2014年中央銀行救市難以扭轉樓市下行趨勢——易憲容

　　2014年中央銀行救市難以扭轉樓市下行趨勢——易憲容，這篇財經(jīng)業(yè)界評論已經(jīng)在10月21日上午發(fā)布啦，敬請各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　多年來，我一直強調，中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟，只要出現(xiàn)周期性調整，社會經(jīng)濟生活中所隱藏的各種問題與矛盾都會暴露出來，并對整個中國經(jīng)濟生活帶巨大的沖擊與影響?？梢哉f，今年以來的國內房地產(chǎn)市場的周期性調整，房地產(chǎn)市場的低迷，不僅給整個國家的宏觀經(jīng)濟帶來極大的拖累，增加了整體經(jīng)濟增長下行的壓力，也讓國內銀行體系的風險暴露了出來?？梢钥吹剑瑹o論是CPI回落到“1”的水平，還是PPI持續(xù)31個月的負增長；無論是經(jīng)濟增加值持續(xù)下滑，還是GDP增長率越來越低，基本上都是與房地產(chǎn)市場調整與低迷有關。而且房地產(chǎn)市場的低迷似乎已經(jīng)超出了政府的預期，這迫使一向對房地產(chǎn)市場不發(fā)表言論的新一屆的政府不得不出手救國內樓市。

　　這次政府救樓市采取了全面出擊的方式。先是地方政府全面放開以往的限購限貸政策，后有央行在房地產(chǎn)金融政策上的重大調整，再有住房公積金政策的放開及可能住房稅的優(yōu)惠。當然這些救市政策的重心是央行的房貸新政。央行救市政策的核心就是要求首套住房按揭貸款的利率下限規(guī)定到7折，及還清或沒有銀行貸款的住房持有者購買住房可以享受首套按揭貸款優(yōu)惠。可見，央行房貸新政遠超出預期，其強力與力度都是十分大的（可以說，成熟市場經(jīng)濟國家很少會有政府出臺住房政策要求商業(yè)銀行這樣做的）。

　　不過，市場普遍認為，央行如此強度的救市政策要扭轉國內房地產(chǎn)市場的頹勢并非易事。因為，這次央行救樓市有可能在短期內對部分城市住房市場的成交量有一定刺激作用，或出現(xiàn)短期的回光反照現(xiàn)象，但對整個國內房地產(chǎn)市場中長期來說，即房地產(chǎn)市場的周期性調整、房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑的趨勢是不可能的。由此，政府通過房地產(chǎn)救市想緩解國內經(jīng)濟增長下行的壓力同樣很難減弱。

　　首先，今年以來的國內房地產(chǎn)市場周期性調整與以往任何一次有很大不同，即當前國內房地產(chǎn)市場的供給與需求的基本面已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看到，2011年以前中國住房市場基本上都是結構性短缺，而目前國內的住房市場是出現(xiàn)了全面的住房供給過剩。2008年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)商手中尚等待出售的住房大約在110萬套左右，2012年中大約在240萬套左右，但是目前大約有370萬套。也就是說，由于2010年以來大規(guī)模的房地產(chǎn)投資擴張，住房市場供求關系發(fā)生了逆轉，住房市場由結構性短缺轉化為供給過剩，再加上未來一兩還有大量的新增住房供給要上市，整體上說，國內住房市場已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的供給過剩。這就是為何央行救市政策的重點放在“去庫存化”的關鍵所在。也就是說，從最近的政府救市政策來看，只要能夠去庫存，能用上什么辦法都行。但實際上，這些救市政策要化解當前國內樓市嚴重過剩的住房供給問題并非易事。

　　其次，這次央行房貸新政對早些時候沒有實施任何限購的中小城市或絕大多數(shù)三四線城市來說沒有多少影響。因為，一是這些城市本來就沒有實行所謂的限購政策，所以放開限購對這些城市根本就沒有影響；二是我早就說過，對于這些城市，城市居民的基本居住條件在上個世紀80-90年代就已經(jīng)解決，如果這些城市的住房沒有投資價值，要想用什么優(yōu)惠條件誘使這些城市的居民進入市場并非容易的事情。三是早幾年在房地產(chǎn)投資大潮中，這些城市的住房供給更是比限購城市增長為快，因此，這些城市住房供給過剩的嚴重性比其他城市更高。而且這些城市的住房供給總量遠大于以前限購的城市。四是這些城市的住房開發(fā)商不僅規(guī)模小，而且融資成本高，如果住房銷售不流暢，隨時都有資金鏈斷裂的風險。如果這些城市如溫州、鄂爾多斯那樣也出現(xiàn)住房市場崩盤，它很快就會向全國蔓延，并全面影響國內住房市場的預期。既然央行的房貸新政對這些城市的住房市場作用有限，這也決定央行救市政策的效果有限。

　　再次，對央行房貸新政有一定影響的是房價過高、早幾年限購政策緊的城市。但是，房貸新政后進入這些城市的購買住房者基本上是已經(jīng)有住房但沒有欠銀行貸款的有房者，或住房投機投資者。對于這些住房購買者來說，由于他們是可買可不買，買了之后是為了更高的價格賣出，因此，他們是否進入市場，取決于金融市場條件及預期。就房貸新政來說，解決了這些住房投資者信貸的可獲性問題，即可從銀行獲得貸款購買住房，但是融資成本及融資杠桿率問題沒有解決（即利率沒有多少優(yōu)惠，杠桿率不高）。而后兩個方面是影響投資者預期收益最為重要的因素。也就是說，如果投資者進入住房市場的融資成本高及杠桿低，這會嚴重影響投資者的未來收益水平。再加上這些城市的房價已經(jīng)處于嚴重的高位（比如北京的房價收入比已經(jīng)達30，為世界之最）。在這種情況下，投資者會考慮利用房貸新政進入后是否有人來接盤。還有，盡管中國到目前為止還沒有經(jīng)歷過象樣的房地產(chǎn)市場同期性調整，但是美國、日本、香港、臺灣、歐洲各國等房地產(chǎn)泡沫破滅之經(jīng)驗應該是知道的，再加上三四城市如溫州等城市所發(fā)生的事情耳聞目睹，這些城市的住房投資者可能會進入住房市場，但是會十分謹慎。也就是說，即使房貸新政對這些城市有一定的作用，但這些作用也是短期的局部的，住房投資者不可能同2008年那樣涌入住房市場?？梢姡胄械木仁姓咄瑯硬豢赡芑膺@些城市的嚴重過剩的住房供給。

　　總之，無論是從全國住房總體上嚴重過剩，還是央行房貸新政對三四線城市影響不大及限購城市投資者心態(tài)來看，這次央行房貸新政難以扭轉當前國內住房市場的周期性調整，難以扭轉國內住房市場整個下行的趨勢。這種趨勢不僅會繼續(xù)增加國內經(jīng)濟總體增長帶來的壓力，也可能引發(fā)國內不少地方住房市場的泡沫陸續(xù)提早破滅。對此，市場有所準備嗎？

 

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