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案件導(dǎo)讀：國(guó)家稅務(wù)總局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅申報(bào)計(jì)算的特殊性，2006年和2009年先后出臺(tái)了兩個(gè)31號(hào)文件，皆在規(guī)范企業(yè)所得稅計(jì)算和保證國(guó)家稅款及時(shí)足額征收。本案中房地產(chǎn)開發(fā)公司為逃避繳納所得稅，不按稅法規(guī)定申報(bào)銷售收入和成本費(fèi)用，大量虛假發(fā)票列支成本，虛假申報(bào)，造成大量稅款流失。稅務(wù)檢查人員成功查辦案件，追繳稅款數(shù)千萬元。案例分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅申報(bào)繳納中存在的問題，通過重新計(jì)算銷售收入、成本費(fèi)用、所得稅等項(xiàng)目，對(duì)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文的理解和操作做了詳細(xì)解讀。
一、案件背景情況
分局接到舉報(bào)反映“某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅”，沒有提供其他線索。分局指定檢查組立案檢查，檢查期間為2006年1月—2009年12月。
該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于20xx年x月，內(nèi)資企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售業(yè)務(wù)，經(jīng)發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目為WWW鎮(zhèn)村民自住周轉(zhuǎn)樓工程，并于2005年10月開始開發(fā)，當(dāng)年底開始銷售，該公司把項(xiàng)目命名為QQ小區(qū)，項(xiàng)目包括一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)及9號(hào)非配套公建樓，并于2006年年底前陸續(xù)完工，總建筑面積201109.97平米，其中可售面積163499.6平米，不可售面積37610.37平米。
該公司檢查期間繳納營(yíng)業(yè)稅24077055.86元，城市維護(hù)建設(shè)稅913639.79元，教育費(fèi)附加565563.7元，企業(yè)所得稅33896元。
二、檢查過程與檢查方法
?。ㄒ唬z查預(yù)案
檢查組借助征管系統(tǒng)的申報(bào)數(shù)據(jù)對(duì)該公司的各稅種進(jìn)行初步了解，并根據(jù)舉報(bào)線索對(duì)企業(yè)所得稅申報(bào)表的各項(xiàng)數(shù)據(jù)做了概括分析，決定重點(diǎn)在三個(gè)方面進(jìn)行審核：一是全面檢查所有在地稅繳納的稅種；二是審核收入的組成，包括開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入等；三是成本費(fèi)用部分，包括成本費(fèi)用構(gòu)成的真實(shí)性、列支憑證的合法性、成本費(fèi)用與收入的配比等；
?。ǘ┚唧w檢查方法
2010年1月4日，檢查組開始對(duì)該公司進(jìn)行納稅檢查，并調(diào)取了2006年1月至2009年12月的賬簿、憑證、歷年審計(jì)報(bào)告和企業(yè)所得稅申報(bào)表等資料，準(zhǔn)備開展全面審核，并重點(diǎn)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行檢查。
1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加
該單位2006年1月至2009年11月的收入包括售房收入和房屋租金、辦證費(fèi)收入，分別在“預(yù)收帳款”科目、“其他業(yè)務(wù)收入”科目記載。經(jīng)對(duì)該單位的賬簿、憑證等資料審核：
在2006年1月至2009年11月共計(jì)取得收入337820797.07元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅16876034.1元、城市維護(hù)建設(shè)稅843801.71元、教育費(fèi)附加506281.02元，實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅24077055.86元，城市維護(hù)建設(shè)稅913639.79元，教育費(fèi)附加565563.7元。
2、個(gè)人所得稅
該單位2008年1月至2009年11月期間支付員工工資薪金未代扣代繳個(gè)人所得稅。共計(jì)發(fā)放工資薪金1152499.5元，未代扣代繳個(gè)人所得稅15543.5元。
3、房產(chǎn)稅
該單位1998年購(gòu)入辦公樓，共計(jì)三層，在固定資產(chǎn)帳簿中記載，房屋原值3220644元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅27053.41元，實(shí)際繳納21840元，少繳納5213.41元，滯納金1631.8元；2009年應(yīng)繳納已繳納27053.41元。
4、企業(yè)所得稅
*9步，檢查組按照逆差法，首先從財(cái)務(wù)報(bào)表、申報(bào)表入手，分析評(píng)估企業(yè)申報(bào)所得額的可信性。以下是一張?jiān)摴灸甓人枚惿陥?bào)表：
中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）
稅款所屬期間：2008年 01月 01日至 2008年 12月 31日
納稅人名稱： 北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
