從一個較長時期考察我國房地產(chǎn)市場，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運行主線的三大變量，而由財富效應(yīng)引發(fā)的投資、投機性需求成為房地產(chǎn)市場運行的巨大擾動因素。今年，房地產(chǎn)市場以往那種“狂飆式”的增長將結(jié)束，市場將進入理性與平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。
　　當(dāng)前及未來較長時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場面臨巨大的庫存消化、市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險加快暴露等矛盾。在新經(jīng)濟常態(tài)下，我國宏觀經(jīng)濟增速由過去的兩位數(shù)增長下降至個位數(shù)增長，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)投資增長速度將進入換擋期。
　　在當(dāng)前市況下，支持居民的住房金融需求，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目購地開發(fā)，選擇性參與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，將會顯示出巨大的靈活性，也能有效防范房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化。
　　2014年，將是我國房地產(chǎn)市場值得一書的一年。新年伊始，杭州樓市降價之風(fēng)平地而起，并由杭州向全國輻射。在市場迷離觀望之中，各地樓市成交急劇萎縮?；艁y時刻，地方政府急不可耐，紛紛松綁買房限購政策。但樓市拐點已然確立，市場顯示出其巨大力量，7月份全國70個大中城市新建住宅環(huán)比價格下降的城市達到64個，一直被認(rèn)為是房價“穩(wěn)若磐石”的北京兩年以來首次下跌。這些情況表明，我國房地產(chǎn)市場將從過去“狂飆式”增長進入到理性與平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)。
　　我國房地產(chǎn)市場以往運行特征
　　我國房地產(chǎn)市場是典型的政策產(chǎn)物。改革開放前，住房實物分配，并不需要房地產(chǎn)市場存在。上世紀(jì)90年代初，由鄧小平南行講話所引發(fā)的開發(fā)大潮沖擊下，我國區(qū)域性房地產(chǎn)市場從萌芽、瘋狂到最后崩潰僅有一步之遙。1993年上半年海南房價為7500元/平方米，較1991年上漲435.71%。1995年海南房地產(chǎn)泡沫破滅，留下一地焦土，至今仍有現(xiàn)實警示意義。
　　為應(yīng)對1997年亞洲金融危機爆發(fā)后我國內(nèi)需擴張動力不足，1998年7月，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場的真正形成。
　　從一個較長的歷史時期考察1998年至今的我國房地產(chǎn)市場歷史，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運行主線的三大變量，由財富效應(yīng)引發(fā)的投資投機性住房需求成為房地產(chǎn)市場運行軌跡巨大擾動項。
　　一是過去我國房地產(chǎn)市場是典型的政策市。
　　我國房地產(chǎn)市場的真正形成，離不開1998年國務(wù)院出臺的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，給我國房地產(chǎn)市場注入了最初的原動力。2003年，國務(wù)院出臺《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確了房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)一了市場預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場大跨步時代的到來。
　　為應(yīng)對國際金融危機沖擊，我國房地產(chǎn)業(yè)再度被寄予厚望，2008年下半年到2009年期間，國家通過下調(diào)住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低首付比和個貸利率等，終止了2008年下半年漸行漸近的樓市調(diào)整進程，以一線城市為代表，各地樓市以“跳漲”迎接政策紅利到來。
　　2003年-2012年期間，十年時光九年出臺全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策。為抑制房價過快上漲，從需求端入手到供給方發(fā)力，到需求與供給兩手都要“硬”，表明決策層對房地產(chǎn)市場運行規(guī)律的認(rèn)識也在動態(tài)深化中。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)反向變化，這是決策層與市場始料而未及。主要原因在于，房地產(chǎn)政策效果不顯，其對市場供求關(guān)系的短期調(diào)整，為后續(xù)爆發(fā)式增長埋下伏筆，進而為房地產(chǎn)市場預(yù)期建立路徑依賴，每一次房地產(chǎn)政策出臺半年后房價均有跳躍式增長，從而完成預(yù)期自我實現(xiàn)的過程。
　　二是過去我國房地產(chǎn)市場是典型的貨幣市。
　　不管承認(rèn)與否，房地產(chǎn)市場與金融天生孽緣，“剪不斷，理還亂”。金融對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，不僅體現(xiàn)在供應(yīng)端的土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而且還反映在需求端的個人購房貸款。截至2014年6月末，我國房地產(chǎn)貸款余額為16.16萬億元，占全部貸款的比重為20.82%；我國房地產(chǎn)信托余額為12616.24億元，占全部信托資產(chǎn)的10.72%。過去十年間，我國貨幣供應(yīng)在多大程度上支持了房價上漲，可能還有爭論，但僅僅是對兩者增長情況直觀對比，走向與趨勢吻合度較高。
