全球房地產(chǎn)進(jìn)入中國時(shí)間
　　國內(nèi)市場(chǎng)萎靡不振，中國開發(fā)商境外投資進(jìn)展如何？《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》五大境外新聞中心聯(lián)動(dòng)，紐約、倫敦、奧克蘭*9時(shí)間發(fā)回深度報(bào)道。
　　美國 開發(fā)商淘金應(yīng)避免日本式隕落
　　中國企業(yè)在美國房地產(chǎn)也淘金，一個(gè)繞不過去的話題是：80年代日本進(jìn)軍美國鎩羽而歸的歷史會(huì)否重演？
　　過去一年，中國房地產(chǎn)企業(yè)赴美“走出去”的進(jìn)程明顯加速，中國元素頻頻吸引美國東西兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的眼球。中國的明星房企企業(yè)萬科、綠地、萬達(dá)等等在美國都已布局。
　　仲量聯(lián)行研究部的數(shù)據(jù)顯示，2013年期中國在海外的房地產(chǎn)投資額大幅增長，增長幅度高達(dá)124%，總投資額達(dá)到76億美元。其中美國就占將近一半，達(dá)到31億美元。而2012年這個(gè)數(shù)據(jù)還只有2.6億美元。
　　中國房企緊眼中國富豪
　　中國房企為什么進(jìn)軍美國，為什么會(huì)在現(xiàn)在加速？回顧中國在美房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)力的進(jìn)程，不難看出以下幾個(gè)推手。
　　中國富豪一躍成為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的*5外國投資者，中國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍美國不過是跟隨客戶的市場(chǎng)行為。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布的2014年外國投資者調(diào)查報(bào)告，中國在2013年已經(jīng)成為美國房市中*5的境外買家，成交額和百分比均超越傳統(tǒng)上在美投資最多的加拿大。2014年中國與其他國家的差距還將近一步拉大。
　　美國專為吸引外國投資的EB5投資移民簽證，80%也為中國公民獲得。根據(jù)美國移民局的統(tǒng)計(jì)，2013年總共向中國的投資者發(fā)出了6895份EB5簽證，兩年之前還只有不到2500宗來自中國的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)。美國東西兩岸的傳統(tǒng)都會(huì)區(qū)比如紐約、洛杉磯和舊金山，尤其吸引投資移民扎堆購房置產(chǎn)。多宗房企的美國項(xiàng)目甚至捆綁EB5投資移民，以此作為賣點(diǎn)吸引客戶。
　　中國政府在政策和金融配套方面的推動(dòng)也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠安心“走出去”的保障。 從2009年開始，中國企業(yè)海外房地產(chǎn)投資相關(guān)的法規(guī)政策發(fā)生了積極變化。國家外匯管理局的跨境擔(dān)保新規(guī)，簡化了境內(nèi)企業(yè)登記跨境擔(dān)保的監(jiān)管和行政手續(xù)；國家發(fā)改委今年4月頒布的9號(hào)令，規(guī)定投資金額10億美元以下的境外投資項(xiàng)目由核準(zhǔn)轉(zhuǎn)為備案。這些政策的接踵而至，為海外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目審核融資極大程度地放松了管制，提供了便利。
　　而中國房地產(chǎn)企業(yè)在中國本土的經(jīng)營環(huán)境在經(jīng)歷了2002年開始的10年高速擴(kuò)張期后，面臨樓市下行增長乏力的困局。一方面地價(jià)高企，房企現(xiàn)在擔(dān)憂土地價(jià)格過高，影響后續(xù)開發(fā)。另一方面各地的限購限貸政策使中國房市庫存量消化緩慢。
　　相比之下，美國房市在2008年次貸危機(jī)崩盤之后，正處于復(fù)蘇期。地價(jià)樓價(jià)在相對(duì)低位運(yùn)行，對(duì)境外投資者有相當(dāng)吸引力。比如鑫苑置業(yè)在2012年以5400萬美元拿下紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡一處近50萬平方英尺的濱水地塊用以開發(fā)高層公寓。折算成人民幣每平米約7150元，比北上廣深的平均地價(jià)便宜一半不止。
　　警防“打壓日本”式情緒
