2014理財(cái)規(guī)劃師《理論知識(shí)》二級(jí)沖刺考點(diǎn)(5)
　　*9節(jié) 制定住房消費(fèi)方案
　　(二)還款方式和還款金額(P51)
　　1、首付款。一般情況下，銀行會(huì)要求借款人首先自行支付房屋總價(jià)款的(20%-30%)。
　　2、期款
　　(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項(xiàng)中，利息是逐步減少的。
　　適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。
　　(2)等額本金還款法。采用等額本金法進(jìn)行還款，每月所還本金相等。
　　適合人群：目前收入較高但預(yù)計(jì)將來收入會(huì)逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較多款項(xiàng)來減少利息支出的人。
　　(3)等額遞增還款法
　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預(yù)期會(huì)逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。
　　(4)等額遞減還款法
　　適合人群：目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。
　　(5)等比遞增還款法
　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢(shì)的年輕人。
　　(6)等比遞減還款法
　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。
　　3、提前還貸的選擇權(quán)
　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況
　　(2)提前還貸的方法
　?、偃刻崆斑€款
　?、诓糠痔崆斑€款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)
　　③部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)
　　④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。
　　(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)
　　(4)提前還貸需注意的問題
　?、偬崆皟斶€部分貸款，應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。
　?、厶崆斑€款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。
　?、芙杩钊艘话沩毺崆?5天向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)還貸。
　?、葙J款期限在一年以內(nèi)，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。
　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。
　　五、住房消費(fèi)信貸
　　4、延長貸款
　　延長貸款必須在原貸款沒有到期時(shí)進(jìn)行申請(qǐng)，延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。
　　(三)利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響P57
　　1、貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。
　　2、當(dāng)中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款利率后，金融機(jī)構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調(diào)整，貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行*7利率。
　　六、租房的選擇
　　(一)適宜租房的人群
　　(二)租房與購房的比較分析
　　1、年成本法
　　2、凈現(xiàn)值法
　　3、房屋生涯規(guī)劃P60
　　工作要求
　　工作程序
　　例2-8 P67(三版P84)
　　(1)計(jì)算沒有提前還貸時(shí)支付利息總額
　　(2)計(jì)算提前還貸時(shí)已支付利息，未還本金
　　(3)分別計(jì)算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額
　　①月供不變，還款期縮短
　　②減少月供，還款期不變
　?、墼鹿p少，還款期縮短
　　注意事項(xiàng)
　　1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范：在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項(xiàng)目手續(xù)是否完備，又可以了解項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的法律狀態(tài)。
　　2、房屋位置約定不清的漏洞
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范
　　3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范：簽訂合同時(shí)與開發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。
　　4、關(guān)于房屋交接約定的問題
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范：要求賣人嚴(yán)格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買受人。
　　5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行約定的問題
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范：對(duì)于涉及的所有設(shè)施、配套設(shè)備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。
　　6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范：與出賣人明確預(yù)定由出賣人代買受人辦妥產(chǎn)權(quán)證。
　　7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范
　　8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問題
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范
　　9、關(guān)于合同文本備案的問題
　　(1)表現(xiàn)
　　(2)防范：合同簽定好后，立即復(fù)印一份完整的合同文本，要求出賣人簽署“與原文件內(nèi)容完全一致”的表述。