房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅作為財產(chǎn)稅的重要組成部分，一直是各方關(guān)注的熱點。近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模不斷擴大，成為房、土兩稅稅源增加的重要原因。為了讓廣大納稅人了解相關(guān)稅收政策，規(guī)范履行納稅義務(wù)，本期《稅務(wù)專版》將為大家深入解讀房、土兩稅政策。
　　無租使用房產(chǎn)也要繳納房產(chǎn)稅
　　近期，稅務(wù)人員在對某企業(yè)進行檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)最近因裝修無償向其關(guān)聯(lián)企業(yè)借用了一處房產(chǎn)用于辦公。稅務(wù)人告知該企業(yè)應(yīng)就無租使用的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)不解，認為只是臨時借用，相互之間無經(jīng)濟補償，為什么還要繳納房產(chǎn)稅?同時該企業(yè)指出，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號)第二條的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。因此，企業(yè)認為自己既然不擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，就不應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅。
　　稅務(wù)人員解釋道，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2009]128號)*9條的規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。因此，該企業(yè)應(yīng)依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅，即按照房產(chǎn)原值減除30%的余值計算，稅率為1.2%。
　　稅務(wù)部門提醒廣大納稅人，稅法對無租使用其他單位房產(chǎn)的納稅義務(wù)人已有明確規(guī)定，即由使用人代繳房產(chǎn)稅。納稅人如有存在類似情況，應(yīng)盡快補繳稅款，否則稅務(wù)機關(guān)將依法追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
　　鍋爐應(yīng)并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅
　　江蘇錦江南京飯店有限公司是一家主營住宿、飲食服務(wù)中高檔賓館企業(yè)。近日，鼓樓地稅工作人員對該企業(yè)進行納稅輔導(dǎo)時發(fā)現(xiàn)，2013年12月該企業(yè)購買一臺大型鍋爐用于客房供暖，鍋爐安裝在室外，通過管道接入各個客房，在會計上單獨作為固定資產(chǎn)核算。稅務(wù)人員提醒企業(yè)財務(wù)人員鍋爐的價值應(yīng)當計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，企業(yè)財務(wù)人員表示不解，“鍋爐和連接管道都是我們在房屋竣工后才加裝的，也是獨立于大樓單獨運行為什么需要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅呢?”
　　稅務(wù)機關(guān)解釋，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》([1987]財稅地字第3號)第二條的規(guī)定，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣的設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水的管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。因此，供暖鍋爐及其連接管道的價值應(yīng)當并入房產(chǎn)原值中依法計征房產(chǎn)稅。
　　房產(chǎn)裝修也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
　　近期，秦淮區(qū)地稅局對轄區(qū)內(nèi)企業(yè)稅收風(fēng)險應(yīng)對時發(fā)現(xiàn)，某企業(yè)因業(yè)務(wù)需要對部分庫房及辦公樓進行裝修改造，并將該部分裝修改造費用計入長期待攤費用。該企業(yè)在賬目中增加了“消防設(shè)備”和“中央空調(diào)”等附屬設(shè)施，共投入資金70萬元，但未將其計入房屋的原值計繳房產(chǎn)稅。
　　稅務(wù)人員指出，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2005]173號)的規(guī)定，一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。二、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。對此，該企業(yè)應(yīng)將“消防設(shè)備”和“中央空調(diào)”等附屬設(shè)施全部計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。
　　稅務(wù)人員提醒，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。
　　沒有土地使用證也應(yīng)繳納土地使用稅
　　溧水一家生產(chǎn)企業(yè)于2013年3月與當?shù)卣炗喠?00畝的土地出讓協(xié)議，協(xié)議約定2013年10月該企業(yè)取得全部的土地，并取得土地使用證。但因為種種原因，該公司于2013年12月才拿到了200畝的土地，但土地使用證只有150畝土地，另50畝土地由于是集體土地暫時未能辦理土地使用證，該公司在取得土地使用證后的次月按土地使用證150畝繳納了土地使用稅。而余下的50畝土地，財務(wù)人員則認為等土地使用證辦下來了，再繳納土地使用稅。
　　對此，稅務(wù)人員解釋，上述這種做法是不對的，剩余的50畝土地也應(yīng)一同繳納土地使用稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]56號)的規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。同時根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條的規(guī)定，關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　根據(jù)上述規(guī)定，該公司應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅，也就是說該公司應(yīng)于2013年11月按照200畝土地計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　荒山、林地、湖泊等占地需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
　　江寧地稅人員在一家企業(yè)進行納稅服務(wù)時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的面積小于擁有的國有土地面積近10畝地。財務(wù)人員解釋說，差異面積為尚未利用的林地和荒山，根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》([1989]國稅地字第140號)第十二條的規(guī)定，對企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暫免征收土地使用稅。
　　稅務(wù)人員對此進行了政策解釋，告知企業(yè)財務(wù)人員：該政策自2014年1月1日起廢止。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)荒山 林地 湖泊等占地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2014]1號)的規(guī)定，對已按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按應(yīng)納稅額減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅;自2016年1月1日起，全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，該企業(yè)2014年和2015年應(yīng)按規(guī)定對于以前經(jīng)備案免稅的近10畝荒山和林地減半計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，2016年應(yīng)全額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。