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偷稅方法匯總及需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
一、營(yíng)業(yè)稅
偷稅方法匯總
?。ㄒ唬┤〉蒙唐贩夸N售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”，或“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付賬款”等科目，不按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
這是近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收檢查工作中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題主要分4種情況說(shuō)明。
【案例一】：濟(jì)南市地稅局2001年查處的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司涉稅案。將預(yù)收的售房款10460萬(wàn)元，以集團(tuán)公司或其他單位往來(lái)款的名義記入“應(yīng)付賬款--××單位”科目，少申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅稅款523萬(wàn)元。
【案例二】：青島市某有經(jīng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè),將商品房售于某企業(yè),價(jià)值2000萬(wàn)元,為逃避納稅,雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購(gòu)銷合同,將收取的購(gòu)房款暫以預(yù)收材料訂金的形式列“應(yīng)付賬款”科目，偷逃稅款。
延遲收入的入賬時(shí)間。一是開(kāi)發(fā)公司所屬的售樓中心，房地產(chǎn)公司的售樓中心日常售房收入，除部分上繳財(cái)務(wù)入賬外，其他收入沉淀在售樓中心,存在隱匿收入偷漏稅收的問(wèn)題；二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取委托其他單位銷售房屋的，應(yīng)重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款或銷售款是否長(zhǎng)期掛在受托方賬戶或轉(zhuǎn)移挪作他用,三是檢查是否存在以總收入扣除代銷、包銷手續(xù)費(fèi)以后的差價(jià)作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)等問(wèn)題。
（二）向購(gòu)房者收取的住房按揭貸款收入，記入“短期借款”、“其他應(yīng)付賬款”科目，不申報(bào)納稅。
（1）銀行按揭的步驟
目前，在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中大多采用購(gòu)房者向銀行按揭的方式，*9步簽合同，交首付款；第二步向銀行辦理按揭手續(xù)；第三銀行按揭款到賬并核算。
?。?）逃稅方法
部分企業(yè)為了達(dá)到延期繳納稅款的目的，不按會(huì)計(jì)制度規(guī)定將銀行按揭購(gòu)房款轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)收入”或“預(yù)收賬款”科目申報(bào)繳納有關(guān)稅金，【主要以下三種情況】：
*9種情況：將有關(guān)的收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”科目。通過(guò)銀行過(guò)渡賬戶集中轉(zhuǎn)賬，給人造成貸款的假象，比較隱蔽。
第三種情況：以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購(gòu)房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。
?。ㄈ﹥r(jià)外收費(fèi)和代收費(fèi)用不按規(guī)定合并收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅
隨著人們生活質(zhì)量和要求的不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、有線電視、管道煤氣、集中供熱、防盜門(mén)（網(wǎng)）安裝等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都將此作為提高商品房身價(jià)，檔次的標(biāo)志；是營(yíng)銷策劃的一種促銷手段，公用事業(yè)部門(mén)為了提高經(jīng)濟(jì)效益等原因，常要以開(kāi)發(fā)商的名義辦理一切開(kāi)戶手續(xù)。
?。?）費(fèi)用收取方式。為了達(dá)到少繳稅款的目的，大部分房地產(chǎn)公司均采取在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)計(jì)價(jià)的方式，一是自收；二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算。
?。?）會(huì)計(jì)處理方法
一是有的企業(yè)將隨同房?jī)r(jià)一起收取的有線電視開(kāi)戶費(fèi)、管道煤氣開(kāi)戶費(fèi)、集中供熱熱源及管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)等全部轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付（收）款—代收代墊費(fèi)用”科目?jī)?nèi)，與相關(guān)支出項(xiàng)目相互沖銷；
二是將相關(guān)支出記入工程施工成本，收取的上述費(fèi)用直接沖減開(kāi)發(fā)成本；
三是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算，收支節(jié)余長(zhǎng)期掛賬，形成內(nèi)部往來(lái)。
（四）取得以房頂債等非貨幣性經(jīng)濟(jì)利益不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入，申報(bào)繳納稅款（視同銷售問(wèn)題）。
*9種情況：是以商品房坐抵施工勞務(wù)，共同偷逃稅行為（相當(dāng)于施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合建房開(kāi)發(fā)形式）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把部分商品房的銷（預(yù)）售權(quán)委托給建安施工企業(yè)，或者是開(kāi)發(fā)公司買(mǎi)房，建筑公司負(fù)責(zé)收款，收了房款再直接支付外欠建筑材料款，相互不作賬務(wù)處理，從而使開(kāi)發(fā)、施工雙方都達(dá)到偷逃稅目的。這種偷逃稅手段主要房地產(chǎn)公司利用主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料掌握不完整和有關(guān)部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明不需要發(fā)票的漏洞。
第二種情況：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工期長(zhǎng)，資金需求大，產(chǎn)品銷售資金回籠慢，確因無(wú)力支付工程款等原因，部分房地產(chǎn)公司采取商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，賬務(wù)處理方面房地產(chǎn)公司一般是將“應(yīng)付賬款--××單位”與“開(kāi)發(fā)成本”科目對(duì)沖。
第三種情況：以轉(zhuǎn)移債務(wù)的形式取得收益（以非房地產(chǎn)公司基本建設(shè)投資為主，房地產(chǎn)公司一般屬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不成功）
【案例-】：濟(jì)南虹泰公司轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅274萬(wàn)元、城建稅19萬(wàn)元、教育費(fèi)附加8萬(wàn)元、企業(yè)所得稅431萬(wàn)元。
2000年1月，虹泰公司與機(jī)電城簽訂土地租賃協(xié)議，計(jì)劃利用原機(jī)電城的立項(xiàng)報(bào)告籌建“在建項(xiàng)目”，并分別與中鐵十四局、中鐵建廠局二處、省建設(shè)建工集團(tuán)公司、四建集團(tuán)公司等施工企業(yè)簽訂施工協(xié)議。截止2001年12月已完成“在建項(xiàng)目”投資46073095.64元，其中：前期費(fèi)用 2450386.62元、土建完工量43622709.02元。2001年12月以另一公司的名義與省商業(yè)集團(tuán)簽訂聯(lián)營(yíng)協(xié)議，約定雙方以現(xiàn)金入股的方式成立物流公司，繼續(xù)籌資開(kāi)發(fā)建設(shè)“在建項(xiàng)目”工程。對(duì)虹泰公司“在建項(xiàng)目”的前期投入費(fèi)用由銀座物流公司支付，其中：前期開(kāi)發(fā)費(fèi)雙方約定為2000萬(wàn)元、應(yīng)付未付的工程款“由聯(lián)營(yíng)公司按審計(jì)結(jié)果并經(jīng)雙方協(xié)商一致后據(jù)實(shí)支付給圣洋水產(chǎn)公司”，協(xié)議生效后，物流公司又分別與原施工單位簽訂施工協(xié)議，并承諾支付原公司的應(yīng)付未付工程款。
