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一、營業(yè)稅
應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。
?。ㄒ唬┲鳡I業(yè)務收入（自查重點）
1.銷售開發(fā)產品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。
?。?）在開發(fā)產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；
?。?）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。
（3）總機構有無將分支機構的未完工開發(fā)產品的銷售收入合并計入；
（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；
（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；
?。?）拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；
?。?）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據，未計入收入。）
（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；
?。?）向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。
2.開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。
3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；
4.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據，開發(fā)企業(yè)未計入收入；
5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。
6.對將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產確認收入。對將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產品確認收入。
7.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅
?。?）以開發(fā)產品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理；
?。?）以開發(fā)產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規(guī)定計稅；
?。?）將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。
（4）自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。
?。?）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。
?。ǘ┢渌麡I(yè)務收入
1.房屋出租收入
（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。
?。?）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。
?。?）以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規(guī)定計稅。
2.商品房售后服務如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。
?。ㄈ┢渌麪I業(yè)稅涉稅問題
1.利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。
2.中途轉讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。
4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。
5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。
6.其他
（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）
二、企業(yè)所得稅
應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。
?。ㄒ唬┦杖敕矫妫ㄗ圆橹攸c）
除前述營業(yè)稅部分的相關問題外，還應檢查：
1.未完工開發(fā)產品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
2.產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。
3.取得政府的經濟補償或獎勵收入是否未申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。
4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認收入或直接沖減了成本。
?。ǘ┏杀举M用方面（自查重點）
1.取得的土地資產是否不按規(guī)定計價。
是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發(fā)成本。
2.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。
（1）是否虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。
?。?）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進行歸集分攤，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個項目進行合理分攤。
3.是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。
?。?）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。
?。?）是否從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤。
?。?）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。
?。?）是否虛列工程監(jiān)理費。
4.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。
取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內容不實的發(fā)票入賬等
5.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。
?。?）未根據開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發(fā)成本。
?。?）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。
（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。
?。?）未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。
?。?）雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。
（6）發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。
6.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額
?。?）將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。
?。?）由開發(fā)企業(yè)投資建設的，位于開發(fā)小區(qū)內的郵電通訊、學校、醫(yī)療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理。
?。?）在開發(fā)小區(qū)內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產權歸開發(fā)企業(yè)所有
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