轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅

案情簡(jiǎn)介：近日，某稅源管理分局風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)人員風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，某公司將其處于建設(shè)過程中尚未完工的冷鏈倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)讓，合同轉(zhuǎn)讓價(jià)48197445.54元，其中，地價(jià)17527438元，地上建筑物和附著物30670007.54元，約定付款交清日期為2014年10月。2013年8月至2014年1月，該公司已經(jīng)預(yù)收3000萬(wàn)元，其中，2013年8月預(yù)收500萬(wàn)元，2013年10月預(yù)收1500萬(wàn)元，2014年1月預(yù)收1000萬(wàn)元。上述轉(zhuǎn)讓行為未繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅等地方稅費(fèi)。該稅源管理分局依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作程序，制作并向企業(yè)送達(dá)《稅收自查通知書》，該企業(yè)自查補(bǔ)繳銷售在建項(xiàng)目稅款及滯納金281.04萬(wàn)元。

稅法分析：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))第二條第(七)款規(guī)定：“單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按”轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)“稅目中”轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按”銷售不動(dòng)產(chǎn)“稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。”本案中該公司冷鏈倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)進(jìn)入施工階段且尚未完工，根據(jù)財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文件的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅。

財(cái)稅〔2003〕16號(hào)文件第三條第(二十)款規(guī)定“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。”本案中該公司的行為既不屬于銷售或轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，也不屬于單純的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因此在按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除土地使用權(quán)的受讓原價(jià)。

依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。本案轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為中繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)按3次收到預(yù)收款的數(shù)額和時(shí)間分別繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及滯納金。

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