關(guān)于營(yíng)改增的32個(gè)問題 你知道答案么？

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項(xiàng)目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？
答：一般納稅人的認(rèn)定是以公司為主體，不是以項(xiàng)目為主體。一般情況下，對(duì)于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會(huì)被稅局強(qiáng)制認(rèn)定為一般納稅人資格；對(duì)于銷售收入不足500萬的公司，如果會(huì)計(jì)核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對(duì)于新成立沒有營(yíng)業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達(dá)到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請(qǐng)一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對(duì)于新公司新項(xiàng)目在公司成立初期發(fā)生的成本費(fèi)用所產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)的不能認(rèn)證抵扣問題，這樣等到公司實(shí)際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計(jì)進(jìn)項(xiàng)將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當(dāng)期銷項(xiàng)。
2、小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？
答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)代開發(fā)票。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增的計(jì)稅方法有哪幾種？分別適用什么項(xiàng)目類型？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后有兩種計(jì)稅方法，對(duì)于符合“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”定義的自建項(xiàng)目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡(jiǎn)易征收方法，如果選擇簡(jiǎn)易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計(jì)稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價(jià)款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時(shí)須先按3%預(yù)繳。
4、對(duì)于可以選擇一般征稅和簡(jiǎn)易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”如何具體定義？
答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
5、房地產(chǎn)開發(fā)商在已取得同一土地證后，其中有的樓號(hào)在5月1日才取得施工許可證，是否可劃為老項(xiàng)目？
答：不可以，不是以土地證作為劃分依據(jù)，而是以施工許可證注明的建設(shè)規(guī)模為依據(jù)進(jìn)行劃分?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第十三條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
6、對(duì)于可以界定為老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對(duì)企業(yè)更有利？
答：對(duì)于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，至少保證稅負(fù)不增加，這是基本的一個(gè)底線；另一方面，需要對(duì)項(xiàng)目毛利率、土地成本占比以及進(jìn)項(xiàng)收入比做一個(gè)綜合測(cè)算，看哪種情況下稅負(fù)水平更低，針對(duì)一些特殊的項(xiàng)目，比如低毛利或者負(fù)毛利的項(xiàng)目，如果按簡(jiǎn)易計(jì)稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計(jì)稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測(cè)算。
7、簡(jiǎn)易征收的納稅人能不能開出增值稅專用發(fā)票？
答：能否開出增值稅專用發(fā)票取決于納稅人的稅務(wù)資質(zhì)，跟是否采取簡(jiǎn)易征收無關(guān)。是否采用簡(jiǎn)易征收則取決于對(duì)新老項(xiàng)目的認(rèn)定。也就是說具有一般納稅人資格但因?yàn)槔享?xiàng)目選擇了簡(jiǎn)易征收的納稅人是可以開具增值稅專用發(fā)票的。
8、請(qǐng)問個(gè)人可以到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票嗎？
答：不可以。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票管理辦法（試行）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)【2004】153號(hào)）規(guī)定，已辦理稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人（包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具專用發(fā)票時(shí)，可向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。對(duì)于已辦理稅務(wù)登記的個(gè)體工商戶可以申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，但是其他個(gè)人不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
9、項(xiàng)目所在地和機(jī)構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點(diǎn)在哪里？
答：納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十六條規(guī)定：增值稅納稅地點(diǎn)為：
（一）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（二）非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。
（三）其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
（四）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。
10、轉(zhuǎn)讓境內(nèi)或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其他股權(quán)性投資，是否適用增值稅？
答：初步判定不適用。《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中明確不征收增值稅項(xiàng)目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
11、文件中所指全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是指含稅還是不含稅?
