如果說(shuō)過(guò)去一年投資理財(cái)領(lǐng)域最熱門的詞語(yǔ)是互聯(lián)網(wǎng)金融的話，那么借著互聯(lián)網(wǎng)金融的東風(fēng)，如今萬(wàn)科與淘寶的合作正式拉開了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)的大幕。
　　8月25日，淘寶房產(chǎn)頻道推出了“淘寶上花多少，買房子省多少”的淘寶賬單抵扣萬(wàn)科房款的活動(dòng)。具體的操作規(guī)則是：淘寶用戶可以按照全年(2013年8月1日~2014年7月31日)交易金額，在萬(wàn)科全國(guó)12個(gè)城市中的23個(gè)樓盤直接沖抵購(gòu)房款，其中*6可抵扣200萬(wàn)元。
　　據(jù)了解，消費(fèi)者只需要登錄淘寶房產(chǎn)頁(yè)面或在樓盤現(xiàn)場(chǎng)掃碼，就可查看2013年8月1日至2014年7月31日之間的淘寶消費(fèi)總額，并在線領(lǐng)取*6不超過(guò)200萬(wàn)元的同等額度購(gòu)房款。所有淘寶用戶的這些購(gòu)房款均可在萬(wàn)科購(gòu)房的線下公開優(yōu)惠基礎(chǔ)上疊加使用。值得注意的是，針對(duì)全年在淘寶消費(fèi)不滿5 萬(wàn)元的用戶，淘寶還將直接發(fā)放5 萬(wàn)元房款補(bǔ)貼。也就是說(shuō)，只要參加活動(dòng)，至少能獲得5萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
　　萬(wàn)科方面透露稱，12 座城市包括北京、上海、深圳、杭州等一線城市，樓盤總價(jià)跨度從40 萬(wàn)～5000 萬(wàn)元不等，戶型有30平方米的單身公寓，也有300平方米的豪宅。
　　萬(wàn)科圖什么：跑量去庫(kù)存還不被砸盤
　　從本次萬(wàn)科與淘寶搭臺(tái)唱戲的直接目的來(lái)看，由于淘寶的目標(biāo)客戶群基本與萬(wàn)科“剛需”置業(yè)的樓盤定位較為一致，萬(wàn)科與淘寶的合作可以有效利用互聯(lián)網(wǎng)客戶資源進(jìn)行營(yíng)銷。而本次又疊加淘寶客戶的優(yōu)惠措施，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科牢牢鎖定了中國(guó)網(wǎng)購(gòu)族中*6消費(fèi)群體，可以充分挖掘潛在購(gòu)房群體，有效去化當(dāng)前庫(kù)存。
　　當(dāng)然，這只是一種營(yíng)銷層面的語(yǔ)境。說(shuō)得更直白點(diǎn)，就是最近房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不好，萬(wàn)科房子賣不動(dòng)了，而淘寶有大量用戶，雙方的客戶有部分重合。此時(shí)推出這樣一個(gè)合作，能讓更多消費(fèi)者知道房子降價(jià)了，從而帶動(dòng)銷量。
　　其實(shí)早在上一輪樓市調(diào)整期的2011 年，淘寶房產(chǎn)就曾與萬(wàn)科聯(lián)合推出53 套深圳坪山新區(qū)某樓盤住宅的團(tuán)購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士分析，近期雙方再度合作應(yīng)該與最近房?jī)r(jià)調(diào)整有一定關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)前7 個(gè)月商品房銷售面積同比下降7.6%，降幅比1～6 月份擴(kuò)大1.6 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額下降8.2%，降幅比1~6 月份擴(kuò)大1.5 個(gè)百分點(diǎn)。這也是商品房銷售面積和銷售額再次出現(xiàn)“雙降”的局面。與此同時(shí)，美國(guó)穆迪投資者服務(wù)公司預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放緩將比2008 年和2011 年的兩輪下跌周期持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。因此，此次合作能否真正激發(fā)買房人的購(gòu)房熱情尚未可知。
