房地產(chǎn)行業(yè)在稅收總量中占比逐年增大，由于其行業(yè)特點(diǎn)，成為稅務(wù)稽查關(guān)注的重點(diǎn)，通過(guò)稽查提高房地產(chǎn)行業(yè)的稅收遵從度，是稅務(wù)稽查的重要課題。本文以某房產(chǎn)開發(fā)公司稅案為例，分析對(duì)該行業(yè)稽查的主要方法。
案情簡(jiǎn)介
稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房產(chǎn)開發(fā)公司稽查時(shí)，查實(shí)該企業(yè)通過(guò)虛列建安成本、裝修成本及虛列與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的利息等方法，多列成本18688.26萬(wàn)元，少繳企業(yè)所得稅4446.94萬(wàn)元。對(duì)部分代扣的個(gè)人所得稅作為應(yīng)付利息掛賬，少繳個(gè)人所得稅192.54萬(wàn)元，該案最終補(bǔ)、罰合計(jì)8753.60萬(wàn)元。
檢查方法
(一)比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)
檢查人員首先調(diào)取了該單位的電子賬套，結(jié)合企業(yè)所得稅匯算清繳表等資料進(jìn)行案頭審核。對(duì)照行業(yè)平均稅負(fù)和第三方數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比對(duì)，發(fā)現(xiàn)以下疑點(diǎn)：
1.企業(yè)所得稅稅負(fù)率偏低。企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率為0.36%. 2012年企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率為2.85%，前后兩年差異較大，且兩年均低于當(dāng)?shù)仄骄健?/div>
2.開發(fā)成本異常。建筑安裝成本和開發(fā)間接費(fèi)分別達(dá)到3535元/平方米和1088元/平方米，該成本數(shù)據(jù)明顯高于該地區(qū)建造成本。
3. 賬上反映企業(yè)列支的借款利息中存在向內(nèi)部員工借款的利息，但企業(yè)申報(bào)記錄中沒有“利息、股息、紅利 ”個(gè)人所得稅扣繳記錄。
(二)排查疑點(diǎn)，鎖定重點(diǎn)
在案頭審核的基礎(chǔ)上，檢查組對(duì)上述疑點(diǎn)進(jìn)行排查，就有關(guān)疑點(diǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了詢問(wèn)，并延伸至售樓處及銷售部、工程部等部門相關(guān)人員，主要方法如下：
1.檢查組通過(guò)實(shí)地察看，該項(xiàng)目開發(fā)對(duì)象有公寓、獨(dú)別、雙拼等類型，建有兩層地下停車庫(kù)，所售房產(chǎn)均為毛坯房。
2.檢查組從工程部門了解到：該項(xiàng)目一期、二期分別由兩個(gè)建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，經(jīng)初步測(cè)算：一期單位建筑成本1700元/平方米，二期單位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明顯不合理，檢查組確定將A建筑公司作為本次檢查的重點(diǎn)突破方向。
3.開發(fā)間接費(fèi)用中列支2003年～2007年銀行借款利息合計(jì)2489.56萬(wàn)元，而檢查組從工程部門了解到：該項(xiàng)目是從2008年開始動(dòng)工的，2008年之前并未進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。查實(shí)該借款為代關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，支付的利息與該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)。
4.支付給企業(yè)員工的個(gè)人借款利息代扣了個(gè)人所得稅192.54萬(wàn)元，作為應(yīng)付利息掛賬，未按規(guī)定申報(bào)繳納入庫(kù)。
(三)內(nèi)查外調(diào)，各個(gè)突破
1.核實(shí)成本，端倪初現(xiàn)。
在對(duì)企業(yè)主要疑點(diǎn)逐一清理后，發(fā)現(xiàn)企業(yè)2012年12月入賬成本24132.41萬(wàn)元，其中A建筑公司發(fā)生建筑安裝成本13288.7萬(wàn)元，加上A公司其他月份的開票數(shù)17867.47萬(wàn)元，合計(jì)31156.17萬(wàn)元，而A公司建筑合同上標(biāo)明總金額僅23000萬(wàn)元，明顯異常。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋因?yàn)閷?shí)際工程量的增加，與A公司又簽訂了補(bǔ)充合同，總金額約30000萬(wàn)元，但又無(wú)法提供相關(guān)書證。
