AFP考試大綱考點(diǎn)解讀：其他籌資方式
　　(1)預(yù)收或預(yù)租

　　在市場(chǎng)前景看好的情況下，大部分CFP理財(cái)投資置業(yè)CFP持證人和機(jī)構(gòu)，對(duì)預(yù)售樓字感興趣，因?yàn)樗麄冎恍桀A(yù)先支付少量定金或預(yù)付款，就可以享受到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果1年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率高達(dá)12%÷15%×100%=80%。

　　預(yù)收樓宇對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，由于它可以降低購(gòu)樓費(fèi)用(如果樓宇建成后，買(mǎi)家再將所預(yù)定的樓宇轉(zhuǎn)賣(mài)，則可獲得很高的CFP理財(cái)投資收益)，所以有很高的積極性;對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)收一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給買(mǎi)家，雖然可能會(huì)損失掉一些未來(lái)收益，但“錢(qián)要大家賺，況且我還可以賺大頭”，因此，開(kāi)發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當(dāng)然，預(yù)收樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　在沒(méi)有獲得預(yù)售許可證的情況下，一些開(kāi)發(fā)商還創(chuàng)造了“預(yù)約鐺售”的形式，通過(guò)收取預(yù)約定金，一方面籌措了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CFP理財(cái)投資所需的部分資金，同時(shí)也了解了市場(chǎng)對(duì)其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的反應(yīng)，降低了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)承包商墊資承建

　　雖然政府對(duì)承包商墊資承建建設(shè)工程有所限制，但從國(guó)際建筑市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)則來(lái)說(shuō)，這種發(fā)包建筑工程的方式得到了相當(dāng)普遍的運(yùn)用。因?yàn)樵诮ㄖ袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商，有可能愿意帶資承包建設(shè)工程，以爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)，特別是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有可靠收入保證的情況下。這樣，開(kāi)發(fā)商就將一部分CFP理財(cái)融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給了承包商，當(dāng)然，對(duì)延期支付的工程款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商也要支付利息，但通常這個(gè)利息較貸款利率低，而且更低于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的CFP理財(cái)投資收益率。如果開(kāi)發(fā)商決定令承包商帶資承包，一定要對(duì)承包商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)其籌資方案進(jìn)行認(rèn)真的分析。必要時(shí)，在承包商籌資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也要給予必要的支持與合作，如為承包商開(kāi)具銀行付款保函等。

　　承包商墊資承包建設(shè)工程時(shí)，其墊資的比例可由開(kāi)發(fā)商與承包商協(xié)商確定。目前通常的做法，是請(qǐng)承包商墊資建設(shè)到基礎(chǔ)工程結(jié)束(±0.00)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商基本上達(dá)到了申請(qǐng)預(yù)售許可證的條件，可以用預(yù)收收入來(lái)支付已完成的工程量和后續(xù)工程量的工程款。

　　(3)合作開(kāi)發(fā)

　　開(kāi)發(fā)商若確實(shí)籌款困難，則可選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的CFP理財(cái)投資者合作開(kāi)發(fā)，這是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的較好辦法。開(kāi)發(fā)商可似充分發(fā)揮合作伙伴的各自優(yōu)勢(shì)，并由各合作伙伴分別承擔(dān)或籌集各自需要的資金。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)讓出一部分利益，否則就難以找到合作伙伴。目前國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用了合作開(kāi)發(fā)的模式，使有開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)權(quán)但資金短缺的開(kāi)發(fā)商和擁有資金實(shí)力但沒(méi)有專(zhuān)營(yíng)權(quán)的企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，收到了很好的效果。

　　合作開(kāi)發(fā)還包括與當(dāng)前的土地使用者合作。由于城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和歷史原因，許多單位擁有可供開(kāi)發(fā)的土地，這些單位通常希望通過(guò)自有土地的開(kāi)發(fā)，盤(pán)活土地資產(chǎn)。CFP理財(cái)投資者如果與這些當(dāng)前的土地使用者合作，將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(拆遷、安置、補(bǔ)償)的部分或全部作價(jià)入股，就可以大大減少CFP理財(cái)投資者在開(kāi)發(fā)前期的財(cái)務(wù)壓力。