以招拍掛方式取得土地如何繳納土地使用稅

　　恒遠房地產(chǎn)公司2014年在A市通過招拍掛獲取一宗1000畝土地，辦理土地使用權(quán)證時，A市國土局、稅務(wù)局要求其按照每畝1.5萬元繳納耕地占用稅，約計1500萬元。該公司提出疑問：招拍掛建設(shè)用地屬于“凈地”，土地出讓金都繳納了，為何還需繳納耕地占用稅?另外，繳納了耕地占用稅之后，是否還需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)規(guī)定，未利用的土地出讓前，應(yīng)當(dāng)完成必要的前期開發(fā)，經(jīng)過前期開發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門統(tǒng)一組織出讓。必要的前期開發(fā)即應(yīng)包括征用耕地時應(yīng)當(dāng)繳納的耕地占用稅，根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》(中華人民共和國財政部、國家稅務(wù)總局令第49號)第四條規(guī)定，經(jīng)申請批準占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的建設(shè)用地人;農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請人。未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時間問題的通知》(財稅〔2007〕176號)第二條規(guī)定，經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。未經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際占用耕地的當(dāng)天。

　　直接從A市國土局拍下的建設(shè)用地，不是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的建設(shè)用地人，也不具備耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，是否還需繳納耕地占用稅?

　　目前，地方土地儲備中心征用耕地后，對應(yīng)繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲備中心繳納，作為土地開發(fā)成本費用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價格當(dāng)中;另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。*9種方式?jīng)]有爭議，另一種方式即是恒遠房地產(chǎn)公司取得土地的這種形式，在恒遠房地產(chǎn)公司招拍掛土地前，A市國土部門代表政府統(tǒng)一辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準文件中無法標明建設(shè)用地人。因此，應(yīng)認定A市國土部門為用地申請人，即為耕地占用稅的納稅人。恒遠房地產(chǎn)公司通過公開拍賣出讓方式競得該宗地土地使用權(quán)，成為占用該地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的實際用地人，屬于該宗地耕地占用稅的實際稅負人，即作為該宗土地受讓人代國土局繳納了耕地占用稅，國土局應(yīng)為恒遠房地產(chǎn)出具收款憑證。

　　如果恒遠房地產(chǎn)公司繳納了耕地占用稅，是否一年之后繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號)第九條規(guī)定，新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：(一)征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;(二)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

　　耕地并非恒遠房地產(chǎn)公司征用的，征用也是國土局土地儲備中心先行征收而后出讓，能否適用上述規(guī)定?

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前我國土地出讓的主要方式是由地方土地儲備中心征用土地，經(jīng)過前期開發(fā)，然后以招標、拍賣、掛牌等方式出讓給土地使用人。因此，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題明確，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償取得的出讓土地，應(yīng)按照財稅〔2006〕186號文件的規(guī)定開始確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。但是這樣處理也導(dǎo)致了稅企爭議。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第74號)對此問題進行了明確，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　因此，恒遠房地產(chǎn)公司招拍掛的建設(shè)用地，不屬于耕地，不能在繳納耕地占用稅起滿一年才開始繳納土地使用稅。

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