　　而此次活動(dòng)中，只有杭州擁有12 個(gè)萬(wàn)科在售樓盤參加，其他11 個(gè)城市均只有一個(gè)樓盤參加，也足以證明上述觀點(diǎn)。之所以杭州成為活動(dòng)主力區(qū)域而其他城市只是點(diǎn)綴，除了杭州是淘寶大本營(yíng)外，更重要的原因恐怕是杭州樓市去庫(kù)存壓力較大，萬(wàn)科不得不在杭州采取適當(dāng)措施，以實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)?cè)诤贾菔袌?chǎng)快速回升。
　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014 年7 月杭州商品住宅供應(yīng)量為63.59 萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑21.70%，同比下跌25.60%；成交29.34
　　萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌26.02%，同比下滑46.12%；成交均價(jià)為15139 元/平方米，環(huán)比、同比分別下行2.82%、9.43%。供應(yīng)量雖大幅下滑，但供求比依舊較高，仍然高庫(kù)存壓頂。開發(fā)商雖堅(jiān)持低價(jià)“跑量”，但市場(chǎng)仍未回歸到“量”上。
　　7 月29 日杭州取消限購(gòu)政策，主城140 平方米以上放開限購(gòu)，蕭山、余杭地區(qū)全部解禁。如今受限購(gòu)政策取消影響，銷量短期內(nèi)或許會(huì)有所提振，但杭州整個(gè)市場(chǎng)仍面臨較大去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)去化周期仍然在20 個(gè)月以上。對(duì)于像萬(wàn)科這樣的上市房企來(lái)講，年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，勢(shì)必要采取相對(duì)應(yīng)措施搶收“金九銀十”的業(yè)績(jī)，在9～10 月加大推盤力度。此時(shí)適度的價(jià)格策略調(diào)整，謀求以價(jià)換量，自然成為包括萬(wàn)科在內(nèi)的大多數(shù)房企的必然選擇。
　　而就萬(wàn)科利用淘寶“沖抵購(gòu)房款”的營(yíng)銷活動(dòng)而言，有可能成為此輪市場(chǎng)大降價(jià)的導(dǎo)火索，導(dǎo)致更多的房企以互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷的方式進(jìn)行變相降價(jià)，甚至直接進(jìn)行大幅降價(jià)。
　　不過(guò)與一般大鳴大放直接打折降價(jià)促銷相比，萬(wàn)科此次降價(jià)顯然更有“藝術(shù)”。由于過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)處于黃金(1272.10, 1.80, 0.14%)時(shí)期，房?jī)r(jià)一直在上漲，形成了購(gòu)房者買漲不買跌的怪象。一旦尾盤價(jià)格大幅下跌，便會(huì)有前期購(gòu)房的業(yè)主上門鬧事抗議，打砸售樓處的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致在房?jī)r(jià)博弈關(guān)鍵期，開發(fā)商不敢輕易降價(jià)，而此次營(yíng)銷活動(dòng)則把降價(jià)促銷的實(shí)質(zhì)給包裹了起來(lái)。
　　難怪有網(wǎng)友給出了一個(gè)精辟評(píng)價(jià)：“這是降價(jià)又不用被砸售樓部的好辦法！”