　　談到中國企業(yè)在美國房地產(chǎn)也淘金，一個(gè)繞不過去的話題是：80年代日本進(jìn)軍美國鎩羽而歸的歷史會(huì)不會(huì)再次發(fā)生？其實(shí)仔細(xì)考察這一波中國投資潮的時(shí)機(jī)和目標(biāo)，有理由相信歷史不會(huì)簡單重演。
　　80年代的美國正處于一波房市漲勢(shì)的頂點(diǎn)，而日本投資客又將目光僅僅盯住地標(biāo)地產(chǎn)，互相抬價(jià)，結(jié)果到手的價(jià)格更是注滿水分。而日本投資的主體并非房地產(chǎn)企業(yè)，而是手握大把現(xiàn)金 的綜合商社。在日元升值的背景下，日本主要企業(yè)均有“買下美國”的沖動(dòng)，不僅僅是房地產(chǎn)，各個(gè)行業(yè)都有日本的高調(diào)投資。
　　對(duì)比之下，這一波中國在美房地產(chǎn)投資主體還是中國的房地產(chǎn)企業(yè)，投資目的是市場(chǎng)多元化和為目標(biāo)客戶提供海外選擇。王石在進(jìn)入紐約市場(chǎng)時(shí)就曾表示，與成熟國際發(fā)展商合作學(xué)習(xí)成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和為萬科客戶海外提供產(chǎn)品及服務(wù)，是萬科海外投資的三點(diǎn)策略。出于這種考慮，中國房企多在美國華人集中地區(qū)展開業(yè)務(wù)，時(shí)機(jī)也選擇在房市的“價(jià)格洼地”。正因?yàn)槿绱耍詮哪壳耙雅兜慕灰讈砜?，還看不出不理性的行為。
　　盡管如此，風(fēng)險(xiǎn)控制仍然是中國房企的真正考驗(yàn)。美國房地產(chǎn)法律、稅務(wù)非常繁雜，每一個(gè)項(xiàng)目都需要很多法律文件，涉及產(chǎn)權(quán)、環(huán)保、規(guī)劃等等，需要聘請(qǐng)當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人員協(xié)助。
　　還有一點(diǎn)中國房企需要格外注意：房地產(chǎn)開發(fā)地域性強(qiáng)，整合當(dāng)?shù)刭Y源，建立融洽的社區(qū)關(guān)系至關(guān)重要。當(dāng)年日本高調(diào)買下美國引發(fā)的“打壓日本（Japan Bashing”）的情緒不可不察。
　　倫敦 中國企業(yè)930億掃貨不動(dòng)產(chǎn)
　　[*{c}*]全球房價(jià)高度的英國倫敦，中國企業(yè)正迅猛來襲。
　　短短一年的時(shí)間，包括中國建設(shè)銀行、中投公司、萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、鄭家純財(cái)團(tuán)等在內(nèi)的中資公司大舉投資英國倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)，總資產(chǎn)規(guī)模將超過92億英鎊（約930億人民幣），所收購或待建項(xiàng)目包括倫敦多個(gè)地標(biāo)。
　　在[*{c}*]全球房價(jià)高度的英國倫敦，中國企業(yè)正迅猛來襲。
　　政府扶持，投資額大幅飆升
　　不久前的《倫敦標(biāo)準(zhǔn)晚報(bào)》上刊登了一則“一百萬售梅菲爾區(qū)最小公寓單元”的消息，一間321平方尺（約35平方米）的公寓，要價(jià)99萬英鎊（約1080萬人民幣），且一入市場(chǎng)便被收購，3115英鎊/平方尺（約28萬人民幣/平方米）的單價(jià)，無疑再次創(chuàng)下了梅菲爾區(qū)公寓單價(jià)的記錄。經(jīng)手此間公寓買賣的中介韋士先生這樣介紹“這只是進(jìn)入梅菲爾區(qū)的踏腳石，愿意花這樣的價(jià)錢買個(gè)梅菲爾門牌號(hào)的買家大有人在，而買這里，是因?yàn)樗麄冑I不起別的”。
　　1000萬人民幣，僅僅是進(jìn)入倫敦傳統(tǒng)豪宅住宅區(qū)的敲門磚。
　　如果說，梅菲爾是倫敦的心臟，那么倫敦，則是整個(gè)歐洲乃至西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的心臟。中國投資商們，正在紛紛購買這張最奢華的入場(chǎng)券。
　　2014年第二季度，英國房價(jià)同比上漲26%，據(jù)全英房貸協(xié)會(huì)（Nationwide building society）調(diào)查顯示，全英平均房價(jià)已經(jīng)超過歷史上2007年的*6峰。
　　今年上半年，在倫敦市政府的各種鼓勵(lì)扶持政策下，更多的大陸投資資本迅速融進(jìn)這個(gè)正在超速上升的地產(chǎn)市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，達(dá)到54億美元，增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項(xiàng)目投資總額較去年同期飆升84%，達(dá)到15億美元。