2.現(xiàn)場(chǎng)勘查，疑云又起。
同時(shí)，檢查組在對(duì)其他成本的檢查中發(fā)現(xiàn)：賬上列支有B建筑公司5210萬(wàn)元的二期裝修工程款。檢查組現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看所售房產(chǎn)均為毛坯房，且通過(guò)與銷售人員的談話也得到確認(rèn)并沒有精裝，這筆裝修款項(xiàng)真實(shí)性引起了檢查人員的高度懷疑。
3.提交討論，確定方案。
至此，稽查組深感此案復(fù)雜，涉及金額巨大。于是及時(shí)將案情上報(bào)分局提請(qǐng)集體討論，最終確定了雙管齊下的檢查方案：一方面由原檢查組就上述疑點(diǎn)與相關(guān)部門繼續(xù)核實(shí);對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員進(jìn)行約談，做好筆錄，將相關(guān)證據(jù)進(jìn)行固定。另一方面，抽調(diào)第二檢查組趕赴A建筑公司和B建筑公司進(jìn)行外調(diào)取證。
4.外調(diào)核實(shí)，固定證據(jù)。
外調(diào)組首先從A建筑公司處核實(shí)到，被查企業(yè)與A建筑公司簽訂合同價(jià)款僅為23000萬(wàn)元并按合同約定施工，并無(wú)補(bǔ)充合同增加項(xiàng)目工程款。而企業(yè)已于2012年月12月預(yù)估A建筑公司建安成本 13288.70萬(wàn)元計(jì)入開發(fā)成本。至檢查時(shí)止，企業(yè)共取得A公司開來(lái)建筑發(fā)票17867.47萬(wàn)元，并且已經(jīng)列入開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)賬戶，未扣除2012年12月預(yù)估列支的成本，造成了重復(fù)列支。因此，企業(yè)共在開發(fā)成本中列支了建筑安裝工程費(fèi)31156.17萬(wàn)元(13288.70+17867.47)。而預(yù)估成本只能按建筑合同10%的標(biāo)準(zhǔn)即2300萬(wàn)元列支。因此，企業(yè)實(shí)際多列支成本13288.7-2300=10988.7(萬(wàn)元)。
外調(diào)組從B建筑公司了解到，所謂的裝修工程全部為虛構(gòu)，簽訂的裝修合同也是虛假合同，根本沒有裝修工程，5210萬(wàn)元裝修工程款僅是通過(guò)B公司轉(zhuǎn)入其關(guān)聯(lián)公司。
在內(nèi)外查實(shí)的證據(jù)面前，該公司承認(rèn)采取重復(fù)入賬的手段虛增了10988.7萬(wàn)元建筑安裝成本。采用虛構(gòu)裝修事項(xiàng)的手段，虛列了5210萬(wàn)元裝修成本。
高頓網(wǎng)校溫馨提示：高頓網(wǎng)校為您提供權(quán)威、專業(yè)的初級(jí)實(shí)務(wù)、高級(jí)實(shí)務(wù)、稅務(wù)處理、技能拓展、全面會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)等資訊。在線會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)試題，每天免費(fèi)直播上課，更多精品網(wǎng)課免費(fèi)試聽。高頓網(wǎng)校會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)頻道為大家提供大量的會(huì)計(jì)入門基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員非常有參考價(jià)值。《取證上崗直通車》，保過(guò)取證+真帳實(shí)訓(xùn)，一次搞定好工作！ 通過(guò)會(huì)計(jì)從業(yè)考試，并具備出納、會(huì)計(jì)實(shí)操技能。
會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)精彩推薦：1月—12月財(cái)會(huì)考試月歷*7財(cái)會(huì)考試信息指南會(huì)計(jì)職稱新人成長(zhǎng)攻略初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)詳解會(huì)計(jì)人必看知識(shí)！如何做會(huì)計(jì)報(bào)表財(cái)會(huì)專家解讀：會(huì)計(jì)電算化
關(guān)注公眾號(hào)
快掃碼關(guān)注
公眾號(hào)吧
贊126