據(jù)悉，上市房地產(chǎn)公司即將允許在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。消息一傳出，引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注。如何解讀房地產(chǎn)公司發(fā)行債務(wù)融資工具，筆者在此談?wù)剛€(gè)人看法。
　　首先對(duì)債務(wù)融資工具簡(jiǎn)單介紹一下，很多人可能對(duì)它并不熟悉。債務(wù)融資工具是一種直接融資工具，是指具有法人資格的非金融機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，包括短期融資券（1年以?xún)?nèi)）、中期票據(jù)（3-5年）、中小企業(yè)集合票據(jù)、超級(jí)短期融資債券、資產(chǎn)支持票據(jù)等。發(fā)行對(duì)象為銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者，包括銀行、證券公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、基金公司等等。發(fā)行主體要達(dá)到一定評(píng)級(jí)條件，利率一般在銀行基準(zhǔn)利率以下，成本相對(duì)較低。從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期來(lái)看，中期票據(jù)（MTN）是房地產(chǎn)企業(yè)比較合適的一種融資工具。
　　此次上市房企開(kāi)閘債務(wù)融資工具，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面來(lái)解讀：
　　一、改善房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融體系。目前房地產(chǎn)金融的融資結(jié)構(gòu)不盡合理，銀行間接融資過(guò)高，直接融資過(guò)少，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中在銀行。同時(shí)金融體系發(fā)育不成熟，融資工具不夠豐富，尚不能很好地滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的各類(lèi)資金需求。目前房地產(chǎn)金融的大格局是銀行占絕對(duì)主力，信托等其他融資工具為補(bǔ)充。截至2013 年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6 萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的21%，其中個(gè)人住房貸款余額9 萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款4.6萬(wàn)億元。其他形式的融資規(guī)?？傮w偏小，2013年底房地產(chǎn)信托余額為10337億元，房地產(chǎn)私募基金根據(jù)諾承投資的統(tǒng)計(jì)2013年全年總募集規(guī)模為1381億元，券商資管、保險(xiǎn)資管、公募基金資管等投入房地產(chǎn)的資金約數(shù)千億歸規(guī)模。其他如四大資產(chǎn)管理公司（AMC）、PE等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)融資規(guī)模不大。另外估計(jì)民間借貸應(yīng)該有較大規(guī)模，難于統(tǒng)計(jì)。上市房企發(fā)行債務(wù)融資工具，有利于改善房地產(chǎn)融資間接融資比重過(guò)大的問(wèn)題，有利于金融體系的完善。
　　二、積極支持普通商品房建設(shè)，增加有效供給。據(jù)了解，上市房企發(fā)行債務(wù)融資工具，主要用于棚戶(hù)區(qū)改造、保障房自住房中小戶(hù)型普通商品房建設(shè)，企業(yè)不能有閑置土地、炒地、捂盤(pán)惜售、無(wú)證開(kāi)發(fā)等違法違規(guī)行為。募集資金僅用于房建開(kāi)發(fā)，不能用于土地款等其他用途，采用專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管模式，并提供相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議。開(kāi)閘的大背景是棚戶(hù)區(qū)改造和保障房建設(shè)資金需求比較大，現(xiàn)有金融體系不能給予足夠支持，發(fā)行債務(wù)融資工具能在一定程度上緩解這方面資金需求。
