案例
　　2013年，某地稅局在對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，發(fā)現(xiàn)A公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在4個(gè)疑點(diǎn)：1.項(xiàng)目自報(bào)土地增值稅稅負(fù)率偏低。項(xiàng)目的銷售主時(shí)段為2006年~2008年，當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)水平呈現(xiàn)上升趨勢，且在2007年達(dá)到*9個(gè)歷史*6位，但該項(xiàng)目申報(bào)的應(yīng)繳土地增值稅稅負(fù)率低于同業(yè)平均值。2.首層商鋪銷售價(jià)格不合理。經(jīng)認(rèn)真分析企業(yè)提供的《項(xiàng)目銷控表》，發(fā)現(xiàn)首層商鋪的的銷售均價(jià)約為9400元/平方米，與同時(shí)段銷售的住宅項(xiàng)目價(jià)格相近，不符合市場規(guī)律。3.設(shè)計(jì)費(fèi)支出明顯偏高。前期工程費(fèi)中的“設(shè)計(jì)費(fèi)”達(dá)1500萬元，設(shè)計(jì)合同可能存在重復(fù)計(jì)算扣除的問題。4.建安造價(jià)偏高。項(xiàng)目含裝修的建筑安裝成本單價(jià)達(dá)4000/平方米，大大超過了當(dāng)年造價(jià)部門公布的成本單價(jià)水平(2600元/平方米)。為此，該局決定對(duì)A公司啟動(dòng)納稅評(píng)估程序。
　　分析
　　首先，通過靜態(tài)資料的分析對(duì)比，鎖定評(píng)估疑點(diǎn)。
　　針對(duì)首層商鋪銷售價(jià)格偏低問題，評(píng)估人員通過查閱銷控表等資料，發(fā)現(xiàn)受讓方為項(xiàng)目“一期”開發(fā)公司，分析認(rèn)為關(guān)聯(lián)方交易是價(jià)格偏低的主要原因。
　　針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)涉嫌偏高問題，評(píng)估人員要求對(duì)方提供受委托兩家公司的業(yè)務(wù)合同和審計(jì)圖紙等工作成果資料，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)合同A內(nèi)容翔實(shí)，附件定價(jià)清晰詳細(xì)，設(shè)計(jì)圖紙呈現(xiàn)系列化，設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)成本與“一期”相近，初步判斷屬于合法合理。但合同B內(nèi)容簡單粗糙，對(duì)應(yīng)結(jié)算資料簡陋，盡管價(jià)格是前者的5倍，但經(jīng)多次追問均不能提供與業(yè)務(wù)相關(guān)的任何工作成果資料，如設(shè)計(jì)圖紙等。評(píng)估人員對(duì)此保持懷疑，通過細(xì)心審查材料，發(fā)現(xiàn)了3個(gè)關(guān)鍵問題：1.作為項(xiàng)目的整體外觀合同理應(yīng)在項(xiàng)目動(dòng)工之前簽訂，但該合同的簽訂時(shí)間與項(xiàng)目的預(yù)售時(shí)間相近，不合邏輯;2.樓盤相近且共用同一小區(qū)的“一期”項(xiàng)目并未發(fā)生類似的業(yè)務(wù)支出;3.在征管系統(tǒng)查知受托設(shè)計(jì)公司C的法定代表人與本項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人為同一人。在上述系列疑點(diǎn)情況成立的前提下，該項(xiàng)目公司有可能通過關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)業(yè)務(wù)增加成本。
　　其次，通過第三方參考數(shù)據(jù)，印證疑點(diǎn)推理。
