為整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，國土資源部起草了《不動產(chǎn)登記條例(草案送審稿)》報送國務院審議。國務院法制辦公室經(jīng)征求有關方面的意見，修改形成了《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。7月30日，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。
　　事實上，全國省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已全面拉開帷幕。同時，不動產(chǎn)立法工作也在推動。
　　從不動產(chǎn)登記前期工作進度來看，截至目前，全國已有17個省(區(qū)、市)明確由國土資源部門牽頭負責不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經(jīng)正式建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國土資源廳(局)內(nèi)成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記領導小組，啟動了相關工作。
　　從不動產(chǎn)登記工作計劃來看，此前，國土資源部網(wǎng)站4月21日刊登報道稱，目前總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
　　而從不動產(chǎn)登記工作近期市場關注的熱點來看，主要有兩個：一個是今年6月底前《不動產(chǎn)登記條例(送審稿)》(下稱《條例》)的上報，目前來看，雖然《條例》公開征詢意見稿比預期晚了1個多月，但還是露出了真面目，還重點提及“各級不動產(chǎn)登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。
　　另外一個就是依法“以人查房”已被寫進《不動產(chǎn)登記條例》，從當前公布的公開征詢意見稿來看，里面已經(jīng)提及“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。”
　　從近期市場反應來看，《條例》的公開征詢意見稿的發(fā)布尤其是依法“以人查房”已被寫進《條例》，不僅僅成為一些官員的夢魘，也成為“房叔”“房嬸”這些樓市投資投機客較為頭疼的一個話題。從近期二手房市場頻現(xiàn)的拋售房產(chǎn)現(xiàn)象來看，其實已經(jīng)初步顯示出不動產(chǎn)登記對于市場的調節(jié)作用。
　　那么，不動產(chǎn)登記工作的推進對于房地產(chǎn)市場調控來講有哪些意義？從樓市調控的角度來講，不動產(chǎn)登記其實就是指全國個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。盡管個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)只是不動產(chǎn)登記的一小部分，但是，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節(jié)存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極的意義。
　　首先，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費為主的調控手段開展的必要技術條件。
　　從城市個人住房信息系統(tǒng)來講，在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成(*7媒體報道稱60個城市已聯(lián)網(wǎng))。下一階段的目標是，同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。
　　筆者認為，從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設部(住建部)聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅)、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費調控手段的試點及擴圍需要家庭房產(chǎn)的詳細數(shù)據(jù)做為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費為主的調控手段開展的必要條件。
　　從中長期來講，(40個或更多城市的)聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅)、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節(jié)作用，房產(chǎn)稅才會真正發(fā)揮它的作用。
　　其次，全國個人住房系統(tǒng)的建立可出臺“差別化”措施進行分類調控，抑制不合理的投資與投機性需求，對調節(jié)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展有利的。
　　當前，國家相關部門設法將全國個人住房信息系統(tǒng)通聯(lián)在一起，通過通聯(lián)的個人住房信息系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機現(xiàn)象，可有針對性的出臺差別化措施進行分類調控(例如貸款利率、房產(chǎn)稅、二手房20%增值稅等)，從而達到抑制房地產(chǎn)投資投機現(xiàn)象，也可以避免像之前調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。
　　此外，《條例》的公開征詢意見稿的發(fā)布尤其是依法“以人查房”已被寫進《條例》，是“房叔”“房嬸”這些樓市投資投機客加速拋售房產(chǎn)，盡管當前這些房產(chǎn)拋售現(xiàn)象與市場低迷有一定的關系，但是，“以人查房”等信號的不斷釋放客觀上也反映出全國個人住房系統(tǒng)的建立對于抑制不合理的投資與投機性需求的積極作用。
　　第三，不動產(chǎn)登記后，可在存量房領域利用差別化“空置稅”等措施調節(jié)城市供求關系。
　　不動產(chǎn)登記后，可在此基礎對各個城市存量“空置房”做出判斷，可據(jù)此對存量“空置房”采取差別化“空置稅”措施，或鼓勵其中長期持有進行出租經(jīng)營，發(fā)揮住房的居住作用，或引導其出售形成市場供應，緩解部分熱點城市市場供求關系緊張的局面。
　　第四，不動產(chǎn)登記促使樓市長效性調控機制逐步形成。
　　從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看，2014年及未來幾年內(nèi)，當宏觀經(jīng)濟結構改革初有成效，宏觀經(jīng)濟逐步好轉之時，在建立個人住房信息系統(tǒng)的基礎上，房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅)、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行，關于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。
　　最終，房地產(chǎn)市場調控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。(本文作者系同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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