有著自由的資本市場(chǎng)環(huán)境，凱德模式的資本管理手法可謂純熟：在合作項(xiàng)目不同階段和資本平臺(tái)對(duì)接，通過房地產(chǎn)投資信托基金和私募房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，形成有機(jī)的退出機(jī)制，適時(shí)回收資本以作進(jìn)一步投資、擴(kuò)張之用。收益上，在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，到經(jīng)營各階段，實(shí)現(xiàn)利益全線收割和自持資本逐漸退出，并以管理能力獲得豐厚的管理費(fèi)用，這和萬達(dá)的持有模式有所不同。
　　二者合作利益源自也將是多方面，*9筆便來自不動(dòng)產(chǎn)升值后的資產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓。除此之外，如萬科與凱雷合作仍持有資產(chǎn)平臺(tái)小股，還將享受經(jīng)營性收益，物業(yè)經(jīng)營管理收益，和基金合作成立基金平臺(tái)更有基金類別管理性收費(fèi)。
　　“隨著‘輕資產(chǎn)、重運(yùn)營’模式推廣，這類收益將成為一種常態(tài)，”在萬科集團(tuán)年中業(yè)績推介會(huì)上，萬科董秘譚華杰解釋稱，這類投資收益屬經(jīng)常性的，并非一次性所得。通常項(xiàng)目經(jīng)營管理由萬科負(fù)責(zé)，萬科可從中收取一定管理費(fèi)。另外一種方式是，萬科可要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。
　　與凱德所處國際資本環(huán)境不同，萬科難以在國內(nèi)通過自行發(fā)行基金的方式完成其輕資產(chǎn)構(gòu)想。這種特定的情況下，萬科也不會(huì)也不能去全盤模仿凱德，而其與凱雷的合作模式，亦是當(dāng)下一種通俗易懂方式。對(duì)于萬科的意義在于，這次是首次與基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包層面的資產(chǎn)合作嘗試。
　　當(dāng)然，萬科凱雷合作的最重要前提是，萬科要在經(jīng)營管理上保持主導(dǎo)管理權(quán)。按毛大慶的話說，所有項(xiàng)目都要保留萬科品牌，萬科還要繼續(xù)運(yùn)營和管理資產(chǎn)，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)亦出自萬科。
　　“凱雷之后，我們還有單個(gè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)合作。”毛大慶說。其實(shí)去年萬科商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營后，國際著名投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)強(qiáng)烈關(guān)注，與GIC、麥格理等均有不少探討和交流。這些投資機(jī)構(gòu)在國際市場(chǎng)接觸了解萬科，并愿意隨萬科參與到國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展中來。實(shí)際在去年底便有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目試水于國際資本整體合作，模式趨同，均是按比例共同持有，萬科小股份做百分百的運(yùn)營管理。
　　運(yùn)營擔(dān)憂
　　一個(gè)問題產(chǎn)生了。如果萬科真對(duì)操盤如此看重，為何傾向要拿商業(yè)運(yùn)營管理平臺(tái)與凱雷共享股權(quán)，而不是自己全部管起來呢？
　　實(shí)際上，在萬科去年正式涉足商業(yè)地產(chǎn)之后，其商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)和人才團(tuán)隊(duì)，一直是外界質(zhì)疑的焦點(diǎn)。萬科與國際基金合作，并計(jì)劃放開商業(yè)運(yùn)營層面的部分股權(quán)，實(shí)際是萬科在堅(jiān)持自有團(tuán)隊(duì)操盤同時(shí)，還有借鑒國際基金豐富商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的一層深意。
　　在萬科和合作方共同建立的商業(yè)運(yùn)營管理平臺(tái)上，經(jīng)營管理的主導(dǎo)權(quán)在萬科手里，但會(huì)對(duì)合作方開放建議權(quán)。這一傾向，是考慮到1987年成立且目前資產(chǎn)管理規(guī)模超過1990億美元的合作方，旗下有很多國際知名的商業(yè)運(yùn)營專家，萬科希望加入合作方國際商業(yè)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并通過合作盡快強(qiáng)化萬科商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營能力。
　　毛大慶眼里，對(duì)選擇做輕資產(chǎn)的合作基金有幾個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：有很好的價(jià)值觀和國際聲譽(yù)，具備運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。毛大慶說，萬科希望和資本不僅僅是簡單商業(yè)合作，更希望有增值內(nèi)容，給萬科團(tuán)隊(duì)帶來成長，并盡快培養(yǎng)一支有國際水準(zhǔn)的運(yùn)營能力團(tuán)隊(duì)，這是萬科最為需要的。
