房地產(chǎn)信托投資基金
房地產(chǎn)信托投資基金是什么？本篇文章由高頓網(wǎng)校小編為考生們介紹房地產(chǎn)信托投資基金的特點(diǎn)、起源、種類、發(fā)展、意義、風(fēng)險(xiǎn)和投資。希望能夠幫助到考生們更好地學(xué)習(xí)。
房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。
房地產(chǎn)信托投資基金的特點(diǎn)：
REITs的特點(diǎn)在于：
1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；
2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅；
3、REITs長(zhǎng)期回報(bào)率較高,與股市、債市的相關(guān)性較低。
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。近二十年來,北美地區(qū)的REITs收益a1(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機(jī)的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時(shí)間區(qū)間內(nèi),不同國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。
REITs的魅力在于：通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì);專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。
房地產(chǎn)信托投資基金的起源：
REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初,由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國(guó)家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場(chǎng)在日本規(guī)模很大。
1960年，世界上*9只REITs在美國(guó)誕生。正如20世紀(jì)60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國(guó)最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。
以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營(yíng)機(jī)構(gòu)房屋委員會(huì)下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場(chǎng)業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費(fèi));租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領(lǐng)匯允諾，會(huì)將扣除管理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購(gòu)新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿(資產(chǎn)負(fù)債率*6可達(dá)45%)的方式而實(shí)現(xiàn)。
2009年初,中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架,但由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動(dòng)。2011年,國(guó)內(nèi)[*{5}*]REITs專戶,國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國(guó)內(nèi)基金業(yè)[*{5}*]REITs專戶產(chǎn)品。
房地產(chǎn)信托投資基金的種類：
從不同角度看，對(duì) REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種：
1、根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。
公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過發(fā)行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨(dú)立的法人資格，自主進(jìn)行基金的運(yùn)作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。
契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型 REITs 本身并非獨(dú)立法人，僅僅屬于一種資產(chǎn)，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，其中基金管理人作為受托人接受委托對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。
二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國(guó)占主導(dǎo)地位，而在英國(guó)、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。
2、根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 越來越多的開始從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如租賃和客戶服務(wù)等，但是 REITs 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而不是開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)售。
抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源是房地產(chǎn)貸款的利息。
混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。市場(chǎng)上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性，市場(chǎng)價(jià)格也更具有穩(wěn)定性
3、根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。
封閉型 REITs 的發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時(shí)為了增加資金投資于新的不動(dòng)產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時(shí)買入，不愿持有時(shí)也可隨時(shí)贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時(shí)可在二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓賣出。
4、根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。
私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對(duì)象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發(fā)行的方式向社會(huì)公眾投資者募集信托資金，發(fā)行時(shí)需要經(jīng)過監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的審批，可以進(jìn)行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區(qū)別在于：*9，投資對(duì)象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對(duì)于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對(duì)較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。
房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展：
1.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尚不是國(guó)際意義上的REITs。我國(guó)*9個(gè)比較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國(guó)際信托投資公司推出的新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，10天內(nèi)2.3億元額度全部售出，反應(yīng)空前熱烈。然而，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項(xiàng)目、危改小區(qū)項(xiàng)目等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，純房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品很少。
2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs存在顯著差異，運(yùn)營(yíng)模式較單一，規(guī)模較小，利率缺少?gòu)椥?，期限較短，流動(dòng)性較差。
