根據(jù)相關(guān)稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種及相應(yīng)發(fā)票開具等問題。具體稅務(wù)處理如下：。
1、營業(yè)稅的稅務(wù)處理
根據(jù)深地稅發(fā)[1999]462號(hào)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，“對(duì)開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進(jìn)行舊城拆遷改造，以土地補(bǔ)償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征‘轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)’的營業(yè)稅。以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’的營業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計(jì)征‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’的營業(yè)稅”。
關(guān)于營業(yè)稅計(jì)繳的時(shí)間，主要有以下三個(gè)時(shí)點(diǎn)：一是因房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)售條件，取得預(yù)售許可證后，方可對(duì)外銷售。所以只有在達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，為產(chǎn)權(quán)置換面積及超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的市場(chǎng)價(jià)與優(yōu)惠價(jià)款的差額部分預(yù)繳營業(yè)稅的時(shí)點(diǎn)。二是在達(dá)到預(yù)售條件，并收取超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款時(shí)，為超出產(chǎn)權(quán)置換面積部分的房款的預(yù)繳營業(yè)稅時(shí)點(diǎn)；三是將回遷房交付被拆遷人時(shí)，以上預(yù)繳的稅款需轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。
2、企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定，“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收人(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％ ，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定” 。
3、土地增值稅的稅務(wù)處理
根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局于2008年10月20日出臺(tái)的關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號(hào))規(guī)定， “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求進(jìn)行拆遷改造，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷方的，對(duì)補(bǔ)償面積相等的部分，以該房產(chǎn)的建筑安裝成本價(jià)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入；對(duì)補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號(hào)文第三條*9項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入”。
4、發(fā)票的開具
因稅收征管及辦理新房產(chǎn)權(quán)證的需要，拆遷戶必須向有關(guān)部門提供發(fā)票和完稅憑證，“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間” (國稅函[2007]768號(hào)、國稅發(fā)[2005]89號(hào))。我們發(fā)現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)不同的應(yīng)稅收入，即營業(yè)稅以成本價(jià)確認(rèn)收入、所得稅按視同銷售以市場(chǎng)售價(jià)確認(rèn)收入，發(fā)票到底以哪個(gè)收入來開具?其實(shí)產(chǎn)權(quán)置換作為一項(xiàng)特殊的業(yè)務(wù)，如按上述方法正確處理，發(fā)票開具的多少已無關(guān)緊要，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)沒有全部根據(jù)發(fā)票的多少來計(jì)征，即便是契稅也是根據(jù)差額計(jì)算的，為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉(zhuǎn)讓回遷房，將以發(fā)票金額為取得成本從財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中扣除)，可以按市場(chǎng)售價(jià)開具發(fā)票。
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