采用據(jù)實(shí)征收方式計(jì)個(gè)稅或更省錢(qián)
記者日前接到讀者報(bào)料，二手房交易可以扣除貸款利息、中介費(fèi)等費(fèi)用后再計(jì)算個(gè)人所得稅!據(jù)此，記者前往廣州市地稅局咨詢得知，其實(shí)該項(xiàng)規(guī)定在2006年就已出臺(tái)，只是目前的二手房交易中，個(gè)稅計(jì)算方式大多采用核定征收，即按照總房?jī)r(jià)×1%計(jì)算。實(shí)際上，若采取據(jù)實(shí)征收，即按房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)差額×20%計(jì)算個(gè)人所得稅，賣(mài)家可以扣除貸款利息、中介費(fèi)等費(fèi)用后再計(jì)算個(gè)人所得稅，這樣個(gè)人所得稅可以更省。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)樓價(jià)的上漲幅度、當(dāng)初的交易成本等因素的不同，兩種不同的個(gè)稅征收方式差異會(huì)很大，因此建議根據(jù)自己實(shí)際情況選擇最適當(dāng)?shù)恼魇辗绞健?/div>
“合理費(fèi)用”可以不計(jì)個(gè)稅
據(jù)了解，其實(shí)轉(zhuǎn)讓二手房所得可扣除營(yíng)業(yè)稅、貸款利息等費(fèi)用計(jì)個(gè)稅的規(guī)定早在2006年已經(jīng)出臺(tái)。不過(guò)，要想扣除合理費(fèi)用后計(jì)個(gè)稅，需要采取據(jù)實(shí)征收個(gè)稅的方式，需要賣(mài)家提供購(gòu)房合同和當(dāng)初的購(gòu)房發(fā)票，個(gè)人所得稅則根據(jù)買(mǎi)賣(mài)差額×20%征收。
記者查閱2006年廣州市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房所得可以扣除合理費(fèi)用后計(jì)個(gè)稅。
通知表示，除了在原先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按照國(guó)家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用基礎(chǔ)上，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用也可以在稅前扣除。不過(guò)，據(jù)記者了解，由于住房裝修費(fèi)用容易造假，加上很多房子都是帶裝修出售，在計(jì)算個(gè)稅的過(guò)程中很少將裝修費(fèi)扣除。
如目前二手房的買(mǎi)賣(mài)主要會(huì)涉及住房貸款利息、中介服務(wù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)等，算起來(lái)也是一筆不小的費(fèi)用。記者為此算了一筆賬，如現(xiàn)有一套房原先購(gòu)入時(shí)是60萬(wàn)元，現(xiàn)在(不滿5年)以總價(jià)100萬(wàn)出售，房子增值40萬(wàn)，現(xiàn)在可以扣除的合理費(fèi)用包括：4年的利息假設(shè)是7萬(wàn)元，中介服務(wù)費(fèi)按2%計(jì)算是1.2萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅(按5.5%征收)是3.3萬(wàn)元，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和工本費(fèi)各50元，總共涉及的合理費(fèi)用是121100元。如果僅僅按照買(mǎi)賣(mài)差額扣稅，那么支付的個(gè)人所得稅將是40萬(wàn)×20%需要交納8萬(wàn)元，而扣除合理費(fèi)用再計(jì)算個(gè)人所得稅，則是(400000-121100)×20%，需繳納55780元，可節(jié)省個(gè)人所得稅24220元。
大部分交易仍青睞核定征收
據(jù)了解，根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定，二手房交易過(guò)程中，有關(guān)個(gè)人所得稅的征收主要采取據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式。其中，如果不能提供購(gòu)房發(fā)票的二手房交易，采取核定征收的方式，即按照總房?jī)r(jià)的1%征收;如果能夠提供購(gòu)房合同和當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)發(fā)票的，采取據(jù)實(shí)征收，即個(gè)人所得稅根據(jù)買(mǎi)賣(mài)差額征收20%。
記者了解到，在目前廣州的二手房交易中，采取核定征收的比例占了絕大部分。一位按揭公司的相關(guān)人士表示，在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，絕大部分不符合免征情況的賣(mài)家都是采取核定征收個(gè)人所得稅。
為何選擇據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅的情況較少?對(duì)此，滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，除了部分賣(mài)家無(wú)法提供購(gòu)房發(fā)票外，前幾年由于房?jī)r(jià)漲幅較高，不少買(mǎi)家認(rèn)為如果按照據(jù)實(shí)征收，按房?jī)r(jià)增值的20%征收個(gè)人所得稅，還不如核定征收，按照房?jī)r(jià)1%征收劃算。例如4年前購(gòu)買(mǎi)一套市區(qū)小兩房，總價(jià)在50萬(wàn)左右，現(xiàn)在賣(mài)出去售價(jià)是120萬(wàn)。如果據(jù)實(shí)征收，需繳納個(gè)人所得稅14萬(wàn)，核定征收則是12萬(wàn)。“并且稅務(wù)部門(mén)在計(jì)算個(gè)稅的時(shí)候，自己也會(huì)評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)格，最終個(gè)稅收多少有一定的不確定性”。
