與奧朗德政府試圖激活房市的意愿相反，2014年的法國房市呈現(xiàn)房產(chǎn)交易量、新房建筑總量、建筑許可證發(fā)放的持續(xù)三低。
　　最近12個月以來，法國的新房建筑總量下降10.7%，跌自1998年以來最低點；建筑許可證發(fā)放量則下降了 20.2%。這預(yù)示了政府今明兩年將無法實現(xiàn)其年建50萬套新房的承諾。
　　據(jù)統(tǒng)計， 2013年法國建筑行業(yè)有17649家企業(yè)申請破產(chǎn)，大批工人失業(yè)，法國因此損失0.4%的國民生產(chǎn)總值。要挽救法國經(jīng)濟就必須挽救房市。在法國政府的工作日程表上，9月將出臺為數(shù)眾多的新政策新法規(guī)，力求降低土地價格、工程成本，鼓勵建房及買房行為。
　　法國樓市也存泡沫？
　　法國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2000~2013年間，法國房價上漲120%，消費者價值指數(shù)（CPI）平均漲幅為26%，而家庭平均收入僅增加了4%。房價與收入增長的極度不平衡意味著，要成為業(yè)主，法國人必須為此付出更昂貴的代價。法國“住房與風(fēng)險”網(wǎng)站分析稱，10年間，購房者需要承擔(dān)的債務(wù)翻了一番，擁有自己房屋的法國人從56.1%上升到58.2%，僅增兩個百分點。
　　自2011年起，一路上揚的房價漸漸開始回落，平均降幅5%。巴黎的“黃金地產(chǎn)地位”也未能幸免，部分街區(qū)降幅達7%。雖然有專業(yè)人士在接受《*9財經(jīng)日報》記者的采訪中擔(dān)憂法國房價崩潰，但普遍觀點卻認為法國房價的回落與房地產(chǎn)泡沫有本質(zhì)區(qū)別。由于市場潛在需求依然強勁，法國基本不存在意大利、英國、西班牙和美國那樣的房價大跳水現(xiàn)象。法國農(nóng)業(yè)信貸銀行奧利弗·艾魯耶分析：2011年的房產(chǎn)價格中有30％是被高估的，而房價經(jīng)過2年時間僅下滑15％左右，這是房市趨向合理化的調(diào)整過程。
　　但是，有購房意向的消費者寧愿相信法國房地產(chǎn)價格存在泡沫。他們認為大城市房價依然遠高于合理價格，應(yīng)該繼續(xù)等待房價下降。
　　購房者持觀望態(tài)度，樓市交易自然會冷落。法國房產(chǎn)中介的交易量兩年內(nèi)減少了35%，2013年的成交量達到10年來最低點。2010年，一套掛牌出售的房子差不多有3個買家，但現(xiàn)在平均只有0.7個。巴黎房產(chǎn)也不再是皇帝女兒不愁嫁，一套房子的有意買家從以前的6個跌到現(xiàn)在的1.2人。
　　購房者數(shù)量的減少與房貸政策也關(guān)系密切。法國政府擬從2014年10月開始放寬零利率貸款條件，提高收入上限標準和貸款金額，延長還款期限。但是，法國民眾要獲取房貸的門檻不低。以巴黎為例，目前房價在每平方米4261~19353歐元之間，以每平方米8700歐元的房源最多。按照法國銀行發(fā)放房貸的標準——貸款人每月的償還數(shù)額不能超過月收入的1/3。但法國人人均月收入只有2128歐元，意味著銀行只可能為月還貸額700歐元的房子放貸。這樣的還貸能力，即使政府擴大買房貸款零利率的受惠范圍，對刺激巴黎房產(chǎn)交易又能起到多大的積極效應(yīng)呢？
　　手中有房待售的法國人目前也持觀望態(tài)度，但觀點卻正好相悖。他們不相信房價會一跌再跌，所以不愿意低價出售自己的房產(chǎn)。他們自有另一套邏輯：法國每年的住房需求為80萬套，建造總量僅在30萬左右。在房源短缺的情況下，10年間，法國大城市的家庭總數(shù)卻增加了400萬，所以買房人肯定存在，市場這只看不見的手必然不會令房價繼續(xù)下跌。
　　買房投資基本無利可圖
　　房源少、房價高的狀況必須會使更多家庭加入租房的行列。在本報記者的采訪中，幾乎所有的受訪者對政府以框定房租價格來降低房租的舉措不抱過高期望。粥少僧多，大城市的房租在未來很有可能不降反升。
　　即便如此，買房投資依然無法對手頭寬裕的法國人產(chǎn)生吸引力。這與政府的房租改革有直接關(guān)系。法國人中有20%是租房者，政府決定對房租進行價格框定的措施，本意在于控制房租保護這部分人的利益，但卻難以在保護租房者與鼓勵投資房租房行為之間找到平衡點。