　　應(yīng)該看到，在2009年以來我國房價上漲最為瘋狂的時候，也恰恰是我國貨幣供應(yīng)量超常增長的期間。截至2012年末，我國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為97.4萬億元，為2008年末的2.05倍。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年，我國住宅商品房平均銷售價格為5429.93元/平方米，是2008年的1.52倍。
　　金融政策調(diào)整，往往是房地產(chǎn)市場調(diào)整前兆。2008年，我國實施適度從緊的貨幣政策，金融管理部門對社會融資嚴(yán)格管控，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張。從2008年下半年開始，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。以北京市場為例，二環(huán)以內(nèi)商品住宅均價從2萬元多回調(diào)到2萬元以內(nèi)，調(diào)整幅度超過10%。2014年以來的樓市周期性調(diào)整，也與商業(yè)銀行警惕房地產(chǎn)市場風(fēng)險主動收緊融資政策不無關(guān)系。
　　三是過去我國房地產(chǎn)市場由城鎮(zhèn)化進程驅(qū)動。
　　城鎮(zhèn)化是我國房地產(chǎn)市場擴張的內(nèi)生驅(qū)動力。2013年，我國城鎮(zhèn)化率為53.73%，較1998年提高了23.33個百分點。城鎮(zhèn)化率大幅提升的背后城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模顯著增加。據(jù)北京市統(tǒng)計局，2013年末北京市常住人口達2114萬人，與2000年相比，全市常住人口年均增加58.4萬人。過去13年，北京市人口增量中，有3/4的增長是外來人口帶來的；外來人口的增速遠遠高于北京市戶籍人口增速。第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，溫州市常住人口為912.21萬人，同第五次全國人口普查時的755.80萬人相比，十年共增加156.41萬人，增長20.69%，年平均增長率為1.90%；其中市外流入人口284.22萬人，占全市常住人口的31.16%。
　　城鎮(zhèn)常住人口大幅增加，帶動住房需求持續(xù)穩(wěn)定擴張。2000-2013年，我國實現(xiàn)商品住宅銷售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計算，大約滿足9427萬戶家庭(2.83億人)居住需求。其中，2013年實現(xiàn)商品住宅銷售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。
　　四是過去我國房地產(chǎn)市場投資投機性需求過度釋放。
　　住房具備投資屬性。住房交易市場與住房租賃市場存在動態(tài)平衡機制，關(guān)鍵紐帶在于住房租售比。在成熟市場經(jīng)濟國家，投資投機性住房需求主要關(guān)注住房租金收益率，若住房租金收益率過低，則需求萎縮，反之則擴張。但我國房地產(chǎn)市場另類獨行，即使房價收入比、住房租售比過度偏離合理值，投資投機性住房需求依然保持旺盛態(tài)勢，房價連續(xù)上漲。據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查和研究中心調(diào)查，截至2014年3月末，我國城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重達到21%。
　　2009年以來，我國房價上漲明顯受到投資投機性住房需求的驅(qū)動。一方面是2009年以來我國貨幣供應(yīng)量超常增長，當(dāng)年各項人民幣貸款增量接近10萬億天量。數(shù)據(jù)顯示，2001-2012年期間，我國商品住宅平均銷售價格增速與貨幣供應(yīng)量增速之間的相關(guān)系數(shù)為0.41。另一方面是投資渠道狹窄，房地產(chǎn)具有良好的抗通貨膨脹性能，受到各路資金的追捧。2009年至今，我國多數(shù)城市同一區(qū)域住房重置價格上漲超過3倍，明顯超過了同期貨幣供應(yīng)量增長速度，顯示出投資投機性住房需求的巨大力量。
　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場主要矛盾
　　2013年下半年，我國房地產(chǎn)市場開始顯露出增長乏力之勢。只不過上半年住宅銷售“量升價漲”，房地產(chǎn)市場預(yù)期正在轉(zhuǎn)換過程之中。當(dāng)前及未來一個較長時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場面臨巨大庫存消化、市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險加快暴露等主要矛盾。
　　一是巨大庫存如“泰山壓頂”。
　　截至2014年7月末，我國待售商品房面積為55230萬平方米，按照今年前7個月商品房銷售面積56480萬平方米計算，消化庫存至少需要7個月時間。2014年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積451577萬平方米，同樣按照今年前7個月商品房銷售面積計算，大約需要4.6年時間消化。2013年，我國住宅新開工面積14.58億平方米，住宅竣工面積19.27億平方米，合計將形成33.85億平方米的住宅供應(yīng)，按照人均30平方米計算，大約能夠滿足1.13億人(占我國內(nèi)地總?cè)丝诘?.31%)居住需求。
　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，截至2014年7月末，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%，創(chuàng)近5年來新高。其中，一線、二線、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3402萬、19336萬和3856萬平方米，環(huán)比增長分別為4.4%、1%和1.2%，同比增長分別為27.5%、22%和23%，均呈現(xiàn)出環(huán)比與同比雙升態(tài)勢。
　　二是住房需求呈萎縮態(tài)勢。
　　2014年1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%；其中住宅銷售面積同比下降9.4%，住房需求呈萎縮態(tài)勢。目前，我國城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達87%。剩余13%的城鎮(zhèn)居民主要是低收入人群，其住房需求由國家提供廉租房等保障性住房滿足。