　　三、開(kāi)閘是一種房地產(chǎn)政策的微調(diào)，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控的方向的轉(zhuǎn)變，更不是救市。募集資金只能用于普通商品房的建設(shè)，是一種精確制導(dǎo)的定向調(diào)控，不是刺激房地產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)10多年的迅猛發(fā)展，逐步積累了一些矛盾和問(wèn)題，如房?jī)r(jià)過(guò)高，供應(yīng)量過(guò)大，結(jié)構(gòu)不夠合理等，到這個(gè)階段需要治病救人，而不是簡(jiǎn)單刺激。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，具體可分解成三個(gè)目標(biāo)，一是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，二是解決住房問(wèn)題，三是防止大起大落，防范和化解泡沫，調(diào)控是在三大目標(biāo)中尋求一種平衡，三大目標(biāo)在不同時(shí)期各有側(cè)重，當(dāng)前化解泡沫和提供保障房擺在相對(duì)重要位置，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)屬于兼顧目標(biāo)。
　　四、開(kāi)閘有利于降低融資成本，抑制影子銀行過(guò)快發(fā)展。當(dāng)前融資成本高企，各行業(yè)承受壓力較大，企業(yè)效益下降，最終成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。債務(wù)融資工具是在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，發(fā)行主體要求較高，合格投資者眾多，資金供應(yīng)量較大，回報(bào)要求相對(duì)不高，所以總體發(fā)行成本較低，一般低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率。近幾年銀子銀行發(fā)展很快，各種理財(cái)產(chǎn)品層出不窮，風(fēng)險(xiǎn)管控水平參差不齊，很多房地產(chǎn)資金需求不能通過(guò)銀行貸款滿(mǎn)足，只能借助于信托、資管、基金等渠道通過(guò)銀行理財(cái)渠道發(fā)行，在很大程度上導(dǎo)致影子銀行迅速膨脹，影子銀行中間環(huán)節(jié)多，募集資金成本高，導(dǎo)致社會(huì)整體融資成本居高不下，債務(wù)融資工具開(kāi)閘，相當(dāng)于開(kāi)正門(mén)，堵旁門(mén)，有利于融資成本下降，有利于控制影子銀行的過(guò)快發(fā)展。
　　五、開(kāi)閘從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)總體是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控的行業(yè)。今年房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌，本屬于行業(yè)正常調(diào)整，價(jià)格高了需要回歸，供應(yīng)量大了需要消化，并不是崩盤(pán)，只不過(guò)說(shuō)明房地產(chǎn)從黃金時(shí)代走向了白銀時(shí)代。但部分人對(duì)房地產(chǎn)了解不夠全面，加上國(guó)際輿論的不客觀導(dǎo)向，以為房地產(chǎn)要崩盤(pán)了，造成社會(huì)上部分群體對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了恐慌情緒。實(shí)際上房?jī)r(jià)過(guò)去漲得過(guò)快，超過(guò)了居民購(gòu)買(mǎi)能力，有一定泡沫，價(jià)格回調(diào)對(duì)行業(yè)、對(duì)客戶(hù)、對(duì)金融機(jī)構(gòu)都是有好處的，所以?xún)r(jià)格下來(lái)一些是好事，沒(méi)必要過(guò)于擔(dān)心。在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，誰(shuí)來(lái)做都可以賺大錢(qián)，這本身也是不合理的，是一種非常態(tài)，到了白銀時(shí)代，部分實(shí)力不強(qiáng)、責(zé)任心不夠、能力偏弱的公司被淘汰，部分項(xiàng)目有一些虧損，對(duì)一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是正常的，只有這樣行業(yè)才會(huì)更健康、更加理性。開(kāi)閘說(shuō)明中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)大的判斷，即在可控范圍內(nèi)。
　　六、開(kāi)閘的時(shí)機(jī)選擇比較好。一個(gè)政策的出臺(tái)不僅要看其必要性，還要看出臺(tái)的時(shí)機(jī)和宏觀背景。目前房地產(chǎn)總體處于一個(gè)供過(guò)于求的階段，房?jī)r(jià)開(kāi)始理性回調(diào)，此時(shí)開(kāi)閘一是不會(huì)出現(xiàn)助推房?jī)r(jià)上漲的情況，二是及時(shí)滿(mǎn)足棚戶(hù)區(qū)、保障房、普通商品房建設(shè)對(duì)資金的需求，三是可以使投資保持在一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)也起到一定的積極作用。

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