來源：高頓網(wǎng)校 發(fā)布時間：2015-08-25 10:43 責(zé)編：Cherry

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)綠化工程的成本費用，是開發(fā)成本中基礎(chǔ)設(shè)施費的重要項目之一。綠化建設(shè)費，是指區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出。
 
　　綠化支出的成本，主要包括3類費用:工程設(shè)計費用，指有設(shè)計資質(zhì)的建設(shè)單位，通過實體附著在土地上各種植物綠化支出必要的基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括為綠化工程支付設(shè)計費用和土地改良、營造構(gòu)建物設(shè)施的支出。綠化苗木購置用移栽，包括苗木買價、運雜費、保險費和合理挑選費支出等。養(yǎng)護費，主要指使綠化苗木正常存在而發(fā)生的必要支出，包括后期植物澆水、施肥、修剪等支出。當(dāng)前，房企虛增綠化工程費，客觀上形成了稅收漏洞，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險日益凸顯。
 
　　因此，管控綠化費用支出的涉稅風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的重要涉稅事項。
 
　　涉稅三大風(fēng)險點
 
　　房地產(chǎn)企業(yè)在綠化成本中的涉稅風(fēng)險日益凸顯。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，綠化成本主要涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅。其涉稅風(fēng)險主要分布在以下3個方面。
 
　　虛列開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)利潤
 
　　虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識、事后隱蔽工程量難以核實等的限制，稅務(wù)人員在較短時間內(nèi)難以對工程項目進行計量與核查。開發(fā)企業(yè)利用這些工程，實現(xiàn)用3%的建筑業(yè)營業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。
 
　　虛開綠化用苗木發(fā)票。綠化苗木大多來自于農(nóng)民的自產(chǎn)自銷，享受著國家給予的稅收優(yōu)惠，因此企業(yè)往往利用農(nóng)民自產(chǎn)自銷苗木開票不用繳稅的特點，虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤、偷逃企業(yè)所得稅。
 
　　利用關(guān)聯(lián)交易擴大扣除項目
 
　　基層稅務(wù)機關(guān)在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易擴大土地增值稅扣除項目金額，侵蝕土地增值稅計稅依據(jù)，以達到少繳土地增值稅的目的，且通過關(guān)聯(lián)企業(yè)進行運作，手段也相對比較隱蔽。
 
　　其采取的主要手段有兩種。
 
　　一是虛報扣除項目。利用相關(guān)聯(lián)的建筑安裝企業(yè)，通過虛構(gòu)綠 化、基礎(chǔ)設(shè)施、隱蔽工程等，虛構(gòu)、虛報扣除項目，減少土地增值稅稅額。二是擴大項目金額。
 
　　雖然簽訂總額包干合同，但在施工環(huán)節(jié)新增項目，并在決算付款時以新增項目名義調(diào)高決算金額。
 
　　施行甲供材料構(gòu)筑逃稅通道
 
　　在建設(shè)項目工程中，建設(shè)單位(甲方)自購主材已較為普遍，通常稱為“甲供材”。部分項目甲供材比例占到工程造價的40%到60%，因為它既能降低工程成本，又能保證材料質(zhì)量，可謂一舉兩得。
 
　　近來，從稅務(wù)稽查和土地增值稅清算中發(fā)現(xiàn)，如果稅收征管不到位，甲供材會成為稅收征管的盲區(qū)，造成甲供材稅款流失，導(dǎo)致工程造價不真實，主要表現(xiàn)在如下幾個方面。
 
　　一是建設(shè)單位將甲供材直接列入成本，造成稅款流失。按照建設(shè)工程計價程序規(guī)定，工程造價包括直接費、間接費、利潤和稅金。甲供材是直接費的重要組成部分，也是稅費計取的重要基數(shù)。建設(shè)單位將甲供材直接計入工程成本，減少計價程序的直接費，目的是逃避“甲供材”應(yīng)承擔(dān)的稅金，降低工程造價。
 
　　二是甲供材進入工程計價程序計稅，但施工企業(yè)以結(jié)算價開具建安發(fā)票，導(dǎo)致稅款流失。按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條規(guī)定，納稅人從事建筑工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括所用原材料及其他物資和動力價款在內(nèi)。施工企業(yè)應(yīng)以工程總價開具建安發(fā)票，建設(shè)單位在價款結(jié)算中將甲供材扣除。實際操作中施工企業(yè)以扣減甲供材后的結(jié)算價款開具發(fā)票，不僅少交相關(guān)稅費，還截留了建設(shè)單位甲供材稅金。
 