國(guó)內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。但這些都不是通常所說的符合國(guó)際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級(jí)的階段。
2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴銀行貸款。投資領(lǐng)域，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸逐年上升，根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，1997年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款的比重高達(dá)55%以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金的三大來源分別為房屋銷售“定金和預(yù)收款”、開發(fā)企業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來源的43%、30%和18%。但實(shí)際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計(jì)算，自籌資金中有70%來自購(gòu)房者的銀行按揭貸款；此外，“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國(guó)內(nèi)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購(gòu)買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開源”的話，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求環(huán)境。
4.我國(guó)急需完善REITs相關(guān)立法。目前國(guó)內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。但是這些嚴(yán)格來講都只是基礎(chǔ)，還沒有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來源、利潤(rùn)分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。目前最主要的工作是加速房地產(chǎn)投資信托基金的立法，促使投資于房地產(chǎn)的信托基金和專業(yè)房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金。
房地產(chǎn)信托投資基金的意義：
房地產(chǎn)投資信托(REITs)最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。
從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。
REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域*8進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù))的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以*5限度的保證政府利益，并能有效的實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，所以，強(qiáng)烈建議盡快在我國(guó)立法支持并推廣。
另外，從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。
房地產(chǎn)信托投資基金的投資：
REITs具有門檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì),因而已成為中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑。此外,REITs與股票、債券市場(chǎng)的相關(guān)性較低,在投資組合中配置一部分不動(dòng)產(chǎn)基金,可優(yōu)化投資組合,有效分散單一投資證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)投資者可以通過參與境內(nèi)基金公司發(fā)行的專注于房地產(chǎn)投資的QDII基金,間接投資海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從國(guó)內(nèi)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)看，以不低于60%的資產(chǎn)投資美國(guó)上市交易R(shí)EITs的鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金已首戰(zhàn)告捷。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月31日，該基金自2011年11月成立以來凈值增長(zhǎng)率已達(dá)4.7%，一季度在同類QDII產(chǎn)品平均跌幅4.71%的背景下，鵬華房地產(chǎn)基金逆市收獲1.75%，在55只QDII產(chǎn)品中高居榜首，成為同期少數(shù)能夠賺錢的QDII基金之一。
由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊，投資者面臨很大的困難，如何投資房地產(chǎn)有很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，前兩年一些網(wǎng)站也組織了一些去美國(guó)、歐洲澳大利亞看房的活動(dòng)，有很多有能力的投資者已經(jīng)去海外進(jìn)行置業(yè)，但作為普通投資者去海外置業(yè)有很大的困難，另外很重要一點(diǎn)是國(guó)外物業(yè)的稅務(wù)成本比較高，流動(dòng)性比較大，風(fēng)險(xiǎn)比較集中，我們覺得在這種情況下，通過PE的渠道投資海外房地產(chǎn)，使投資用比較少的資金獲得穩(wěn)定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產(chǎn)證券化的方式，可以享受一些優(yōu)惠政策，需要存在一些義務(wù)，*5的好處就在于企業(yè)本身面。
美國(guó)REITS的條件，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)，跟一些信托不太一樣。決定了他經(jīng)營(yíng)模式主要還是在經(jīng)營(yíng)租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項(xiàng)目上，REITS的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國(guó)非常流行的的模式，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來，是LP的權(quán)益，把這個(gè)權(quán)益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業(yè)收益情況。
REITS的法規(guī)歷程，中國(guó)發(fā)展REITS的過程非常艱苦，看一下美國(guó)的歷程有很艱苦，美國(guó)REITS*9家是艾森豪威爾總統(tǒng)創(chuàng)建的，在這個(gè)過程中間涉及到無數(shù)的法律稅法的修改，1965年有*9家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個(gè)特點(diǎn)，*9，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者提供除了債權(quán)以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價(jià)格變動(dòng)是隨著市場(chǎng)的變動(dòng)的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非?？捎^的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)沒有打敗，但是從年化標(biāo)準(zhǔn)比國(guó)內(nèi)證券是要低的。
它跟其他各類指數(shù)的相關(guān)性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風(fēng)險(xiǎn)還是有貢獻(xiàn)的，美國(guó)REITS也促使這個(gè)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一些改革，導(dǎo)致研究透明度非常高，由于是上市企業(yè)，一方面要進(jìn)行定期披露，另外他們制訂了自己的行業(yè)準(zhǔn)則，包括運(yùn)營(yíng)先進(jìn)額的概念，更好的反映現(xiàn)金流的情況，另外他的資產(chǎn)相當(dāng)?shù)墓_透明。
在公募市場(chǎng)上投資REITS的產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，美國(guó)*5的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業(yè)，由于時(shí)間關(guān)系簡(jiǎn)單講一下房地產(chǎn)交易的情況，住宅性房地產(chǎn)不同的是，反彈的幅度非常大。我們從谷底過來已經(jīng)兩年半時(shí)間，歷史經(jīng)驗(yàn)看，時(shí)間上來講我們處于復(fù)蘇的中期，另外從房地產(chǎn)復(fù)蘇的周期講，我們處的階段是房地產(chǎn)企業(yè)通過了資產(chǎn)負(fù)債的情況得到了好轉(zhuǎn)，進(jìn)入的是第二個(gè)階段行業(yè)內(nèi)的大規(guī)模的整合階段，REITS之間活動(dòng)非常頻繁。