　　據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)分析，目前我國有24.6%的家庭存在剛性需求，但真正有能力買房的家庭只占其中的18%-39%，而2013年我國住房空置率是22.4%。雖然新型城鎮(zhèn)化進程加快會形成增量住房需求，但因為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入水平較低，難以承受城鎮(zhèn)高房價壓力。2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，農(nóng)村居民人均純收入8896元，城鄉(xiāng)收入比為3.03∶1。雖然城鄉(xiāng)收入比為10年來最低，但依然無法改變農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)購房力過低的壓力。2013年，我國商品住宅銷售均價為5429元/平方米，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口即使不吃不喝也至少需要18年才能購買90平方米住房。至少從目前看，新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新發(fā)展空間將是一個值得懷疑的論斷。
　　三是社會資金向房地產(chǎn)業(yè)過度聚集。
　　房地產(chǎn)與金融天然存在密切聯(lián)系。雖然住房從本質(zhì)上屬于商品，但具備投資屬性，而且住房建設(shè)需要大量資金投入，金融支持將發(fā)揮關(guān)鍵作用。金融對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐作用體現(xiàn)在多個方面，如金融對土地一級開發(fā)提供資金支持，對房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持，對購房需求提供資金支持，為其他類型社會融資提供擔(dān)保。
　　目前，我國房地產(chǎn)貸款占全部人民幣各項貸款余額的比重大約為1/5。除房地產(chǎn)貸款外，還有1萬多億元的房地產(chǎn)信托，以及通過委托貸款、私募資金投向房地產(chǎn)的社會資金。社會資金向房地產(chǎn)業(yè)的過度聚集，與房價持續(xù)快速上漲相一致，反映出社會資金的風(fēng)險偏好，也在一定程度上“吹”大了房地產(chǎn)泡沫。
　　四是房地產(chǎn)金融風(fēng)險有加快釋放跡象。
　　雖然上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫破滅一度引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險，但從1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場還未曾經(jīng)歷一個完整的房地產(chǎn)市場周期。特別是2003年以來，我國房價保持單邊上漲態(tài)勢，金融風(fēng)險不是消失了，而是潛伏在巨大的房地產(chǎn)金融資產(chǎn)之中。
　　隨著房地產(chǎn)市場周期調(diào)整展開，我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)將面臨巨大的風(fēng)險暴露。住宅銷售進展緩慢，將直接影響到存量房地產(chǎn)開發(fā)貸款能否到期償還本息。房價絕對下降，有可能會引發(fā)借款人斷供與棄房現(xiàn)象。特別是影子銀行體系的房地產(chǎn)融資，多支持實力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使得金融風(fēng)險事件成為隨時爆炸的“地雷”。
　　房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)的特點
　　一是房地產(chǎn)投資增速換擋。
　　在新經(jīng)濟常態(tài)下，我國宏觀經(jīng)濟增速由過去的兩位數(shù)增長下降至個位增長，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)投資增長速度也將進入換擋期。2014年1-7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為13.7%，較上年同期下降6.8個百分點。這主要是因為，在新經(jīng)濟常態(tài)下，我國將更多依靠創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展，而房價累積漲幅過大，已經(jīng)成為內(nèi)生經(jīng)濟增長動力形成的主要障礙。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程中，讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)著陸，是地方政府不得不面臨的重大課題。
　　二是房價雙向波動幅度增大。
　　今年7月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有64個，未來全國主要城市房價將面臨更大下調(diào)壓力。事實上，房價單邊上漲并不符合市場規(guī)律，也容易形成價格泡沫。而在新常態(tài)下，我國房價將從過去單邊上漲將演變?yōu)殡p向波動。這意味著，在整體房價高位回落過程中將出現(xiàn)區(qū)域分化，即使在一個城市里，部分區(qū)域房價下降過程中，也存在其他區(qū)域房價上漲的情況。
　　三是住房消費向理性回歸。
　　農(nóng)耕社會有置業(yè)傳統(tǒng)。在農(nóng)耕社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)型過程中，根深蒂固的置業(yè)觀念加劇了人們購房沖動。無論是香港還是臺灣，均經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段。特別是我國個人投資渠道狹窄，居民購買房產(chǎn)的愿望更為強烈，住房消費非理性一度快速發(fā)展。
