若商品房沒(méi)有收足全款，開(kāi)發(fā)商一般不交付入住，因此，不論是對(duì)未完工建造階段的還是完工后未交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所收取的款項(xiàng)，會(huì)計(jì)處理上一概反映在“預(yù)收賬款”科目。只有符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的才結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)處理上，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條的規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

 

以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年度，A企業(yè)完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬(wàn)元，其中上年收入4000萬(wàn)元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬(wàn)元，其中上年收入2500萬(wàn)元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元。2009年12月，A企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本7500萬(wàn)元。A企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。

 

B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)上已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)企業(yè)所得稅收入10000萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬(wàn)元。

 

若B項(xiàng)目收取的預(yù)收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過(guò)納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)作納稅調(diào)減處理。

 

B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）＝2000－400＝1600（萬(wàn)元）。

 

C項(xiàng)目不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入6500萬(wàn)元。

 

需要注意的是，C項(xiàng)目所得稅匯算不能按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%進(jìn)行計(jì)算。若C項(xiàng)目符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件其中一個(gè)完工條件即視為稅法意義上的完工，此時(shí)企業(yè)應(yīng)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。若C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中2500萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過(guò)納稅調(diào)整，則在2009年度作納稅調(diào)減處理。

 

若C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4550萬(wàn)元，則C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（萬(wàn)元）。

 

在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。其屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以，D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝3500×15%－3500×5%＝350（萬(wàn)元）。

 

不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額＝1600＋1375＋350＝3325（萬(wàn)元）。

 

綜上所述，以上3個(gè)項(xiàng)目都符合稅法的收入確認(rèn)條件，企業(yè)所得稅處理有所差異，而會(huì)計(jì)上全部結(jié)轉(zhuǎn)收入也是不對(duì)的。

　　高頓網(wǎng)校溫馨提示：高頓網(wǎng)校為您提供權(quán)威、專(zhuān)業(yè)的初級(jí)實(shí)務(wù)、高級(jí)實(shí)務(wù)、稅務(wù)處理、技能拓展、全面會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)等資訊。在線會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)試題，每天免費(fèi)直播上課，更多精品網(wǎng)課免費(fèi)試聽(tīng)。高頓網(wǎng)校會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)頻道為大家提供大量的會(huì)計(jì)入門(mén)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員非常有參考價(jià)值。

高頓免費(fèi)題庫(kù) 【手機(jī)題庫(kù)下載】| 在線直播| 高清網(wǎng)課