　　淘寶圖什么：人氣流量大數(shù)據(jù)
　　萬(wàn)科圖跑量，淘寶圖的則是一個(gè)更大的市場(chǎng)空間。
　　長(zhǎng)期以來(lái)，信息不對(duì)稱一直是困擾購(gòu)房者的巨大問(wèn)題。然而通過(guò)淘寶房產(chǎn)平臺(tái)，所有的購(gòu)房者都可以“零”門檻、“零”成本地進(jìn)行清晰透明的議價(jià)，直接從房產(chǎn)商處獲得*5程度的實(shí)惠。依靠推平“信息不對(duì)稱”的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)模式，能使淘寶一夜之間躍升為訪問(wèn)量*5的房產(chǎn)消費(fèi)網(wǎng)站。
　　據(jù)了解，淘寶房產(chǎn)還將在今年聯(lián)合萬(wàn)科、綠城、中原等多家地產(chǎn)大鱷，打通線上線下資源，共享大數(shù)據(jù)資源，讓消費(fèi)者在線上就可獲得認(rèn)籌、排號(hào)、認(rèn)購(gòu)、看房、選房、咨詢、購(gòu)買、入住等一站式體驗(yàn)。目前淘寶房產(chǎn)已打通房產(chǎn)余額寶[微博]預(yù)授權(quán)等環(huán)節(jié)，屆時(shí)，淘寶用戶在線下看房后，還可直接通過(guò)余額寶對(duì)心儀的房子進(jìn)行認(rèn)籌，并同時(shí)享用余額寶收益以及多重紅包優(yōu)惠。
　　更讓淘寶心動(dòng)的是，在依托淘寶大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，未來(lái)根據(jù)個(gè)人支付能力、生活習(xí)慣、興趣偏好等數(shù)據(jù)，適合個(gè)人風(fēng)格的樓盤可在進(jìn)入淘寶房產(chǎn)后全部展現(xiàn)在淘寶用戶的面前，購(gòu)房者通過(guò)支付寶[微博]直接購(gòu)房后，還可以將新房裝修、婚禮舉辦等后續(xù)項(xiàng)目一站式搞定，從而對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行二次消費(fèi)的深度挖掘。
　　購(gòu)房者甚至可參與到房產(chǎn)開發(fā)的每一步中，比如，新樓盤的套內(nèi)面積多少最合適？裝修風(fēng)格是歐式還是中式？社區(qū)配套要凸顯文藝范還是商業(yè)味？銷售價(jià)格應(yīng)在哪個(gè)區(qū)間？所有這些都可以在樓盤還只是一張?jiān)O(shè)計(jì)圖紙前，就在淘寶平臺(tái)上完成和開發(fā)商的互動(dòng)，最終由購(gòu)房者自己來(lái)做主。
　　消費(fèi)者能獲得多少真實(shí)惠
　　在萬(wàn)科與淘寶的算盤打得噼啪響的同時(shí)，購(gòu)房者又能獲得多少真實(shí)惠呢？
　　正所謂買的不如賣的精，通過(guò)雙重規(guī)則限制，實(shí)際上消費(fèi)者所能享受到的折扣早就被限定死了。
　　一方面，淘寶的消費(fèi)賬單未包括天貓[微博]消費(fèi)在內(nèi)，也不包括轉(zhuǎn)賬匯款、水電煤繳費(fèi)等交易金額。然而隨著天貓與淘寶的分家，如今一般消費(fèi)者在淘寶上購(gòu)買的大多都是一些價(jià)廉物美的小件商品，即使有迫切的購(gòu)房需求，恐怕也很難有大額的淘寶賬單，因?yàn)橐粋€(gè)要籌錢買房的人，怎么可能奢侈到一年在淘寶上花幾十萬(wàn)元呢？最終大部分人恐怕只能領(lǐng)取5 萬(wàn)元的最低補(bǔ)貼。反之，如果有閑錢能在淘寶上一年花費(fèi)幾十萬(wàn)元的土豪，恐怕也未必有那么迫切的購(gòu)房需求。由此可見，淘寶的目標(biāo)客戶群中，真正與萬(wàn)科的目標(biāo)客戶群重疊的比例并不會(huì)太大。
