房地產(chǎn)行業(yè)在稅收總量中占比逐年增大，由于其行業(yè)特點，成為稅務(wù)稽查關(guān)注的重點，通過稽查提高房地產(chǎn)行業(yè)的稅收遵從度，是稅務(wù)稽查的重要課題。本文以某房產(chǎn)開發(fā)公司稅案為例，分析對該行業(yè)稽查的主要方法。
案情簡介
稅務(wù)機關(guān)對某房產(chǎn)開發(fā)公司稽查時，查實該企業(yè)通過虛列建安成本、裝修成本及虛列與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的利息等方法，多列成本18688.26萬元，少繳企業(yè)所得稅4446.94萬元。對部分代扣的個人所得稅作為應(yīng)付利息掛賬，少繳個人所得稅192.54萬元，該案最終補、罰合計8753.60萬元。
檢查方法
(一)比對分析，發(fā)現(xiàn)疑點
檢查人員首先調(diào)取了該單位的電子賬套，結(jié)合企業(yè)所得稅匯算清繳表等資料進(jìn)行案頭審核。對照行業(yè)平均稅負(fù)和第三方數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比對，發(fā)現(xiàn)以下疑點：
1.企業(yè)所得稅稅負(fù)率偏低。企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率為0.36%. 2012年企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率為2.85%，前后兩年差異較大，且兩年均低于當(dāng)?shù)仄骄健?/div>
2.開發(fā)成本異常。建筑安裝成本和開發(fā)間接費分別達(dá)到3535元/平方米和1088元/平方米，該成本數(shù)據(jù)明顯高于該地區(qū)建造成本。
3. 賬上反映企業(yè)列支的借款利息中存在向內(nèi)部員工借款的利息，但企業(yè)申報記錄中沒有“利息、股息、紅利 ”個人所得稅扣繳記錄。
(二)排查疑點，鎖定重點
在案頭審核的基礎(chǔ)上，檢查組對上述疑點進(jìn)行排查，就有關(guān)疑點對企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行了詢問，并延伸至售樓處及銷售部、工程部等部門相關(guān)人員，主要方法如下：
1.檢查組通過實地察看，該項目開發(fā)對象有公寓、獨別、雙拼等類型，建有兩層地下停車庫，所售房產(chǎn)均為毛坯房。
2.檢查組從工程部門了解到：該項目一期、二期分別由兩個建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，經(jīng)初步測算：一期單位建筑成本1700元/平方米，二期單位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明顯不合理，檢查組確定將A建筑公司作為本次檢查的重點突破方向。
3.開發(fā)間接費用中列支2003年～2007年銀行借款利息合計2489.56萬元，而檢查組從工程部門了解到：該項目是從2008年開始動工的，2008年之前并未進(jìn)行項目開發(fā)。查實該借款為代關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，支付的利息與該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)。
4.支付給企業(yè)員工的個人借款利息代扣了個人所得稅192.54萬元，作為應(yīng)付利息掛賬，未按規(guī)定申報繳納入庫。
(三)內(nèi)查外調(diào)，各個突破
1.核實成本，端倪初現(xiàn)。
在對企業(yè)主要疑點逐一清理后，發(fā)現(xiàn)企業(yè)2012年12月入賬成本24132.41萬元，其中A建筑公司發(fā)生建筑安裝成本13288.7萬元，加上A公司其他月份的開票數(shù)17867.47萬元，合計31156.17萬元，而A公司建筑合同上標(biāo)明總金額僅23000萬元，明顯異常。對此，企業(yè)財務(wù)人員解釋因為實際工程量的增加，與A公司又簽訂了補充合同，總金額約30000萬元，但又無法提供相關(guān)書證。
2.現(xiàn)場勘查，疑云又起。
同時，檢查組在對其他成本的檢查中發(fā)現(xiàn)：賬上列支有B建筑公司5210萬元的二期裝修工程款。檢查組現(xiàn)場實地察看所售房產(chǎn)均為毛坯房，且通過與銷售人員的談話也得到確認(rèn)并沒有精裝，這筆裝修款項真實性引起了檢查人員的高度懷疑。
3.提交討論，確定方案。
至此，稽查組深感此案復(fù)雜，涉及金額巨大。于是及時將案情上報分局提請集體討論，最終確定了雙管齊下的檢查方案：一方面由原檢查組就上述疑點與相關(guān)部門繼續(xù)核實;對企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員進(jìn)行約談，做好筆錄，將相關(guān)證據(jù)進(jìn)行固定。另一方面，抽調(diào)第二檢查組趕赴A建筑公司和B建筑公司進(jìn)行外調(diào)取證。
4.外調(diào)核實，固定證據(jù)。
外調(diào)組首先從A建筑公司處核實到，被查企業(yè)與A建筑公司簽訂合同價款僅為23000萬元并按合同約定施工，并無補充合同增加項目工程款。而企業(yè)已于2012年月12月預(yù)估A建筑公司建安成本 13288.70萬元計入開發(fā)成本。至檢查時止，企業(yè)共取得A公司開來建筑發(fā)票17867.47萬元，并且已經(jīng)列入開發(fā)成本—建筑安裝工程費賬戶，未扣除2012年12月預(yù)估列支的成本，造成了重復(fù)列支。因此，企業(yè)共在開發(fā)成本中列支了建筑安裝工程費31156.17萬元(13288.70+17867.47)。而預(yù)估成本只能按建筑合同10%的標(biāo)準(zhǔn)即2300萬元列支。因此，企業(yè)實際多列支成本13288.7-2300=10988.7(萬元)。
外調(diào)組從B建筑公司了解到，所謂的裝修工程全部為虛構(gòu)，簽訂的裝修合同也是虛假合同，根本沒有裝修工程，5210萬元裝修工程款僅是通過B公司轉(zhuǎn)入其關(guān)聯(lián)公司。
在內(nèi)外查實的證據(jù)面前，該公司承認(rèn)采取重復(fù)入賬的手段虛增了10988.7萬元建筑安裝成本。采用虛構(gòu)裝修事項的手段，虛列了5210萬元裝修成本。
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