　　“打造這樣的團(tuán)隊(duì)，這光靠萬科閉門造車是不行的，一定要和國外有幾十年上百年經(jīng)營管理不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)合作。”毛大慶表示，只有在合作的過程中，這些伙伴才會(huì)真誠傳授給萬科經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。
　　輕資產(chǎn)和重運(yùn)營，這是對(duì)辯證的關(guān)系。其邏輯在于，輕資產(chǎn)讓國際基金樂于進(jìn)駐，提升萬科的運(yùn)營管理能力，保證業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展；也正因?yàn)楣芾砟芰υ鰪?qiáng)，才能讓資產(chǎn)增值，更多基金看到合作前景，愿意加入到萬科商業(yè)，從而做到更好的輕資產(chǎn)。
　　在這種背景下，今年萬科將“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)語改為“重運(yùn)營、輕資產(chǎn)”，更為強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理的重要性，此舉在集團(tuán)層面得到王石和郁亮的力推。另外，毛大慶透露，與國際資本開展合作并學(xué)習(xí)國際化水準(zhǔn)的經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的管理能力，不會(huì)局限于某一家公司或基金，未來會(huì)變成常態(tài)。
　　經(jīng)驗(yàn)通過學(xué)習(xí)，團(tuán)隊(duì)搭建上萬科商業(yè)也早已展開動(dòng)作。據(jù)了解，萬科商業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)人才儲(chǔ)備有兩方面，一是社會(huì)上的專業(yè)人才招聘，這些年萬科積累了一批專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，他們來自凱德、萬達(dá)、中糧等知名企業(yè)。二是萬科在住宅開發(fā)中也積累了大量職業(yè)經(jīng)理人，萬科也鼓勵(lì)優(yōu)秀人才向新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。如北京昌平金隅萬科廣場(chǎng)駐店總經(jīng)理，其上一份工作是萬科北京公司的客服管理層。
　　恰恰是上述團(tuán)隊(duì)，為萬科這位商業(yè)地產(chǎn)新兵描繪了一張快速擴(kuò)張的藍(lán)圖：目前北京、深圳兩個(gè)萬科廣場(chǎng)已開業(yè)，東莞萬科廣場(chǎng)、佛山萬科廣場(chǎng)預(yù)計(jì)9月、10月相繼開業(yè)，明年北京中糧萬科半島廣場(chǎng)開業(yè)。事實(shí)上，以這樣的速度不可謂不快。
　　在看到萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和管理能力的成長，萬科總裁郁亮甚至將商業(yè)地產(chǎn)提高到和住宅地產(chǎn)同等的位置。郁亮在2014年萬科中期業(yè)績會(huì)上表示，萬科商業(yè)其實(shí)做得很不錯(cuò)，全國商業(yè)比例在拿地里占25%左右。未來會(huì)像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)。
　　當(dāng)然，這些成績亦不能完全解除毛大慶的憂慮。他焦慮的地方在于，商業(yè)地產(chǎn)在城市的選擇上會(huì)存在陷阱，要警惕供應(yīng)量和吸納能力關(guān)系，防止選址在供大于求的城市；運(yùn)營管理能力能不能有效提升；在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，能不能改良商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)用好新技術(shù)回應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)沖擊。實(shí)際上，后兩者均與運(yùn)營能力有關(guān)。
　　甚至毛大慶自己，每天都要看各商場(chǎng)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，某一天數(shù)字掉得特別厲害，就要問出個(gè)一二三來。他自己也并不回避壓力，“這是和做住宅不同的壓力，有壓力很正常，如果沒有壓力反而不是什么好生意。”
　　在毛大慶眼里，雖做國際水準(zhǔn)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)目標(biāo)明確，但他也知曉，“一晚上時(shí)間不會(huì)憑空出現(xiàn)一個(gè)特別優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營管理公司，萬科商業(yè)的一切都需要時(shí)間。”（文章來源：樂居）

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