納稅人識(shí)別號(hào)： 略 金額單位：元（列至角分）
類別 行次 項(xiàng)目 金額
利潤(rùn)總額計(jì)算 1 一、營(yíng)業(yè)收入（填附表一） 14,025,760.85
2 減：營(yíng)業(yè)成本（填附表二） 40,354,810.70
3 營(yíng)業(yè)稅金及附加 757,391.08
4 銷售費(fèi)用（填附表二） 198,772.50
5 管理費(fèi)用（填附表二） 3,034,232.30
6 財(cái)務(wù)費(fèi)用（填附表二） 978.50
7 資產(chǎn)減值損失
8 加：公允價(jià)值變動(dòng)收益
9 投資收益
10 二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -30,320,424.32
11 加：營(yíng)業(yè)外收入（填附表一）
12 減：營(yíng)業(yè)外支出（填附表二） 520,351.73
13 三、利潤(rùn)總額（10＋11－12） -30,840,776.05
應(yīng)納稅所得額計(jì)算 14 加：納稅調(diào)整增加額（填附表三） 2,805,152.17
15 減：納稅調(diào)整減少額（填附表三）
16 其中：不征稅收入
17 免稅收入
18 減計(jì)收入
19 減、免稅項(xiàng)目所得
20 加計(jì)扣除
21 抵扣應(yīng)納稅所得額
22 加：境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損
23 納稅調(diào)整后所得（13＋14－15＋22） -28,035,623.88
24 減：彌補(bǔ)以前年度虧損（填附表四）
25 應(yīng)納稅所得額（23－24）
應(yīng)納稅額計(jì)算 26 稅率（25%）
27 應(yīng)納所得稅額（25×26） 0.00
28 減：減免所得稅額（填附表五）
29 減：抵免所得稅額（填附表五）
30 應(yīng)納稅額（27－28－29） 0.00
31 加：境外所得應(yīng)納所得稅額（填附表六）
32 減：境外所得抵免所得稅額（填附表六）
33 實(shí)際應(yīng)納所得稅額（30＋31－32） 0.00
34 減：本年累計(jì)實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額
35 其中：匯總納稅的總機(jī)構(gòu)分?jǐn)傤A(yù)繳的稅額
36 匯總納稅的總機(jī)構(gòu)財(cái)政調(diào)庫(kù)預(yù)繳的稅額
37 匯總納稅的總機(jī)構(gòu)所屬分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偟念A(yù)繳稅額
38 合并納稅（母子體制）成員企業(yè)就地預(yù)繳比例（本行填寫百分?jǐn)?shù)，例如：XX%）
39 合并納稅企業(yè)就地預(yù)繳的所得稅額
40 本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額（33－34） 0.00
附列資料 41 以前年度多繳的所得稅額在本年抵減額
42 以前年度應(yīng)繳未繳在本年入庫(kù)所得稅額
納稅人公章： 代理申報(bào)中介機(jī)構(gòu)公章： 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理專用章：
經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人及執(zhí)業(yè)證件號(hào)碼： 受理人：
申報(bào)日期： 年 月 日 代理申報(bào)日期： 年 月 日 受理日期： 年 月 日
查看附表記載，其中營(yíng)業(yè)收入由銷售開發(fā)產(chǎn)品收入構(gòu)成，而營(yíng)業(yè)成本則為銷售開發(fā)產(chǎn)品的成本。從這兩項(xiàng)的金額來看，2008年公司營(yíng)業(yè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)收入，達(dá)到2,600萬元之多，從邏輯關(guān)系來看，項(xiàng)目單位面積的銷售均價(jià)為5000元，而根據(jù)報(bào)表顯示匹配的單位面積工程成本卻達(dá)到17263.15元，明顯不合理。
第二步，分析企業(yè)所得稅申報(bào)情況。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，檢查期間，公司申報(bào)的銷售收入、銷售成本、所得稅之間存在如下關(guān)系：
2006年 2007年 2008年
銷售收入 0 182095781.14 14,025,760.85
銷售成本 0 184114097.40 40,354,810.70
繳納企業(yè)所得稅 33,896.00 0.00 0.00
表內(nèi)2006年繳納的所得稅是由于其他業(yè)務(wù)收入、支出的計(jì)算產(chǎn)生的，與銷售無關(guān)；而2007年、2008年兩個(gè)年度則列支了大量成本，沒有企業(yè)所得稅。
第三步，審核計(jì)算企業(yè)所得稅計(jì)稅收入。
該公司取得預(yù)售收入在“預(yù)收賬款”科目核算，賬面記載為2006年取得售房收入137598226.36元，同時(shí)起初余額為2005年已銷售未繳納稅款結(jié)轉(zhuǎn)到本年度27693759元，2007年取得售房收入148291923.24元，2008年取得售房收入14025760.85元，三年合計(jì)共299915910.45元。
項(xiàng)目竣工情況審核結(jié)果如下：2006年12月一區(qū)、二區(qū)竣工驗(yàn)收，三區(qū)于2007年8月完成了竣工驗(yàn)收，9號(hào)非配套公建樓于2008年12月竣工驗(yàn)收。
根據(jù)所得稅收入確認(rèn)原則，檢
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