　　法國房地產(chǎn)經(jīng)濟專家雅克·弗里杰統(tǒng)計研究得出的數(shù)據(jù)顯示，法國的房租始終與收入保持同比例的緩慢增長（4%），這與房價成倍上升（120%）大相徑庭。也就是說，雖然房價上升看起來使房子值錢了，但房東的債務(wù)也成倍增加，可是靠出租房子獲得的利益卻沒有得到成比例的增長；加上房租作為收入的一部分必須申報并繳稅，投資房租房幾乎無利可圖。
　　值得一提的是，當出現(xiàn)房客拖欠房租，房屋受損之類的糾紛時，法國法律對房客的保護常常有忽略房東利益的傾向，致使今天的法國人不僅不愿意投資房產(chǎn)，有些人甚至寧愿將房子空著也不出租。
　　法國的稅收政策還為“賣房攢差價”設(shè)立了屏障：賣房者必須交納房屋增值稅和社會福利稅，兩者的總值相當于房屋增值部分的34.5%。房東只有在擁有產(chǎn)權(quán)滿22年后出售其房產(chǎn)才可以免去增值稅，但新改革的政策又將社會福利稅的減免延長到擁有產(chǎn)權(quán)30年后。
　　建筑商難以開發(fā)新樓盤
　　法國房地產(chǎn)商依然對2008年那場經(jīng)濟危機記憶猶新，本該售出的房屋頓時積壓在手中。而今天的法國經(jīng)濟形勢并沒有明顯好轉(zhuǎn)跡象，面對經(jīng)濟零增長率，八成法國人對政府的能力持不信任態(tài)度。有興趣購房的消費者在減少，建筑成本卻不斷上升，這一切使得房地產(chǎn)企業(yè)在新樓盤的開發(fā)上顯得非常謹慎。
　　《觀察》雜志的記者弗吉尼亞·格羅洛估計建筑成本在10年內(nèi)提高了一半。法國Nexity房地產(chǎn)開發(fā)集團營運總裁科林蒂認為，要激活房地產(chǎn)市場，土地價格必須下降。他解釋說，按法國人的平均收入，合理的房價應(yīng)該在每平方米2500 ~3000 歐元，但這個已經(jīng)是今天建筑商的成本價。
　　除了土地價格和工程成本過高，法國房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合會會長弗朗西斯·帕耶爾女士認為新房建設(shè)受阻還有其他原因。
　　首先，法國的總體經(jīng)濟環(huán)境無法對購房這樣的長遠家庭計劃提供保證。其次，建筑工程標準復(fù)雜。2/3的工程成本提高是因為法國對諸如殘疾人設(shè)施、停車場地、能源、抗震的要求過于復(fù)雜苛刻。第三，建筑工期長。15年前，從開工到交付的周期為4.5年，現(xiàn)在是6.5年。導(dǎo)致工期延長的因素在于獲得建筑許可證時間長、對開發(fā)對所在地區(qū)影響的調(diào)研耗時長；與居民協(xié)商、通過新抗震標準同樣需要越來越長的時間周期。
　　地方政府對建新房很“感冒”
　　今年5月底，法國*9大房地產(chǎn)集團布依格的執(zhí)行總裁貝爾蒂埃在接受《巴黎人報》采訪時認為，房荒與基層政府的消極態(tài)度有關(guān)。“很多地方對新建房比較‘感冒’，因為新房建設(shè)會帶來其他問題：學(xué)校、交通、商場等。對不富裕的地方財政而言，這些都是復(fù)雜的附加支出。”
　　地方政府不愿意拿出公共地產(chǎn)建筑新住宅更有另一個微妙而難以啟齒的原因：避免貧困人群的涌入。自2000年起，法國政府的保障房政策推行社會結(jié)構(gòu)混合，要求達到一定規(guī)模的市鎮(zhèn)區(qū)每年的新建房中必須有20% 屬于廉租房。由于這類廉租房針對的是低收入家庭，這一群體不僅會給當?shù)卣畮憝h(huán)境衛(wèi)生、教育、治安等種種令人頭痛的治理難題，也會導(dǎo)致其相鄰房產(chǎn)的貶值。
　　為此，基層政府普遍不愿意轉(zhuǎn)讓土地興建福利保障房。在一些所謂的富人區(qū)，居民寧愿多交稅來幫助其政府支付罰款也不愿廉租房落戶其領(lǐng)地。即使建筑商拿到建筑許可證，附近居民還是越來越頻繁地使用投訴手段來阻止開工。
　　法國有17%的家庭享受社會福利房待遇。在每年100萬申請廉租房的家庭中，只有45萬能如愿以償?？紤]到法國的經(jīng)濟不景氣和私房出租的嚴苛條件（房客必須證明其收入是房租的3倍），申請廉租房的數(shù)量在未來還可能會上升?？梢哉f，法國的房荒有相當大的原因是廉租房嚴重短缺。

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