物業(yè)維修基金是什么
物業(yè)維修基金是什么?現(xiàn)在,高頓網(wǎng)校小編來(lái)為考生們講一講:物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)。
一、物業(yè)維修基金定義:
所謂共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。
所謂共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
二、物業(yè)維修基金的建立依據(jù):
現(xiàn)今世界各國(guó)的物權(quán)法,都有關(guān)于設(shè)立物業(yè)維修基金的強(qiáng)制性規(guī)定,它對(duì)建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制以及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用。為加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金的管理,維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益,保障住宅正常的維修、使用,根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》等有關(guān)規(guī)定,各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實(shí)施辦法。
三、物業(yè)維修基金的現(xiàn)狀:
在我國(guó),物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定,但是卻也由此產(chǎn)生一系列問(wèn)題,只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下,才能夠有效地提出解決問(wèn)題的方法。目前我國(guó)物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看:
(一)關(guān)于物業(yè)維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第五十四條明確規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。”顯然,繳交主體是業(yè)主,這是由專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的?!稐l例》明確了“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。”業(yè)主購(gòu)買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時(shí),也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任,這部分資金的支出應(yīng)由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān),而不應(yīng)由已售房屋的開發(fā)商承擔(dān)。
2.維修基金繳納時(shí)間。從道理上講,專項(xiàng)維修資金可以采用一次性交納,也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲(chǔ)存,或需要維修、更新、改造時(shí)向業(yè)主隨時(shí)收取的做法,這些做法分別在不同國(guó)家實(shí)行。但考慮到目前我國(guó)法制不夠健全,業(yè)主責(zé)任意識(shí)尚不到位,在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素,目前我國(guó)專項(xiàng)維修資金的制度設(shè)計(jì)宜采用主要在購(gòu)房時(shí)一次性交納,待物業(yè)使用到一定年限,維修資金不夠使用時(shí)再向業(yè)主續(xù)籌。
3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下,物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量,可考慮按購(gòu)房款的2~3%,或物業(yè)單體建安造價(jià)的一定比例。比較來(lái)看,按建安造價(jià)一定比例較為科學(xué),但鑒于建安造價(jià)基數(shù)較購(gòu)房款小得多,若采用建安造價(jià)為基數(shù),則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外,還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后,將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。
(二)物業(yè)維修基金的管理現(xiàn)狀問(wèn)題。
在收取維修基金時(shí)候,通常都是在辦理入住手續(xù)時(shí),開發(fā)公司強(qiáng)制代收房屋維修基金,辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法,這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用,使業(yè)主的權(quán)利得不到有效保障。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開發(fā)商的手里,安全性讓人擔(dān)心是可以想象的。開發(fā)商可以利用職權(quán)容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時(shí),雖然法規(guī)明確規(guī)定由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán),但對(duì)如何監(jiān)督卻沒(méi)有明確的說(shuō)法。從客觀條件上,造成某些業(yè)主委員會(huì)成員鉆法律的空子,挪用甚至貪污數(shù)額巨大的房屋維修基金。更有甚者,一些開發(fā)商往往成立項(xiàng)目開發(fā)公司,一旦項(xiàng)目開發(fā)銷售完后,項(xiàng)目公司也就不存在,業(yè)主所交的維修基金也就無(wú)法追繳。個(gè)別管理公司將維修基金據(jù)為已有;有的管理公司濫用維修基金,把本屬于管理費(fèi)支出的設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在維修基金里開支;要么盲目企求設(shè)備的更新,加大業(yè)主負(fù)擔(dān)。
有的地方規(guī)定維修基金的使用必經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),但由于業(yè)主大會(huì)召開難或業(yè)主大會(huì)不批準(zhǔn),導(dǎo)致該修的房屋或設(shè)備問(wèn)題無(wú)法解決,影響業(yè)主的居住和物業(yè)安全使用。
也有地方規(guī)定,當(dāng)物業(yè)公共地方或公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生維修、更新時(shí),使用的能是維修基金的增值部分,由于銀行利息很低,維修基金增值太少,一方面大量維修基金閑置浪費(fèi),另方面業(yè)主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后,單個(gè)業(yè)主就失去了維修基金的處分權(quán),有些業(yè)主于是抱著“各人自掃門前雪,莫管他人瓦上霜”的心態(tài)對(duì)維修小區(qū)共同部位共用設(shè)施的事不大關(guān)心,不愿參與。這就導(dǎo)致了有的業(yè)主不交物業(yè)維修基金,維修基金使用方案無(wú)法通過(guò),許多小區(qū)的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。
(三)亂用物業(yè)維修基金問(wèn)題。
開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分,把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出;前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任,一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外,有的開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間,不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理
費(fèi)和物業(yè)維修基金,損害小區(qū)業(yè)主的利益。
四、物業(yè)維修金的繳納方法
為加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金的管理,維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益,保障住宅正常的維修、使用,根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》(2008已有新版文件《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》)等有關(guān)規(guī)定,各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實(shí)施辦法。