　　針對(duì)含精裝修綜合建安單價(jià)偏離造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較高的問題，評(píng)估人員運(yùn)用生活常識(shí)，通過以一套常規(guī)戶型為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單房裝修價(jià)格的方式，將原本抽象的問題具體化、清晰化。評(píng)估人員選取項(xiàng)目住宅中建筑面積110平方米的主力戶型作為對(duì)比對(duì)象，一方面以企業(yè)自報(bào)的成本支出，測算出精裝修成本單價(jià)為1900元/平方米，單元面積為110平方米的室內(nèi)精裝修成本達(dá)20萬元;另一方面向某知名家裝公司咨詢水電安裝、扇灰油漆和地板鋪設(shè)三大硬裝修主要構(gòu)成項(xiàng)目的包工料單價(jià)，據(jù)此測算出該戶型的硬裝修費(fèi)用總價(jià)。經(jīng)比較分析測算結(jié)果，評(píng)估人員認(rèn)為開發(fā)商自報(bào)的室內(nèi)硬裝修價(jià)格可能虛超100%，便計(jì)劃以三大費(fèi)用為切入點(diǎn)，要求對(duì)方就房間的裝修結(jié)算價(jià)格計(jì)算作進(jìn)一步解釋。
　　最后，巧妙約談，奠定評(píng)估質(zhì)疑勝局。
　　雖然開發(fā)商提供了業(yè)務(wù)雙方簽章的合同、支付憑據(jù)和發(fā)票、結(jié)算書等資料，但評(píng)估人員考慮到上述疑點(diǎn)，仍決定對(duì)其進(jìn)行評(píng)估約談。
　　為提高詢問質(zhì)疑的效率和成功率，評(píng)估人員在詢問實(shí)施過程注意把握兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：*9，涉及財(cái)務(wù)和工程專業(yè)問題，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和基建工程負(fù)責(zé)人同時(shí)進(jìn)行約談;第二，簽訂裝修委托合同，使用的各類單價(jià)定額是否使用國家行業(yè)裝修定額標(biāo)準(zhǔn)。
　　由于評(píng)估人員的詢問質(zhì)疑準(zhǔn)備充分、理由充足，開發(fā)商無法就疑點(diǎn)作出合理解釋，遂表示愿意配合稅務(wù)機(jī)關(guān)重新申報(bào)，自行調(diào)減開發(fā)成本3200多萬元(包括B合同1200萬元的設(shè)計(jì)費(fèi)和室內(nèi)裝修成本2000萬元)。另外，對(duì)關(guān)聯(lián)銷售商鋪價(jià)格偏低的問題，根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，以第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)據(jù)市場比較法評(píng)估首層商鋪的銷售價(jià)格作為核定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)增銷售商鋪收入150萬元。該項(xiàng)目最終補(bǔ)繳土地增值稅約250萬元。
　　建議
　　結(jié)合上述納稅評(píng)估案例，筆者認(rèn)為，開展納稅評(píng)估工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
　　1.細(xì)心分析和收集有力證據(jù)是關(guān)鍵。評(píng)估人員通過認(rèn)真審核合同簽訂時(shí)間、比較前后開發(fā)期清算項(xiàng)目的同類費(fèi)用支出情況、尋找質(zhì)疑點(diǎn)，收集到有力的關(guān)聯(lián)交易證據(jù)，使開發(fā)商調(diào)減了不合理的設(shè)計(jì)費(fèi)1200萬元。
　　2.運(yùn)用生活常識(shí)，巧用第三方數(shù)據(jù)。評(píng)估人員以一套常規(guī)戶型為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出單房裝修價(jià)格，把問題具體化。另外，知名家裝公司的“私人定制”模式，在同樣質(zhì)量的前提下其單價(jià)成本必然比開發(fā)商批發(fā)式定制的要高(一般高出30%)，但比較之下，項(xiàng)目單套住宅裝修價(jià)格比測算標(biāo)準(zhǔn)高出100%，印證了裝修成本的不合理。
　　3.實(shí)地核查不可少。在納稅評(píng)估過程中，不僅要對(duì)納稅人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地核查，這樣既能對(duì)企業(yè)的數(shù)據(jù)有全面的認(rèn)識(shí)，又有利于對(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行核對(duì)。