對于房地產(chǎn)來說，依靠的是市場充沛的需求，從而推動樓市的快速發(fā)展。政府考慮房地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏也好、供地計劃也好，對應(yīng)的一定會需求對稱計劃。但是反觀需求面，很多的需求都是政府人為創(chuàng)造的，可能當年打造的需求計劃可以做一個很漂亮的樓市供求走勢單，但過了幾年之后，這些帳都是需要慢慢償還的。
　　具體怎么回事，盧俊和你慢慢聊。
　　市場上買房子的人很多，主要需求其實就是五種。五種里面最健康的需求分別是因為人口自然增長的需求和改善型需求。
　　人口自然增長就是因為人口的增加，然后到了適合購房的年齡，因為居住的需求去購房。這是原始的沖動。
　　改善型需求主要是因為家里人口增多了，現(xiàn)在居住面積不夠了，或者說收入增加了，想住的好一點了。都可以歸類為改善型需求。以前一直說的，城市人均面積只有20平米，距離30平米仍然還有很大的空間，說的就是改善需求擁有很大的空間。
　　以上兩類是最為健康的購房需求，也是一個良性的需求空間。
　　還有三類需求，也是未來的主流。
　　*9種叫城鎮(zhèn)化需求
　　很多人都已經(jīng)把這個當成未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心動力了。我們?？吹竭@樣的言論：中國目前城鎮(zhèn)化率在54%左右，與一些發(fā)達國家和地區(qū)差別還很大，未來20年還有好幾億的城鎮(zhèn)人口增加，住房需求上升。這樣的話各位熟不熟？
　　到底什么是城鎮(zhèn)化?。空f的直白一點，就是吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、農(nóng)村的到核心城市去置業(yè)，來增加核心城市的購房需求。但是換句話來說，購房者實際的居住需求并未增加，只是從一個城市居住換到另外一個城市的居住。無非是從一個不要錢的或者便宜的房地產(chǎn)換到另一個貴一點的房地產(chǎn)上。
　　這是一個雞蛋置換的問題，我們看到增加的，但是必須也要意識到減少的。所以很多數(shù)據(jù)都是被高估的。
　　第二種叫舊城改造需求
　　最近關(guān)于舊城改造啊，城中村建設(shè)啊都是一些熱點詞匯。
　　看到類似這樣的新聞：上海在今年7月下旬召開的上海市十四屆人大常委會第十四次會議上，通過“一個目標、三種拆除改造方式”加快推進“城中村”改造。“城中村”改造的經(jīng)營用地體量驚人，而拆除改造方式之一的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改造，是此次“城中村”改造的創(chuàng)新之舉。
　　城中村改造已經(jīng)成為大量開發(fā)商眼中的肥肉，人人都在搶奪。
　　那到底什么是舊城改造或者城中村呢，說的直白一點就是拆遷啊。把不好的房子拆了造好的。如果說被拆遷的人原地居住，那舊城改造基本不產(chǎn)生需求，但那被拆遷的人由于家都沒有了著急，所以必須去買房啊。這個也是成為樓市的一支重要需求。在當年樓市的需求可能會有一個波動漲幅，但是2-3年后城中村改造之后依然需要額外的需求購入進行補充，核心的還是依靠人口自然增長以及改善型需求。
　　第三種叫投資性需求
　　因為看好物業(yè)的升值空間而購房。這一塊的需求后續(xù)會有兩個途徑，*9進入二手房系統(tǒng)，從而分流一手房的需求。第二進入租賃系統(tǒng)，也會分流一部分的購房需求。
　　也就是說投資性需求是構(gòu)成房地產(chǎn)去化需求的重要部分，但是在長線時間發(fā)展上，也會分流一部分未來的需求市場。
　　所以說到底，投資性需求未來一定是會變現(xiàn)的，房子也會流通回到市場上的。所以從理性的角度來說，這一塊的需求是0。
　　我們整的來看，城鎮(zhèn)化需求是在壓縮小城鎮(zhèn)的需求的前提下提升大城市的需求，舊城改造是以拆遷的方式逼迫住戶產(chǎn)生置業(yè)需求，但舊城改造后產(chǎn)生的物業(yè)供應(yīng)量依然需要市場消化。投資性需求理論上是0，也就是沒有。
　　所以從理論上來說，目前我們所見的所有城市需求數(shù)據(jù)，核心都是被高估的數(shù)據(jù)。
　　一個城市投資性需求越旺，市場的需求就越被高估。上海幾年前出現(xiàn)過的1500萬-2000萬的去化量，一定程度就是投資需求大量涌入的結(jié)果。高估的部分將在未來2-5年內(nèi)被平攤。
　　一個城市*9年舊城改造力度很大，后續(xù)的兩年一定會對應(yīng)出現(xiàn)成交量上升，各位可以留意下明后年上海的數(shù)據(jù)。
　　國家城鎮(zhèn)化力度上升，但是全國的成交量不會發(fā)生明顯的上升，無非是一個地方需求小了，另一個地方多了而已。

 高頓網(wǎng)校官方微信
掃一掃微信，關(guān)注*7財經(jīng)資訊