　　近期，在仲量聯(lián)行的協(xié)助下，倫敦市長鮑里斯?約翰遜（Boris Johnston）辦公室的中國之行進(jìn)行了與中國房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商的高層會(huì)談，進(jìn)一步強(qiáng)化了倫敦在中國海外房地產(chǎn)投資者中的形象——仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示：“我們明顯看到進(jìn)入海外市場(chǎng)的中國資本不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司仍是表現(xiàn)最為活躍的投資企業(yè)，他們對(duì)境外熱點(diǎn)旅游目的地的酒店產(chǎn)品的投資興趣最為濃厚。目前，倫敦仍是中國海外房地產(chǎn)投資的*5投資目的地。”
　　昂首挺進(jìn)，中房企大揮手筆
　　中國建設(shè)銀行（倫敦）有限公司擔(dān)任倫敦人民幣業(yè)務(wù)清算行，一周后，建設(shè)銀行通過非公開交易從比利時(shí)聯(lián)合銀行（KBC Group）手中購得倫敦金融城111 Old Broad Street寫字樓的永久產(chǎn)權(quán)，交易價(jià)格約為1.11億英鎊。據(jù)悉，建設(shè)銀行將此樓作為其歐洲總部辦公樓。
　　中國大陸企業(yè)資本的關(guān)注，仍然在于門戶型城市核心辦公樓和多用途開發(fā)項(xiàng)目。
　　去年5月，同樣是由市長鮑里斯?約翰遜做東，和總部基地中國控股集團(tuán)（ABP）董事長許為平簽署了一項(xiàng)價(jià)值10億英鎊的合作協(xié)議，計(jì)劃開發(fā)東倫敦地區(qū)的35英畝皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock），將其改造成“亞洲商務(wù)港（ABP）——倫敦新的金融城”，目前仍然在等待這塊占地35英畝的規(guī)劃提書審批。
　　隨后的9月，萬達(dá)集團(tuán)宣布，將投資7億英鎊，在倫敦市中心大型改造項(xiàng)目九榆（Nine Elms）新區(qū)興建超五星級(jí)的萬達(dá)酒店和高檔公寓住宅。作為萬達(dá)在中國之外的[*{5}*]地產(chǎn)項(xiàng)目，是倫敦市中心*5規(guī)模的城市綜合改造項(xiàng)目——九榆新區(qū)的一部分。當(dāng)天，萬達(dá)集團(tuán)還宣布3億英鎊收購英國豪華游艇制造商圣汐公司。今年年初，王健林達(dá)沃斯論壇期間會(huì)晤英國首相卡梅倫時(shí)表示，萬達(dá)集團(tuán)將繼續(xù)投資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目。
　　較之萬達(dá)集團(tuán)，綠地集團(tuán)雖稍許晚了半年，但其挺進(jìn)倫敦的姿態(tài)高昂，在短短三個(gè)月內(nèi)，將兩大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收入囊中，并且開創(chuàng)倫敦地產(chǎn)開發(fā)的兩項(xiàng)紀(jì)錄。其中，Ram Brewery地塊項(xiàng)目，將保護(hù)性改造英國最古老的啤酒釀造廠；而綠地集團(tuán)位于倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)的一個(gè)地塊，從萬達(dá)集團(tuán)手中奪得興建倫敦*6住宅樓的賣點(diǎn)，將規(guī)劃建設(shè)歐洲*6的住宅公寓樓。
　　商場(chǎng)亦是幾家歡喜幾家愁——亞洲首富李嘉誠多年來雖在英國投資已累計(jì)逾300億英鎊，除了已建成售罄的樓盤包括泰晤士河畔的高檔小區(qū)Albion Riverside等，其它項(xiàng)目并非一帆風(fēng)順。位于倫敦高檔住宅區(qū)切爾西附近的Chelsea Waterfront地塊，從購地到獲批歷經(jīng)十多年，終于在近期開工建設(shè)，而位于倫敦東區(qū)的Convoys Wharf地塊，從2005年購地至今剛剛得到批準(zhǔn)，但開工日期尚未有期。
　　除此之外，平安保險(xiǎn)自去年7月以2.6億英鎊從德國地產(chǎn)基金Commerz Real購得英國勞合大廈，成為這座古董級(jí)倫敦標(biāo)地標(biāo)的新主人，卻面臨著*5租約商——倫敦著名的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)勞合社是否繼續(xù)租賃的問題。由于勞合社租用了該大廈近三分之二的面積，一旦搬出，將面臨人去樓空的局面。
