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　　王先生是山東煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)某跨國(guó)企業(yè)的一名中層管理人員，他于四年前以105萬(wàn)元的價(jià)格在煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)某高檔小區(qū)購(gòu)置了一套房產(chǎn)?，F(xiàn)在，房產(chǎn)證還有18個(gè)月就到5年了， 房屋面積為169㎡，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)為160萬(wàn)元。王先生想以最合適的價(jià)格、最低的稅費(fèi)賣掉房子，該怎么做呢?
　　要談節(jié)稅當(dāng)然首先必須要了解一下有關(guān)的政策：按照現(xiàn)行規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅及附加稅率合計(jì)為賣價(jià)的5.6%：自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
　　那么，是否能考慮贈(zèng)予的方式呢?現(xiàn)行二手住房贈(zèng)予稅務(wù)及有關(guān)政策是：親屬之間的贈(zèng)予要繳納 0.05%左右的評(píng)估費(fèi)和評(píng)估價(jià)2%的公證費(fèi)(按最近的有關(guān)法規(guī)，公證應(yīng)該是自愿的，但現(xiàn)在大多數(shù)地方都還是強(qiáng)制的)，雙方的交易印花稅和買方契稅也沒(méi)有優(yōu)惠，分別為評(píng)估價(jià)的1%和3%，將來(lái)再次出售時(shí)要繳納所得額20%的個(gè)稅;二手房非親屬之間的贈(zèng)予，還要繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，所得額20%的個(gè)稅。
　　看起來(lái)，贈(zèng)予的稅負(fù)比交易重多了，因而現(xiàn)在即使是親屬之間的房產(chǎn)過(guò)戶也大都采用交易方式。
　　看來(lái)，只能針對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃了：延長(zhǎng)辦理房屋過(guò)戶的時(shí)間至18個(gè)月后，達(dá)到五年及五年以上免稅的條件，這樣只需繳納所得稅就可以了。具體操作細(xì)則如下：
　　首先簽訂一份以賣房人為借款人、買房人為貸款人，以此房作抵押(必須到房管局辦理正式抵押手續(xù))，借款金額為160+4.8(契稅)萬(wàn)元，期限為18個(gè)月，年利率為15%或者更高一些的借款合同(為保證買房人的利益，可根據(jù)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，利率盡可能高，只要不超過(guò)銀行貸款利率的4倍即可)，并在合同上注明，貸款人在交付164.8萬(wàn)元給借款人的同時(shí)，借款人要將此房的鑰匙交給貸款人，貸款人有權(quán)裝修和居住;18個(gè)月后如借款人不按時(shí)還款，要以此房抵作本息，并辦理房屋過(guò)戶手續(xù);同時(shí)簽訂一份交易金額為160萬(wàn)元的二手房屋交易合同，合同生效日期為借款合同到期日的次日。
　　若王先生 18個(gè)月后已在外地，不方便前來(lái)辦理過(guò)戶，可事先簽署一份生效日期也為借款合同到期日的次日的撤銷抵押申請(qǐng)書(shū)，并花費(fèi)400元左右辦一份房屋買賣委托公證，委托買方的一位朋友前來(lái)辦理有關(guān)房屋撤銷抵押及過(guò)戶的事宜。為保證賣房人的利益，可簽一份補(bǔ)充合同，自借款合同簽訂之日起，有關(guān)該房的一切經(jīng)濟(jì)糾紛都與原房屋產(chǎn)權(quán)人無(wú)關(guān)。
　　此方法只花費(fèi)抵押費(fèi)380元、公證費(fèi)400元，節(jié)省營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)：1600000×0.056-780=88820元。