按照我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)除了繳納企業(yè)所得稅外,還要就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值部分繳納土地增值稅。雖然兩個(gè)稅種都是就開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增值或所得部分納稅,但是存在著明顯的差異。
年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異
房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅是就企業(yè)整個(gè)年度全部所得納稅,因此,需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得則納稅,有虧損則不納稅,今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。有完工前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè),其預(yù)售收入要按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅,而不是預(yù)繳稅款。
土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)目單位清算,清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))規(guī)定的清算條件時(shí),再進(jìn)行清算。清算時(shí),將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總,減去該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后,按規(guī)定計(jì)算土地增值稅,然后再減去原來(lái)各年度預(yù)繳的土地增值稅,多退少補(bǔ)。
成本核算對(duì)象與清算項(xiàng)目的差異
土地增值稅清算時(shí),按項(xiàng)目單位進(jìn)行清算?!秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定,土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。
企業(yè)所得稅清算時(shí),對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的要求不是按清算單位進(jìn)行核算,而是要?jiǎng)澐殖杀緦?duì)象進(jìn)行核算?!秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十六條規(guī)定,計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有:可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆,如確需改變成本對(duì)象的,應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
共同成本和間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ǖ牟町?/strong>
《企業(yè)所得稅法》規(guī)定,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。其中,土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配,單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配,借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配,其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí),對(duì)清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單,且可由納稅人自行選擇?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定,納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?,也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定,屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有特別規(guī)定的情況下,納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/div>
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地下停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施成本的差異
屬于配套設(shè)施的地下停車(chē)場(chǎng)所,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),其成本由地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十三條規(guī)定,企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所,應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。按此規(guī)定,作為配套設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)所,其成本經(jīng)二次分配給地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后,其成本為零。
土地增值稅清算時(shí),作為配套設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)所,轉(zhuǎn)讓時(shí),其成本可以扣除。不轉(zhuǎn)讓時(shí),其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第三條第二項(xiàng)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文件第四條第三項(xiàng)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站等公共設(shè)施,按以下原則處理:建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異
計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用,其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí),利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本中,應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理?!秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第三條第四項(xiàng)規(guī)定,土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的差異
企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用等期間費(fèi)用,允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。但在土地增值稅清算時(shí),由于清算項(xiàng)目一般是跨年度的,其開(kāi)發(fā)費(fèi)用不再按年度匯總計(jì)算,而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件第三條就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題規(guī)定:1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
預(yù)提費(fèi)用的差異
企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí),可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條規(guī)定,出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。但在土地增值稅清算時(shí),國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第四條第四項(xiàng)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。
除上述主要差異外,其他如加計(jì)扣除、土地成本單獨(dú)扣除、土地閑置費(fèi)的扣除及視同銷(xiāo)售等方面也存在些不同。
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