答：含稅。《附件2》*9條，第（七）款建筑服務(wù)，第4、5點(diǎn)規(guī)定，“一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
12、4月30日前執(zhí)行合同在“營(yíng)改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形？
答：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”過渡期間有三種不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的增值稅專用發(fā)票：
一是“營(yíng)改增”前簽訂的材料采購(gòu)合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營(yíng)改增”后才收到并用于“營(yíng)改增”前未完工的項(xiàng)目，而且“營(yíng)改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。
二是“營(yíng)改增”前采購(gòu)的材料已經(jīng)用于“營(yíng)改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項(xiàng)目，“營(yíng)改增”后才支付采購(gòu)款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。
三是“營(yíng)改增”之前采購(gòu)的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但“營(yíng)改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。
13、 “營(yíng)改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形？
答：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：
一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補(bǔ)充開具具體《銷售貨物或者提供慶稅勞務(wù)清單》的情形不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào))第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。
二是購(gòu)買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。
三是發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。
四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購(gòu)建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。
五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場(chǎng)、寫字樓由自己持有經(jīng)營(yíng)，以上開發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務(wù)部分的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函[2009]617號(hào))*9條規(guī)定，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、(貨物運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票)和機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?；诖艘?guī)定，獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天則不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
14、對(duì)于購(gòu)買房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？
答：增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，*9年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
15、對(duì)于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營(yíng)業(yè)稅，但未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？
答：在營(yíng)業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》明確4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營(yíng)業(yè)稅但未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。是否重復(fù)納稅或者是否退營(yíng)業(yè)稅，還是按差額去補(bǔ)稅，目前尚未明確。
16、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分?jǐn)傓k法？
答：按銷售面積分?jǐn)偟礁髌?。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。
一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。
17、按規(guī)定4月30日之后取得的不動(dòng)產(chǎn)可以認(rèn)證抵扣，那么如何界定“取得”的定義？按照合同約定交割日期、竣工備案還是房產(chǎn)登記日期？
答：有待各地細(xì)則進(jìn)一步確認(rèn)。
18、對(duì)于新老項(xiàng)目劃分中的合同約定開工日期，是否需要去稅局備案才能認(rèn)定？
答：有待各地細(xì)則進(jìn)一步確認(rèn)。
19、營(yíng)改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營(yíng)改增之后如何征稅？
答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個(gè)項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，如果重簽合同，稅負(fù)是稍微有利的。
20、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，如非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？
答：不能抵扣。
21、可抵扣的土地出讓金，范圍包括動(dòng)拆遷費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)嗎？
答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第六條規(guī)定，在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。按該條文表述，土地出讓金可能是狹義范圍，因此，可能不能抵扣，不過具體需要各地后續(xù)實(shí)施時(shí)進(jìn)一步明確規(guī)定。
22、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買貸款服務(wù)及貸款利息可否進(jìn)項(xiàng)抵扣？
答：不可抵扣。
23、營(yíng)改增后企業(yè)的招待費(fèi)能做進(jìn)項(xiàng)抵扣的嗎？
答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，所以不能抵扣。
24、餐飲業(yè)即使開給公司的發(fā)票是不是都不可以抵扣？
答：不可抵扣。
25、如果實(shí)行簡(jiǎn)易征收的話，在促銷送冰箱時(shí)取得的進(jìn)項(xiàng)可不可以抵扣？
答：不可以的，簡(jiǎn)易計(jì)稅是不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)的。與此同時(shí)，需要規(guī)避被認(rèn)定為混合銷售。