　　另一方面，為避免少數(shù)淘寶用戶真有幾十萬(wàn)元甚至更多的全年消費(fèi)記錄，因此萬(wàn)科還設(shè)置了第二重保險(xiǎn)，即參與活動(dòng)的23 個(gè)樓盤各自設(shè)置了不同的優(yōu)惠上限。記者在活動(dòng)網(wǎng)頁(yè)中看到，真正能獲得*6200 萬(wàn)元購(gòu)房折扣的，只有萬(wàn)科杭州郡西別墅一個(gè)項(xiàng)目，而該樓盤的起價(jià)也要2000 萬(wàn)元/套。其他大部分剛需項(xiàng)目最多只能獲得5 萬(wàn)元至10 萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。比如最受關(guān)注的北京亦莊板塊的萬(wàn)科金域東郡和上海嘉定新城板塊的萬(wàn)科悅城，分別*6只能享受10 萬(wàn)元和7萬(wàn)元的優(yōu)惠，與一般的購(gòu)房?jī)?yōu)惠相差不大。
　　而活動(dòng)中所強(qiáng)調(diào)的通過(guò)淘寶賬單獲得的購(gòu)房折扣款可以和萬(wàn)科線下的其他優(yōu)惠疊加使用，也只不過(guò)是一個(gè)營(yíng)銷噱頭。記者在與上海萬(wàn)科悅城售樓處工作人員的談話中了解到，“淘寶活動(dòng)只針對(duì)萬(wàn)科悅城90平方米三房帶裝修的平層，在享受預(yù)繳3 萬(wàn)元定金抵6 萬(wàn)元房款的優(yōu)惠基礎(chǔ)上，淘寶專享抵扣上限為7 萬(wàn)元，折扣一共打下來(lái)是總房?jī)r(jià)的94 折”。據(jù)其介紹，目前該項(xiàng)目的*6優(yōu)惠是10萬(wàn)元，目前的均價(jià)在17500元/平方米，總價(jià)在158萬(wàn)元，實(shí)際優(yōu)惠力度為6%。
　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科悅城同樣力度的優(yōu)惠及范圍，在搜房網(wǎng)、安居客等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上早已有之，只是與淘寶房產(chǎn)的表述不同，網(wǎng)站上寫的宣傳語(yǔ)是“萬(wàn)科30 周年慶，預(yù)繳3 萬(wàn)元定金抵10 萬(wàn)元房款的限時(shí)特惠”。如此算下來(lái)，和淘寶一樣，也是優(yōu)惠7萬(wàn)元。
　　實(shí)際購(gòu)房成本不一定下降
　　盡管淘寶賬單抵扣房款的活動(dòng)只不過(guò)是一場(chǎng)換湯不換藥的常規(guī)打折促銷活動(dòng)，但畢竟能獲得最多6%的購(gòu)房折扣也不錯(cuò)了。只不過(guò)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下降并不代表購(gòu)房成本也下降了。
　　由于近期銀行吸儲(chǔ)壓力依然很大，為了吸引客戶和資金，銀行不得不把許多理財(cái)產(chǎn)品的收益率維持在5%以上，*6甚至接近6%，算上營(yíng)銷、管理等各種中間成本，貸款利率低于6.5%，銀行就很難獲得利潤(rùn)。而現(xiàn)在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率只有6.55%，所以就算政府放松限貸政策，銀行也沒(méi)有做8.5折首套房貸的積極性。如今許多銀行就算是首套房貸，往往也只能給出基準(zhǔn)利率貸款，甚至要求1.1倍基準(zhǔn)利率。
　　從原來(lái)的8.5 折優(yōu)惠利率到1.1 倍利率，如果貸款100萬(wàn)元，以等額本息還款法20 年還清的話，兩者利息就差了近24 萬(wàn)元，如果30年還清要差40 萬(wàn)元！
　　一邊是房?jī)r(jià)只降了10 萬(wàn)元，一邊是貸款利息多了幾十萬(wàn)元，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這筆買賣是否劃算，還得好好掂量掂量。如果能等到房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的同時(shí)，貸款利率也重新回到8.5折優(yōu)惠利率的話，恐怕才是*4的買房時(shí)點(diǎn)。

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