　　總之，在倫敦這片寸土寸金的土地上，關(guān)于中國房企發(fā)生的一切，都在有序地向前推進(jìn)，在不久的未來，將有多座地標(biāo)性建筑拔地而起，佇立于這顆西方的心臟之上。
　　華資浪涌新西蘭
　　新西蘭房價(jià)漲幅傲視全球，中國富豪功不可沒。
　　東地產(chǎn)奧克蘭新聞中心 王舒 報(bào)道
　　一大波中國富豪正在靠岸。
　　由于加拿大及澳大利亞等國移民難度持續(xù)增高，源源不斷的新移民開始大規(guī)模涌入這個(gè)南太平洋天堂小國。
　　置產(chǎn)，成為許多移民抵埠后的*9要?jiǎng)?wù)。在新西蘭的*5都市奧克蘭，每個(gè)周末各處的OPEN HOME（待售房參觀）中，華裔面孔成為主流。
　　移民邏輯
　　大量中國內(nèi)地富豪涌入新西蘭，令移民人口數(shù)量達(dá)到逾10年來的*6值。
　　新西蘭*7的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年3月，新西蘭在過去一年凈移民數(shù)量達(dá)到3.19萬人，創(chuàng)下了11年來的新高，也是有紀(jì)錄以來的第二高數(shù)字。其中，來自中國的移民有6200名。這是中國首次超過英國，成為新西蘭最多移民人口的來源國。中國也在去年取代了澳大利亞，成為新西蘭*5的貿(mào)易伙伴。
　　華人所到之處，買地建房是深植在血液中的習(xí)慣。盡管自2008年全球金融危機(jī)之后的復(fù)蘇開始，新西蘭房價(jià)漲幅已令國內(nèi)民眾怨聲載道。但在深度體驗(yàn)過中國房地產(chǎn)無節(jié)制飆漲十余年大陣仗的中國移民眼中，新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格“很靠譜”。
　　最近數(shù)據(jù)顯示，在新西蘭最繁華的大城市奧克蘭，中心城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格中位數(shù)為69萬紐幣(約合350多萬元人民幣)。這個(gè)數(shù)字，意味著一位奧克蘭居民大約工作7-8年的收入，才可結(jié)合貸款負(fù)擔(dān)一套房。但較之于中國現(xiàn)狀，在奧克蘭買房似乎顯得輕而易舉。
　　在奧克蘭豐富的海岸線資源中，較好區(qū)域的海景獨(dú)立別墅，價(jià)格大多集中于約500萬元人民幣-1000萬元人民幣區(qū)間。而頂級(jí)區(qū)域、大幅土地、頂級(jí)景觀與配置的奢華別墅，3000萬元-5000萬元人民幣已可輕取，并成為城新聞?wù)勝Y。這些價(jià)格，在中國一線城市，只能有節(jié)制地買到市中心大小不等的公寓，或遠(yuǎn)郊空間適度的別墅。
　　所以，在一個(gè)國際性投資網(wǎng)站關(guān)于a1移民地點(diǎn)的排名征詢中，今年新西蘭人氣暴漲。從上一年的第十名躍升至今年的第五名。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)稱，“中國人對(duì)新西蘭的興趣日漸濃厚。”當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)數(shù)據(jù)顯示，中國購房者占該國所有外國購房者的25%。而在美國，這個(gè)比例為17%。
　　資本步伐
　　吸引富豪，爭取富豪，鎖定富豪。
　　在移民熱地加拿大因?yàn)橛羞^多中國移民申請(qǐng)居留權(quán)而收緊移民政策后，新西蘭一直在采取積極措施吸引更多的中國富豪前往。新西蘭總理約翰?基明確表示，他希望除了土地以外，中國內(nèi)地和香港的投資者還能多投資于固定資產(chǎn)、制造業(yè)和如酒店之類的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　在奧克蘭統(tǒng)一規(guī)劃公布后，亞裔移民購地力度進(jìn)一步提高的消息層出不窮：一華人短期內(nèi)購買了27套物業(yè)，而另一華人移民則在一周內(nèi)向7間房子出價(jià)。
　　就在數(shù)周之前，新西蘭主要媒體紛紛爆出消息：一個(gè)富有的香港家庭在新西蘭出手，購入奧克蘭CBD三棟辦公大樓，總值6550萬紐幣（約3.4億元人民幣），成為今年新西蘭*5宗房地產(chǎn)交易之一。
　　而較之于個(gè)人買家，上海鵬欣集團(tuán)在新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)的連番動(dòng)作甚至“驚動(dòng)了首都高層”。