　　可以說，非理性住宅投資價值理念是過去十多年我國房價快速上漲的一個重要原因。但隨著房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善，房產(chǎn)稅立法進程加快，居民住房消費理念將回歸理性。過去，住房折舊與住房持有環(huán)節(jié)成本很少成為居民購房決策函數(shù)中的變量，即使也有人考慮，但不成為關(guān)鍵因素。而在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，由于住房漲幅回落，甚至出現(xiàn)價格絕對下降，人們將不可避免關(guān)注住房本身質(zhì)量與住房成本。
　　四是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整將提速。
　　隨著樓市繼續(xù)周期性調(diào)整，房價下跌將會是一次完美的投資者風(fēng)險教育，促使投資者重估住宅投資價值，并對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整產(chǎn)生影響。一方面是房地產(chǎn)業(yè)利潤率將向社會平均利潤率回歸，降低了企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的積極性，另一方面是房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰進程將會加快，在房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整壓力下，部分實力弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨市場的全面檢驗。
　　五是金融與房地產(chǎn)互動將更加合理。
　　目前，金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融政策已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，已經(jīng)從過去盲目支持轉(zhuǎn)變?yōu)橛羞x擇性參與，普遍重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險的暴露。房地產(chǎn)信托風(fēng)險也進入加快暴露期。金融與房地產(chǎn)互動關(guān)系將處于全面檢查與重新評估階段。這種互動關(guān)系的調(diào)整，有助于金融機構(gòu)有效管理房地產(chǎn)金融風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量的平穩(wěn)運行。
　　六是政策因素對房地產(chǎn)運行軌跡的影響下降。
　　在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，政策因素起關(guān)鍵性作用。2003年以來，我國房地產(chǎn)市場運行軌跡顯示出政策因素的共振作用。而目前，我國房地產(chǎn)市場總體容量巨大，市場規(guī)律將自發(fā)作用，政策因素對市場軌跡的影響作用縮小。最近一段時間，許多地方政府放松住房限購政策，希望能夠刺激住房消費，但實際效果并不好。由于存量住房規(guī)模已經(jīng)過于龐大，支持房價高位盤整的資金規(guī)模已經(jīng)遠遠超出了貨幣政策承受的范圍。2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人口達7.3億，按照人均30平方米計算，存量住房面積高達219億平方米。按照均價5000元/平方米計算，存量住房價值高達109.5萬億元。若2014年住房均價上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房價值將增加10.95萬億元。如此規(guī)模存量住房價值，已非穩(wěn)健貨幣政策所能承擔(dān)。
　　房地產(chǎn)市場未來走向
　　一是以“現(xiàn)金為王”加快住宅去庫存。
　　在房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整趨勢基本確立情況下，以企業(yè)微弱力量對抗市場巨大調(diào)整慣性，不是一個明智決策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間也存在相互博弈，所謂“價格同盟”并不具備剛性約束。缺口總會是在最弱的環(huán)節(jié)崩潰，進而引發(fā)市場更大的調(diào)整。如果這樣，還不如主動適應(yīng)市場調(diào)整節(jié)奏，通過讓利、降價等手段，加快住宅去庫存。
　　二是以“軟著陸”為基點加強政策引導(dǎo)。
　　在房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)下，土地財政已經(jīng)是難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟增長的驅(qū)動作用也會顯著下降。在應(yīng)對房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整過程中，以房地產(chǎn)市場“軟著陸”為基點，制定相應(yīng)政策措施，可能是地方政府*10所能做的。
　　三是以“防風(fēng)險”為支撐理性支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　雖然金融機構(gòu)經(jīng)營存在順周期性，但在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險上還應(yīng)靈活有度。由于金融全面參與了房地產(chǎn)金融的各個環(huán)節(jié)，如果房地產(chǎn)業(yè)硬著陸，金融機構(gòu)將不可避免巨大損失。在當(dāng)前市況下，支持居民住房金融需求，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目購地開發(fā)，選擇性參與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，將會顯示出巨大靈活性，也能有效防范房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化。
　　四是以“理性消費”為主線培育健康市場。
　　隨著房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度逐步完善，房地產(chǎn)投資價值將回歸理性。在我國人多地少的現(xiàn)實下，理性住房消費將避免資源浪費，減少社會收入分配差距，有助于構(gòu)建和諧社會。

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