新建商品房住宅首期維修基金,房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%-4%繳納;購(gòu)房者按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%-3%繳納。
業(yè)主委員會(huì)成立前,維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管,本息歸業(yè)主所有,任何單位和個(gè)人不得使用。業(yè)主委員會(huì)成立后,應(yīng)當(dāng)與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議,開立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶,用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
五、物業(yè)維修基金的售后公房繳納法
根據(jù)滬公積金發(fā)(1995)字第25號(hào)、滬房地改(1995)415號(hào)等文件規(guī)定,公有住房出售后形成三項(xiàng)基金:維修基金、電梯水泵基金、街坊養(yǎng)護(hù)基金,通常被稱為“三項(xiàng)基金”。
在“三項(xiàng)基金”中,維修基金由購(gòu)房人和售房人按房款比例支付,電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護(hù)基金都由售房人在房款收入中支付。
繳納標(biāo)準(zhǔn):首期維修基金由購(gòu)房人和出售人分別交付而組成。(1)根據(jù)市政府發(fā)布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規(guī)定:計(jì)算公式=每平方米建筑面積成本價(jià)×比例×面積。比例為多層:購(gòu)房人付1.5%,出售人付6%;高層:購(gòu)房人付1.5%,出售人付12%。(2)2001年方案規(guī)定:購(gòu)房人∶每平方米建筑面積18元(多、高層相同);出售人:多層每平方米建筑面積71.88元,高層每平方米建筑面積143.76元。
六、物業(yè)維修基金的新建商品房繳納法
《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對(duì)首期維修基金的繳納、賬戶的建立、以及繳納時(shí)限的規(guī)定一般是按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的:
1、首期維修基金的繳納:新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人,應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)繳納首期維修基金:
配備電梯的住宅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4%繳納;不配備電梯的住宅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%繳納。
配備電梯的住宅,購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3%繳納;不配備電梯的住宅,購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2%繳納。
2、維修基金專戶的開立:維修基金應(yīng)開立專戶,應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?,按每幢住宅立賬,并分列每套住宅單元的分戶賬;一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的,按門號(hào)立賬,并分列每套住宅單元的分戶賬。業(yè)主委員會(huì)成立前,維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管,本息歸業(yè)主所有,任何單位和個(gè)人不得使用。業(yè)主委員會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新,不得使用維修基金,其費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
3、首期維修基金的繳納時(shí)限:新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限繳納首期維修基金:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前,將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行;
(2)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前,按標(biāo)準(zhǔn)將所購(gòu)商品住宅的維修基金存入專戶銀行;
(3)業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi),按標(biāo)準(zhǔn)繳納維修基金,存入專戶銀行。
七、物業(yè)維修基金的管理法:
事實(shí)上,在前期物業(yè)管理期間(即在業(yè)主委員會(huì)成立之前),物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘,業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù),并向其繳納物業(yè)維修基金。由于種種原因,客觀上缺乏有力的監(jiān)督,發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能,特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事。
其實(shí),對(duì)于物業(yè)維修基金的繳納和管理,有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)是有規(guī)定的,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,發(fā)展商和購(gòu)房者均應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)繳納物業(yè)維修基金。在前期物業(yè)管理期間,發(fā)展商應(yīng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入金融機(jī)構(gòu),設(shè)立專門賬戶,任何人不得動(dòng)用。業(yè)主委員會(huì)成立之后,發(fā)展商應(yīng)將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理單位管理,專項(xiàng)用于物業(yè)維修,不得挪作他用。但發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴(yán)格依法從事,這就讓人引發(fā)了深層次的思考,要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問(wèn)題,關(guān)鍵不是把錢存到哪去,而是需要一種規(guī)范的管理機(jī)制。
八、物業(yè)維修基金的計(jì)算方法:
業(yè)主的維修基金(資金)分為兩種,一是開發(fā)商交的,就是2%;一是業(yè)主自己交的,就是“維修基金卡”。 開發(fā)商交的主要用于房屋的主體結(jié)構(gòu)維修,屬于是房屋的大修了,有的地方又稱為是房屋的養(yǎng)老金。等到房子老化的時(shí)候重點(diǎn)維修使用的。業(yè)主交的用于一般的設(shè)施設(shè)備大修。這兩項(xiàng)資金的使用都要通過(guò)業(yè)主大會(huì)同意才行,而且*9種有些地方還需要政府的審批。
關(guān)于物業(yè)管理費(fèi),一般物業(yè)公司收取之后,一部分支付了員工工資,一部分支付了公共水電,一部分支付了辦公管理費(fèi)用等,還有日常的公共維護(hù)費(fèi)用。最后會(huì)截留一部分作為物業(yè)公司的利潤(rùn),一般占收費(fèi)總額的10%左右作為利潤(rùn)。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司按時(shí)(按月或季度等)公布物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)使用的詳細(xì)情況。
九、物業(yè)維修基金的交納方:
1、預(yù)售證在1998年10月1日后發(fā),購(gòu)房合同在2003年8月31日前簽的,雙方未在合同里約定,由建設(shè)單位按住宅(含別墅)建筑面積40元一平方米,非住宅建筑面積50元每平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足物業(yè)總投資2%部分,則由建設(shè)單位按業(yè)主大會(huì)決定方案交納。
2、預(yù)售證在1998年9月30號(hào)前發(fā),購(gòu)房合同在2003年9月1日后簽,由購(gòu)房者按住宅(含別墅)建筑面積40元一平方米,非住宅建筑面積50元每平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足物業(yè)總投資2%部分,則由購(gòu)房者按業(yè)主大會(huì)決定方案交納。
如何才能學(xué)習(xí)到物業(yè)維修基金更多的消息呢?考生們可以來(lái)報(bào)名高頓網(wǎng)校的基金從業(yè)資格考試網(wǎng)絡(luò)課程學(xué)習(xí)。