若商品房沒有收足全款，開發(fā)商一般不交付入住，因此，不論是對未完工建造階段的還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品所收取的款項，會計處理上一概反映在“預收賬款”科目。只有符合會計準則收入確認條件的才結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)處理上，依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

 

以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年度，A企業(yè)完工交付B項目預收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項目預收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項目預收收入3500萬元。2009年12月，A企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。A企業(yè)各項目預計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。

 

B項目開發(fā)產(chǎn)品，會計上已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預收款符合國稅發(fā)[2009]31號文件確認收入的條件，確認企業(yè)所得稅收入10000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬元。

 

若B項目收取的預收款中4000萬元已經(jīng)按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)作納稅調(diào)減處理。

 

B項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）＝2000－400＝1600（萬元）。

 

C項目不符合會計準則收入確認條件，會計上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，應(yīng)確認企業(yè)所得稅收入6500萬元。

 

需要注意的是，C項目所得稅匯算不能按照預計計稅毛利率15%進行計算。若C項目符合國稅發(fā)[2009]31號文件其中一個完工條件即視為稅法意義上的完工，此時企業(yè)應(yīng)結(jié)算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當年度應(yīng)納稅所得額。若C項目上年度所收取的預收款中2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過納稅調(diào)整，則在2009年度作納稅調(diào)減處理。

 

若C項目已知實際計稅成本為4550萬元，則C項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（萬元）。

 

在建D項目預收收入3500萬元，會計上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發(fā)[2009]31號文件所得稅收入確認條件，應(yīng)確認企業(yè)所得稅收入3500萬元。其屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。所以，D項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝3500×15%－3500×5%＝350（萬元）。

 

不考慮期間費用，A房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額＝1600＋1375＋350＝3325（萬元）。

 

綜上所述，以上3個項目都符合稅法的收入確認條件，企業(yè)所得稅處理有所差異，而會計上全部結(jié)轉(zhuǎn)收入也是不對的。

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