26、向客戶提供的免租期、“免費(fèi)”車位及其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷售”處理？同樣，開發(fā)商向承包商提供原材料及設(shè)備是否需作“視同銷售”處理？項(xiàng)目開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？
答：需要通過技巧性的安排來規(guī)避該情形。
如果合同明確減免租期的話，一般會(huì)作為視同銷售。但免租期是一個(gè)常規(guī)的商業(yè)操作，可以通過其他安排，去避免視同銷售情形。
比如說，現(xiàn)在的納稅時(shí)間是以合同約定的付款時(shí)間作為一個(gè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間點(diǎn)，實(shí)際操作中，可能確實(shí)存在三個(gè)月的免租期，有兩個(gè)方法：*9種方法是在合同里不注明是從第四個(gè)月開始收租金，之后正常收取；第二種方法是把三個(gè)月租金平攤到六個(gè)月，租期沒有變，但措辭有變化，來避免視同銷售的處理。
免費(fèi)停車如果被歸到不動(dòng)產(chǎn)租賃下面，需要交11%的增值稅，那如何避免視同銷售？*9個(gè)措辭要留心，避免免費(fèi)說辭；第二個(gè)跟稅局做合理解釋，停車服務(wù)不是免費(fèi)提供的，是從商戶收取的，避免稅局質(zhì)疑或者在遇到質(zhì)疑的時(shí)候可以有個(gè)合理的解釋。
房子的配套設(shè)施是開發(fā)產(chǎn)品的成本支出，其銷項(xiàng)稅額已隨開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，因此不需要再單獨(dú)交銷項(xiàng)稅，不需要視同銷售，否則就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。
27、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？
答：售后返租其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是個(gè)二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡(jiǎn)易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個(gè)過渡期政策，需要按照11%征收。
另外售后返租，由于小業(yè)主是個(gè)人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣。可能面臨比較大的稅率增長(zhǎng)，這個(gè)需要注意。但在實(shí)際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個(gè)人出租可以由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對(duì)待。
28、目前地稅部門催促施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)趕在4月30日前去交營(yíng)業(yè)稅等，如何應(yīng)對(duì)？
答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當(dāng)然各企業(yè)對(duì)納稅時(shí)點(diǎn)也需要充分考慮，避免遭受損失，其中營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：
一是實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；
二是實(shí)行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；
三是實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款結(jié)算的當(dāng)天；四是實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價(jià)款的當(dāng)天。
29、物業(yè)轉(zhuǎn)售水電，如何計(jì)稅？
答：各地一般都有相應(yīng)政策說明，廣州規(guī)定較有代表性可供參考，根據(jù)廣州市國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于轉(zhuǎn)售水、電征收增值稅問題的通知》（穗國(guó)稅[2004]173號(hào)）的規(guī)定：水、電總表納稅人向分表納稅人單獨(dú)收取分?jǐn)偹?、電費(fèi)的，應(yīng)照章繳納增值稅；同時(shí)，取消使用水電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的規(guī)定，分表的增值稅一般納稅人只能憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣水、電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額，總表納稅人可以到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)認(rèn)定為增值稅一般納稅人，納入防偽稅控系統(tǒng)管理。
廣州市總表納稅人向分表納稅人轉(zhuǎn)售自來水時(shí)，可以按照6%征收率或13%適用稅稅率計(jì)算繳納增值稅?？偙砑{稅人按照6%征收率計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其取得的水費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣；總表納稅人按照13%適用率計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其取得的水費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。
分表納稅人在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，可以憑以總表納稅人取得的增值稅專用發(fā)票抵扣水、電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額。
30、5月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項(xiàng)目所收取的乙方保證金，并已繳營(yíng)業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請(qǐng)退稅？
答：可以申請(qǐng)退稅，但裁量權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局。
31、5月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否要求供應(yīng)商按增值稅模式進(jìn)行報(bào)價(jià)？
答：需要列明報(bào)價(jià)、稅額及稅率。需要招標(biāo)要求、評(píng)定標(biāo)環(huán)節(jié)更全面考慮稅負(fù)影響。
32、假如房地產(chǎn)企業(yè)與建安等供應(yīng)商在營(yíng)改增之前已簽訂的采購(gòu)業(yè)務(wù)，供應(yīng)商在營(yíng)改增后稅率上升所新增的稅負(fù)差要求房地產(chǎn)企業(yè)來承擔(dān)，如何與供應(yīng)商交涉？
答：由于建筑業(yè)這次也一并納入營(yíng)改增體系，對(duì)于建筑業(yè)供應(yīng)商而言，由于其前端可取進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額有限，可能造成稅負(fù)水平提升，因此，有可能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)房企來說：
首先，需要對(duì)上游供應(yīng)商成本結(jié)構(gòu)有足夠了解。了解其人工、砂石等進(jìn)項(xiàng)可抵扣情況，實(shí)際成本負(fù)擔(dān)變動(dòng)情況。
其次，基于共贏原則，結(jié)合自身議價(jià)能力確定合理分?jǐn)偙壤；陂L(zhǎng)期合作、自身品牌、議價(jià)能力、供應(yīng)商談判實(shí)力等確定一個(gè)合理水平。
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