第三個(gè)階段就是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，長(zhǎng)期刺激經(jīng)濟(jì)需求。
房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險(xiǎn)：
上市交易的REITs會(huì)同時(shí)受不動(dòng)產(chǎn)周期性波動(dòng)和股市整體周期波動(dòng)的影響,在不動(dòng)產(chǎn)景氣度較低或股市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,會(huì)影響基金的收益水平。此外,由于目前我國(guó)境內(nèi)還沒有公開上市的REITs產(chǎn)品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風(fēng)險(xiǎn),主要包括匯兌風(fēng)險(xiǎn)、外匯管制風(fēng)險(xiǎn)、境外稅法風(fēng)險(xiǎn)等。
REITs作為一種基金，具有風(fēng)險(xiǎn)分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)。通過對(duì)不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的組合，REITs在保持一定收益水平的同時(shí)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，REITs通常聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行投資及經(jīng)營(yíng)管理，制定a1策略，有效保障了基金的獲益能力。
1、建立房地產(chǎn)信托投資基金完善相關(guān)配套制度
發(fā)展REITs 的首要任務(wù)是完善REITs 運(yùn)行的制度及法律環(huán)境。委托代理風(fēng)險(xiǎn)：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處；另一方面，也帶來了代理問題損害了委托人利益。要解決委托-代理風(fēng)險(xiǎn)問題可以采取以下原則:*9,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益*5化,必須向代理人授予權(quán)利,而且授予代理人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益*5化,必須對(duì)被授予權(quán)力的代理人進(jìn)行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益*5化,對(duì)被授予權(quán)利的代理人必須進(jìn)行激勵(lì)。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵(lì)監(jiān)督約束機(jī)制。
此外可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),引入獨(dú)立董事制度。即對(duì)每一只REITs 基金必須聘請(qǐng)獨(dú)立董事,明確獨(dú)立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨(dú)立董事是決定有關(guān)基金利益事項(xiàng)的,而不是對(duì)投資公司的事項(xiàng)作出決策。這樣可以更好地保證獨(dú)立董事是為信托受益人的利益服務(wù), 而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革, 不斷規(guī)范REITs 操作流程和REITs 機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,完善信息披露制度,保證REITs 運(yùn)作的透明度,才能為險(xiǎn)資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。
2、建立健全的房地產(chǎn)信托投資基金治理結(jié)構(gòu)
發(fā)展REITs，首要任務(wù)就是完善REITs的運(yùn)行制度和法律環(huán)境。委托理論提出一方面給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處，另一方面業(yè)帶來了代理問題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專業(yè)知識(shí)，難以進(jìn)行有效的監(jiān)督，因此有必要設(shè)立獨(dú)立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人（保險(xiǎn)公司）謀取更多的利益。
3、盡快出臺(tái)房地產(chǎn)信托投資基金相應(yīng)保險(xiǎn)金投資不動(dòng)產(chǎn)的法律文件
2006年，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,該辦法對(duì)于提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)一直處于謹(jǐn)慎探索階段。隨著保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管控能力的提高,險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008 年國(guó)務(wù)院辦公廳126 號(hào)文件也對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了引導(dǎo)和鼓勵(lì)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,制定《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》。引入獨(dú)立監(jiān)督人,并對(duì)委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計(jì)劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機(jī)計(jì)劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時(shí)加強(qiáng)信息披露、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理,使險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)最小化。
4、房地產(chǎn)信托投資的專業(yè)性的復(fù)合型人才培養(yǎng)
REITs基本上是權(quán)益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)能力。它的運(yùn)作復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，需要有一個(gè)能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的人才團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定*3投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。
5、建立房地產(chǎn)信托投資的監(jiān)管制度
信息的公開化、透明化有利于保護(hù)投資者的利益，對(duì)投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監(jiān)管任務(wù)明確于銀監(jiān)會(huì)或證監(jiān)會(huì)或保監(jiān)會(huì)的管轄組織，避免監(jiān)管出現(xiàn)錯(cuò)位，這樣有效的監(jiān)管增加了保險(xiǎn)資金投資REITs的安全性。
房地產(chǎn)信托投資基金的具備條件：
1.專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
2.積極地買賣房地產(chǎn)項(xiàng)目是受到限制的；
3.收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入；
4.收入的絕大部分必須會(huì)定期以股息方式分派給持有人；
5.訂明其*6借款額。
房地產(chǎn)信托投資基金的費(fèi)用計(jì)算公式：
房地產(chǎn)信托投資基金認(rèn)購(gòu)計(jì)算公式為
認(rèn)購(gòu)費(fèi)用=認(rèn)購(gòu)金額×認(rèn)購(gòu)費(fèi)率。
凈認(rèn)購(gòu)金額=認(rèn)購(gòu)金額-認(rèn)購(gòu)費(fèi)用+認(rèn)購(gòu)日到基金成立日的利息認(rèn)購(gòu)份額。
房地產(chǎn)信托投資基金申購(gòu)計(jì)算公式為
申購(gòu)費(fèi)用=申購(gòu)金額×申購(gòu)費(fèi)率。
申購(gòu)份額=(申購(gòu)金額-申購(gòu)費(fèi)用)÷申請(qǐng)日基金單位凈值。
房地產(chǎn)信托投資基金贖回計(jì)算公式為
贖回費(fèi)=贖回份額×贖回當(dāng)日基金單位凈值×贖回費(fèi)率。
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