　　三是甲供材重復(fù)列支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入的甲供材在已經(jīng)計入開發(fā)成本的情況下，關(guān)聯(lián)企業(yè)按不扣除甲供材部分開具建安發(fā)票，造成重復(fù)列支開發(fā)成本，計算扣除項目時重復(fù)扣除。
 
　　五類風(fēng)險手法
 
　　案例1：關(guān)聯(lián)交易虛列綠化費用
 
　　某山莊項目，前期綠化工程由綠森林公司承辦，項目合同金額為120萬元。開發(fā)商以樹木基本死亡為由，追補后期的綠化完善工程費用金額1080萬元，并由其關(guān)聯(lián)子公司完成。其實質(zhì)是與關(guān)聯(lián)公司簽訂虛假合同，虛開發(fā)票，綠化工程支出3600萬元列入基礎(chǔ)設(shè)施費。后期綠化費用成倍翻番，且由關(guān)聯(lián)企業(yè)承擔(dān)該項目的實施。
 
　　案例2：甲項目綠化費用挪至乙項目列支扣除
 
　　某地產(chǎn)項目綠化費用265萬元。一筆是某市A公司承建的屋頂花園，金額為27萬元。另一筆為某市B公司開具的綠化費發(fā)票，金額為238萬元，全部未寫明綠化地點。
 
　　A地產(chǎn)整個開發(fā)項目除了屋頂花園外，就是兩幢樓之間的中心綠化帶。這筆238萬元的綠化費就應(yīng)該是中心綠化帶的成本。但中心綠化面積并不大，總共也就1500平米左右，樹木更是屈指可數(shù)，為什么成本會這么高?A地產(chǎn)為何要舍近求遠地找公司搞綠化?經(jīng)稅務(wù)稽查核實，項目合同“注意事項”上面注明該工程植樹2700棵。1500平方米的綠化面積怎么能種植2700棵樹呢?這豈不是1平方米內(nèi)要種兩棵樹嗎?而現(xiàn)場一共只有50棵樹。在詳實的事實面前，A地產(chǎn)負責(zé)人不得不承認，因A地產(chǎn)的利潤相對較高，B公司總部便指示把另一合資新建樓盤的綠化費238萬元放到了A地產(chǎn)進行列支。
 
　　案例3：簽訂虛假合同虛開發(fā)票列支花木費用
 
　　如某縣某房地產(chǎn)公司會計 賬冊顯示：該公司一、二期項目中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的花木、石景費用高達638.57萬元，占開發(fā)總成本8510.35萬元的7.5%。
 
　　主要有銀杏樹64棵、每棵5.5萬元，香樟樹55棵、每棵3.2萬元，以及其他花木盆景，總價值528萬元。經(jīng)稅務(wù)檢查人員核實，該公司利用農(nóng)民個人出售自產(chǎn)花木免稅的政策，在花木、石景費用上動手腳，故意簽訂虛假合同，擴大成本費用以少繳所得稅。
 
　　事實上，該公司以支付部分費用為誘餌，促使王某、葛某虛開發(fā)票金額245.4萬元。又以他人名義到地稅部門開具工程發(fā)票，虛開石景費用71.87萬元。經(jīng)最終檢查確認，該房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年度以虛列花木、石景費用為手段，多列支出317.27萬元，少繳企業(yè)所得稅104.7萬元。為此，除依法追繳其所逃稅款外，另處罰款52.35萬元，并加收滯納金15萬元。
 
　　案例4：多列支綠化費用于發(fā)放員工福利
 
　　用于綠化的樹木和花草的價格差異很大，很難準確界定，且國家對綠化工程達標規(guī)定的 要求較低。某置業(yè)有限公司瞄準了這個漏洞，對每個綠化項目都采取了高預(yù)算、低投入、多報賬的方法。5年來，共虛列、多列綠化費支出729萬元，主要用于給員工發(fā)放福利、津貼和請客送禮。
 
　　案例5：預(yù)提綠化費用加大商品房成本
 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未施工，但已在廣告中明確承諾建造且不可撤銷的小區(qū)的園林綠化費用，年終預(yù)提。某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“預(yù)提費用”、“待攤費用”賬目調(diào)整當(dāng)期利潤。
 
　　一是費用計提未付。預(yù)提費用、預(yù)計負債是企業(yè)根據(jù)謹慎性原則預(yù)計提取記入當(dāng)期成本、費用的未支付款項，但因是當(dāng)期預(yù)期數(shù)，提取金額與以后應(yīng)支付金額容易存在較大差異。從企業(yè)角度講，當(dāng)期有會計利潤，多提預(yù)提費用、預(yù)計負債，形成虧損;當(dāng)期虧損，則不提或少提，從而達到人為操縱會計利潤目的。
 
　　二是預(yù)提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本。有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后，仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費用”，長期滾動使用，加大商品房成本。

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