么問題？我們知道，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條很長的產(chǎn)業(yè)，也可以說是我們快速城市化中的支柱產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)泡沫被快速捅破，一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會(huì)發(fā)生變化，都會(huì)往下跌。

　　與此同時(shí)，地方融資平臺(tái)也必然出現(xiàn)問題。地方融資平臺(tái)負(fù)責(zé)土地批租、出讓，有了這個(gè)錢，就有了30%的本金，有了本金，就有了銀行貸款，然后可以開始做項(xiàng)目。因此，如果房地產(chǎn)沒有起色，土地也就出讓不出去了。這從全國數(shù)字就可以看到，今年土地出讓了一半。對于地方來說，項(xiàng)目已經(jīng)做到一半，為了做完，各地只能硬著頭皮，借新債還舊債。我認(rèn)為，這種做法維持不到兩到三年。

　　2008年金融危機(jī)后，我就做過產(chǎn)能過剩情況的統(tǒng)計(jì)。6年過去了，產(chǎn)能還是過剩，很多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能設(shè)備利用率僅在70%。什么叫作危機(jī)？危機(jī)就是生產(chǎn)過剩。如果房地產(chǎn)泡沫快速被捅破，地方融資平臺(tái)又開始崩塌，最后的問題都將演變?yōu)楫a(chǎn)能更加過剩，這三個(gè)事情碰在一起，維持中高速的新常態(tài)的增長就會(huì)出現(xiàn)問題。如果這個(gè)速度出現(xiàn)問題，全面深化改革的基礎(chǔ)、前提就沒有了，所以我們這個(gè)報(bào)告講了，在今年下半年維持7%或者7%以上的速度是全面深化改革的前提。因此，談?wù)摲康禺a(chǎn)問題，必須從國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度來看，而不能僅僅從房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)。

　　我有幾個(gè)判斷。*9，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因，首先與我們宏觀調(diào)控中存在的瑕疵有關(guān)。主要問題出在哪兒？我覺得，這與我們的土地調(diào)控設(shè)計(jì)不科學(xué)有關(guān)。一般做城市建設(shè)，經(jīng)驗(yàn)公式是一平方公里一萬人，然后來算土地指標(biāo)。第二種方法是按照常住人口算，或者按規(guī)劃人口算，顯然我們不是按照戶籍人口來計(jì)算的。目前的指標(biāo)調(diào)控基本上都是以規(guī)劃人口作為依據(jù)，做點(diǎn)加減法。比如上海規(guī)劃人口到2020年1850萬，在此基礎(chǔ)上加一點(diǎn)。但問題是全國城市按實(shí)際人口分兩部分，一部分是人口導(dǎo)入的城市，一部分是人口導(dǎo)出的地區(qū)。中國九年宏觀調(diào)控中，一直講70個(gè)城市房價(jià)居高不下。這70個(gè)城市是什么城市？我認(rèn)為，它們基本上都是人口導(dǎo)入城市。如果按照規(guī)劃人口做參數(shù)調(diào)控，你的土地指標(biāo)是低于實(shí)際人口的。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，你的土地必然是供不應(yīng)求的，供不應(yīng)求，地價(jià)肯定高，房價(jià)肯定也高。

　　既然有人口導(dǎo)入地區(qū)，必然有人口導(dǎo)出地區(qū)。比如某省出去打工500萬人，但是土地指標(biāo)仍然留在當(dāng)?shù)亍＿@樣我們就看到同樣的房地產(chǎn)問題，出現(xiàn)了兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)是70個(gè)城市地價(jià)居高不下，一個(gè)是中西部人口導(dǎo)出地區(qū)造空城、造“鬼城”，因?yàn)檫@些地區(qū)有這個(gè)土地指標(biāo)，按照指標(biāo)去造了很多房子，但是本地已經(jīng)沒有那么多人了。

　　從去年到今年上半年，我做了兩個(gè)中西部城市的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。一個(gè)城市總?cè)丝?0萬，造新區(qū)46平方公里，可以容納46萬人。我問他們?nèi)藦哪睦飦?？他們說我這里房價(jià)便宜啊，都會(huì)過來的。另外一個(gè)城市也是這種情況。這些現(xiàn)象的存在反映了我們整個(gè)宏觀調(diào)控中，由于指標(biāo)的不科學(xué)，出現(xiàn)了70個(gè)城市房價(jià)居高不下和一大批“鬼城”、空城的問題。這個(gè)問題不調(diào)整，我們很難做準(zhǔn)確判斷。

　　第二個(gè)判斷是，去年年中房地產(chǎn)商從三四線城市撤出，它不是一個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)象，它是我們整個(gè)粗放型國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的終結(jié)。也就是說，講了十幾年轉(zhuǎn)變增長方式，去年三、四線城市的房地產(chǎn)商撤出，實(shí)際上已把這個(gè)問題的答案給出來了。為什么這樣說？因?yàn)榻鹑谖C(jī)后，中國東部勞動(dòng)力成本上去了，同時(shí)國外對貿(mào)易的需求也降低了，于是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出現(xiàn)了新的變化，一部分往中國中西部城市走，一部分往東南亞走。但事實(shí)證明，到中西部去的企業(yè)包括一部分央企、民企，但外企并不多。中西部在發(fā)展過程中，往往是拷貝東部的模式，搞一個(gè)開發(fā)區(qū)，造一個(gè)新城，房地產(chǎn)商也跟進(jìn)去了。不過進(jìn)去之后，他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)開發(fā)區(qū)，這個(gè)新城是空的，一看不對，就走人了。走人說明中西部地區(qū)復(fù)制1980年代后期形成的加工貿(mào)易制造的模式，搞開發(fā)區(qū)，然后大量外商進(jìn)來，旁邊造房子的模式結(jié)束了。因此我覺得，這一條我們必須看清楚。今天我們講房地產(chǎn)發(fā)展，不能拿前十年、二十年的東西去做一個(gè)線性考慮，去推理，它的情況確實(shí)發(fā)生了新變化。

　　在上述情況下該怎么做？現(xiàn)在碰到的問題是兩難。我不主張快速捅破房地產(chǎn)泡沫，但如果房地產(chǎn)繼續(xù)保持這么高的價(jià)格，對我們是很危險(xiǎn)的，也就是說，有可能使我們原來勞動(dòng)力成本比較低的國際競爭優(yōu)勢很快消失，產(chǎn)業(yè)會(huì)空心化。

　　為什么去年下半年市場對房地產(chǎn)預(yù)期一下子都下來了？我認(rèn)為這是多種因素合成的。

　　最后是怎么解決問題？我20年的觀點(diǎn)始終一致，房地產(chǎn)市場按照現(xiàn)在這樣做永遠(yuǎn)沒有出路，必須兩分開，采用結(jié)構(gòu)性政策解決當(dāng)前的市場問題。一方面，政府應(yīng)該在滿足剛需上做文章，現(xiàn)在剛需市場還是充分的。對于老百姓剛需的房子，地方政府應(yīng)該平價(jià)供應(yīng)，給開發(fā)商核定5%的利潤，沒有暴利，滿足剛需。最近中央出臺(tái)的政策，我認(rèn)為是對的，甚至可以把門檻降得更低。另一方面，對于市場的投資和投機(jī)需求，即使受不動(dòng)產(chǎn)登記政策、房產(chǎn)稅政策等有所影響、有所調(diào)整，都不是太大的問題。

　?。ㄗ髡呦瞪虾Ｉ缈圃涸洪L。本版文章得到復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的協(xié)助，謹(jǐn)致謝意）
　　來源：上海證券報(bào)

 

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