第四種情況：拆遷償還面積不按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程中，應(yīng)對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還），在具體辦理“安置”或“償還”時(shí)，根據(jù)被拆遷房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)；或作價(jià)補(bǔ)償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合等方法。按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，應(yīng)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)收取還建房的差價(jià)款、超安費(fèi)等應(yīng)合并經(jīng)營(yíng)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)公司對(duì)對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分絕大部分不申報(bào)納稅，對(duì)收取的還建房屋差價(jià)款、超安費(fèi)等有的直接沖減開(kāi)發(fā)成本，有的長(zhǎng)期掛往來(lái)科目不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)界所得稅。（從事舊城改造、城鄉(xiāng)結(jié)合部）
【案例】：某房地產(chǎn)公司1995-2001年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時(shí)，對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止 2001年末，安置拆遷戶18.9萬(wàn)平方米，其中：償還拆遷面積17萬(wàn)平方米，同類房屋成本價(jià)為461.23元/平方米，總成本為7875萬(wàn)元;收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)收入2229萬(wàn)元,其中:700萬(wàn)元直接沖減“開(kāi)發(fā)成本”、1529萬(wàn)元列往來(lái)科目；收取超面積安置費(fèi)231萬(wàn)元直接沖減開(kāi)發(fā)成本，根據(jù)國(guó)稅函發(fā){1995}549號(hào)文件規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分、收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入、超面積安置費(fèi)，應(yīng)分別按照同類住宅房屋成本價(jià)和實(shí)際收取的收入征收“轉(zhuǎn)讓、銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅516.7萬(wàn)元，未申報(bào)繳納。
第五種情況：捐贈(zèng)、職工福利、公司領(lǐng)導(dǎo)層分配住房等未按視同銷售計(jì)提稅金。
?。ㄎ澹╇[匿經(jīng)營(yíng)收入偷逃稅款（多行開(kāi)戶、或者利用個(gè)人儲(chǔ)蓄存款賬戶、發(fā)票管理等）
隱匿經(jīng)營(yíng)收入是房地產(chǎn)公司最常用的偷逃稅一種手段，采取的方法有以下三種情況：
*9種情況：一個(gè)公司設(shè)置兩套賬、賬外賬（也稱小金庫(kù)），也有的企業(yè)采用一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一套賬、或設(shè)立多個(gè)二級(jí)獨(dú)立核算單位（有的注冊(cè)登記負(fù)責(zé)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照但不辦理稅務(wù)登記，有的是內(nèi)設(shè)職能部門(mén)），單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)賬簿、或非獨(dú)立核算單位的經(jīng)營(yíng)賬簿往往不與公司總賬合并，隱匿經(jīng)營(yíng)收入；
第二種情況：將收取的售房款直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位。
第三種情況：將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。
?。├煤献鹘ǚ?、聯(lián)合開(kāi)發(fā)減少納稅環(huán)節(jié)偷逃稅款
營(yíng)業(yè)稅需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
w1.開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。
w2.收取廣告位使用費(fèi)是否按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。
w3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營(yíng)策略出租時(shí)納稅是否正確。
w4.以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
w5.采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無(wú)不按預(yù)售收入（含定金）繳納營(yíng)業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。
w6.在銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用如天然氣（煤氣）管道開(kāi)戶費(fèi)、有線電視開(kāi)戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。
w7.開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，是否從營(yíng)業(yè)額中減除。
w8.因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營(yíng)業(yè)額中申報(bào)納稅。
w9.納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
w10.銀行按揭收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來(lái)賬不申報(bào)納稅。
w11.以房換地的，是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。
w12.以房產(chǎn)作為利潤(rùn)分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。
w13.將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)申報(bào)納稅。
w14.以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按實(shí)際取得的價(jià)款征稅。
w15.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。
w16.采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，有無(wú)扣除“還本”支出后再申報(bào)納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象。
w17.以“購(gòu)房回租”形式銷售房屋是否申報(bào)納稅
w18.納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，有無(wú)分別按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“建筑業(yè)”納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象。
19.查看售房代理協(xié)議，審查委托、銷售雙方是否履行協(xié)議并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。
w20.收取的炒“樓花”者的房產(chǎn)更名費(fèi)是否作為收入申報(bào)納稅。
w21.企業(yè)現(xiàn)售房收取的房款在直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目的同時(shí)是否申報(bào)納稅。
22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不適用財(cái)稅字[2003]16號(hào)文第二十條：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。”
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