　　本月，曾因一年多前收購新西蘭Crafar農(nóng)場(chǎng)引發(fā)軒然大波的上海鵬欣集團(tuán)又傳出新聞，該集團(tuán)已經(jīng)就收購北島中部1.38萬公頃Lochinver Station農(nóng)場(chǎng)一事達(dá)成協(xié)議，正在等待新西蘭海外投資辦公室（OIO）批準(zhǔn)。
　　這是新西蘭全國*2價(jià)值的農(nóng)場(chǎng)之一，據(jù)悉收購價(jià)為7000萬紐幣（約3.5億元人民幣）。鵬欣集團(tuán)的持續(xù)收購引發(fā)民眾對(duì)新西蘭農(nóng)場(chǎng)的“外資身份”問題的強(qiáng)烈關(guān)注。
　　新西蘭著名政商人士紛紛對(duì)于鵬欣集團(tuán)的連番收購憂心忡忡。事件引發(fā)的輿論沖擊使總理約翰?基不得不明確保證：外資所購買的新西蘭土地比例，絕不會(huì)超過新西蘭農(nóng)場(chǎng)用地的2%。如果土地銷售過快，他的政府不會(huì)坐視不管。
　　約翰?基表示，鵬欣收購Crafar農(nóng)場(chǎng)后，已經(jīng)大大改善了這些農(nóng)場(chǎng)的情況，而且為新西蘭產(chǎn)品打開中國市場(chǎng)。如果外國投資者快速搶購新西蘭農(nóng)村土地的話，政府將會(huì)打擊這種收購行為。
　　在大洋洲馳名逾百年的老字號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)Ray White公司眼中，如今想在新西蘭投資物業(yè)的中國富人還只是“冰山一角”。在去年，華人和華人投資公司已通過Ray White公司商業(yè)部門購入價(jià)值2.49億紐幣（約13億元人民幣）物業(yè)。這意味著，該部門過半業(yè)務(wù)來自華人。而就在前年，該部門來自華資的業(yè)務(wù)額還是零。
　　未來趨勢(shì)
　　在近期一項(xiàng)對(duì)于全球11個(gè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)價(jià)格水平的專項(xiàng)調(diào)查中，新西蘭房價(jià)指數(shù)在11國中居首。自2000年以來，新西蘭房價(jià)累計(jì)漲幅高達(dá)93%，幾乎傲視所有發(fā)達(dá)國家。
　　國際知名信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)Moody's近期發(fā)文表示，雖然新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些長期問題，但由于新西蘭央行采取的一系列政策，加上住房供應(yīng)的增加，目前，新西蘭房價(jià)大幅回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)正趨于緩和。
　　然而無論在哪里，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來去從，意見都不會(huì)統(tǒng)一。市場(chǎng)信號(hào)復(fù)雜讓人難以預(yù)測(cè)未來走勢(shì)。
　　房地產(chǎn)分析人士Alistair Helm日前分析，房價(jià)的增速有望在今年放緩。
　　新西蘭西太平洋銀行Westpac近日發(fā)布的報(bào)告則認(rèn)為，新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入下行期。在其*7新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中，Westpac銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Dominick Stephens指出，新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)渡過一個(gè)溫和復(fù)蘇期，房產(chǎn)上漲不可能持續(xù)不變。
　　“隨著利率上漲，新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨下行的壓力，下跌并非意料之外。”Dominick Stephens說。
　　Westpac銀行認(rèn)為現(xiàn)階段的移民大潮有望在2015年以后有所消退，屆時(shí)也會(huì)伴隨著房價(jià)的下滑。凈移民對(duì)房價(jià)起到的推動(dòng)作用有限，移民熱潮應(yīng)該是短暫的。
　　Dominick Stephens說，與此同時(shí)，利率預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)上漲，讓房價(jià)進(jìn)一步承受壓力。
　　“然后普遍衰退隨之而來”。（文章來源：樂居）

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