不過(guò)，據(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜介紹，由于現(xiàn)在二手房交易在房管局留有“案底”，所以五六年前交易的二手房再交易，通常都采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算個(gè)人所得稅。而很久以前成交的房子，由于發(fā)票找不到等原因，則仍舊可以采取核定征收計(jì)算個(gè)人所得稅。
樓價(jià)滯漲選擇據(jù)實(shí)征收更有著數(shù)
其實(shí)，據(jù)實(shí)征收除了無(wú)法提供發(fā)票和征收個(gè)稅相比要多等問(wèn)題外，按照規(guī)定，扣除支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息以及各種手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，都必須提供有關(guān)部門(mén)出具的有效證明。在實(shí)際操作中，類(lèi)似的手續(xù)比較繁瑣，而且有些證明材料更是年久遺失，增加了采取據(jù)實(shí)征收扣除合理費(fèi)用計(jì)個(gè)稅方式的難度。
值得一提的是，受房子當(dāng)初的交易費(fèi)用、增值情況等因素影響，同一套房子在不同時(shí)期采取據(jù)實(shí)征收和核定征收計(jì)算的個(gè)稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。
不過(guò)，肖文曉也表示，現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)調(diào)控深入，未來(lái)幾年的樓價(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定，不會(huì)再有前幾年樓價(jià)瘋漲的情況出現(xiàn)。因而，據(jù)實(shí)征收在個(gè)人所得稅方面的優(yōu)勢(shì)也將得以顯現(xiàn)。“或許未來(lái)的二手房交易，會(huì)有越來(lái)越多的人采取據(jù)實(shí)征收的計(jì)個(gè)稅方式”。
而黃韜也表示，現(xiàn)在二手房的交易日益規(guī)范，個(gè)稅也將越來(lái)越多地采取據(jù)實(shí)征收的方式，因此將合理費(fèi)用扣除再計(jì)算個(gè)稅也可以節(jié)省一筆不小的費(fèi)用，值得賣(mài)家重視。
算賬
扣除“合理費(fèi)用”后，個(gè)稅少繳2萬(wàn)余元
現(xiàn)有一套房總價(jià)100萬(wàn)，出售時(shí)房子增值40萬(wàn)
◎如按照核定征收方式計(jì)算個(gè)稅，則個(gè)人所得稅=總房?jī)r(jià)×1%=10萬(wàn)◎如按照據(jù)實(shí)征收方式，不扣除“合理費(fèi)用”計(jì)個(gè)稅，則個(gè)人所得稅=買(mǎi)賣(mài)差額×20%=8萬(wàn)元
◎如按照據(jù)實(shí)征收方式，扣除“合理費(fèi)用”計(jì)個(gè)稅，則個(gè)人所得稅=(買(mǎi)賣(mài)差額-合理費(fèi)用)×20%=55780元
備注：按照目前的相關(guān)二手交易費(fèi)用，上述主要涉及的合理費(fèi)用包括：4年的利息假設(shè)是7萬(wàn)元，中介服務(wù)費(fèi)按2%計(jì)算是1.2萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅(按5.5%征收)是3.3萬(wàn)元，契稅按1%征收是6000元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和工本費(fèi)各50元，總共涉及的合理費(fèi)用是121100元。
(根據(jù)房子當(dāng)初的交易費(fèi)用、增值情況等因素，同一套房子在不同時(shí)期采取據(jù)實(shí)征收和核定征收計(jì)算的個(gè)稅多少也大不相同，哪一種方式更劃算，還需要具體案例具體分析。)
提醒
“合理費(fèi)用”包括哪些?
按照規(guī)定，合理費(fèi)用是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按照國(guó)家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、公證費(fèi)等費(fèi)用以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用都可以在稅前扣除。
扣除“合理費(fèi)用”計(jì)個(gè)稅如何辦理?
據(jù)廣州市地稅局工作人員介紹，根據(jù)據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算個(gè)人所得稅，在辦理扣除“合理費(fèi)用”計(jì)算個(gè)稅時(shí)，只要在辦理過(guò)戶時(shí)出具貸款支付利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用的支付證明(或發(fā)票)就可以辦理。
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