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盡管調(diào)研樣本是一個地級市，但卻暴露出中國房地產(chǎn)行業(yè)偷漏稅現(xiàn)象。
1月12日，江蘇省財稅系統(tǒng)一位官員表示，他們近期針對省內(nèi)某市“房地產(chǎn)行業(yè)偷稅手段”進行了調(diào)研和分析。
房地產(chǎn)開發(fā)商的偷稅手法呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢。不少地方稅務系統(tǒng)公布欠稅“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量呈逐漸增長趨勢。
“從研究看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅之繁、數(shù)量之大，更多的在于技術上的原因”，江蘇省財稅專家、省社科院財貿(mào)所副研究員駱祖春表示，“房地產(chǎn)行業(yè)涉及的環(huán)節(jié)很多、工期長，企業(yè)在各個環(huán)節(jié)都可以偷稅。”
但研究者對稅收結構和體制問題的考問也一直在堅持。
所得稅房地產(chǎn)業(yè)占比近半
針對該市調(diào)研顯示，快速增長的房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入，已經(jīng)成為企業(yè)所得稅收入重要來源。
2005年，該市房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入9.5億元，繳納企業(yè)所得稅2010萬元。上述兩組數(shù)據(jù)在2006年、2007年分別為：32.1億元、5443萬元和43.9億元、1.405億元。
到2008年上半年，該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅已達1.3598億元，占全市所得稅收入的41%。而2009年1-11月份數(shù)據(jù)顯示，其占比已達50%左右。
調(diào)研顯示，房地產(chǎn)銷售收入增長，與其應納所得稅的增長雖然同時呈現(xiàn)向上成長的曲線，但兩者的偏離漸遠——從所得稅占比銷售收入的數(shù)據(jù)來看，2005-2007年的比例為2.1%、5.7%和3.2%。
2006年，該市房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ｍ棛z查而被補稅罰款139萬元，2007年被補稅罰款803萬元，到2008年上半年已經(jīng)上升至3672萬元。*72009年1-11月份數(shù)據(jù)更是超過5000萬。
補繳成倍增長，突顯房地產(chǎn)偷稅現(xiàn)象嚴重。
偷稅手段多樣
該市連續(xù)5年將房地產(chǎn)列為稅收專項檢查對象之一，其樣本具有代表性。
參與調(diào)研的一位官員表示，“偷稅手段非常專業(yè)，行外人士根本不懂，而稅務人員也需要長時間跟蹤觀察。”
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商偷稅手段多樣化，但主要通過5種方式進行：“隱匿應稅收入”、“擠占、多提、虛列成本”、“超標準列支或扣除相關費用和支出”、“賬簿憑證管理混亂，核算不規(guī)范”、“納稅申報不及時”。
納稅申報不及時，是最為普遍現(xiàn)象，表現(xiàn)為：不按預收房款申報預售收入依據(jù)利潤率（或毛利率）繳納所得稅，或干脆就不申報，甚至作虛假申報等。
隱匿應稅收入是開發(fā)商[*{6}*]偷稅手段之一，借此可以大幅度減少納稅基數(shù)。
比如，對銷售收入確認不主動、不及時，少列收入坐支現(xiàn)金現(xiàn)象嚴重，有的直接進入企業(yè)小金庫不入賬；對銀行按揭款項不及時入賬，或者把收到的按揭款項記“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現(xiàn)的商品房銷售款長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉(zhuǎn)或延期結轉(zhuǎn)應稅銷售額。擠占、多提、虛列成本，是開發(fā)商偷稅的另一主要手段。
典型方式是，開發(fā)商和建筑商互相勾結，有預謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開建安發(fā)票的手段，人為地提高造價，增大建安成本，以少繳所得稅。
再者，多結轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售成本及稅金?；蛘撸谕ㄋ?、通電、通氣、綠化、道路等項目建設上高估成本，嚴重影響了利潤的真實性。
而“超標準列支或扣除相關費用和支出”方式更是花樣繁多，比如，開發(fā)商的注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經(jīng)營性費用扣除；或者超標準列支或扣除業(yè)務招待費、宣傳費和廣告費；超標準、超范圍列支等。
具體到企業(yè)管理上，調(diào)研發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“賬簿憑證管理混亂，核算不規(guī)范”。
由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工期長，與建安施工企業(yè)結算不及時，成本核算未嚴格執(zhí)行權責發(fā)生制和配比原則。“對未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況”，參與調(diào)研一位官員表示。
為何偷稅頻發(fā)？
為什么有的開發(fā)商進入了“年年被查、年年偷稅，卻屢查屢犯”怪圈？
上述省財稅系統(tǒng)官員認為，是收益和成本的巨大反差，助長了部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生偷逃稅款的主觀故意。
其直接原因是，即使發(fā)現(xiàn)被查處，也僅只是補繳稅款，繳納少量的罰款和滯納金，偷稅成本與收益巨大反差。
按照《稅收征管法》規(guī)定，納稅人不按期限繳納稅款，應按日加收千分之二的滯納金。
駱祖春表示，某些偷稅案件，一般是由若干筆偷稅業(yè)務構成的，每筆偷稅業(yè)務又有不同的偷稅起始時間，“一方面千分之二數(shù)量有限；另一方面，要準確計算滯納金數(shù)額，就必須逐筆計算，最后匯總求和，這非常麻煩。”
調(diào)研報告直接指出，開發(fā)商偷稅的另一個原因是轉(zhuǎn)嫁“貪腐成本”。
由于行業(yè)“潛規(guī)則”，開發(fā)商投入“重金”不能進行賬務處理，因此便千方百計虛開發(fā)票，將非正當支出列入開發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，“被動”地造成了偷稅的主觀故意。
而人們普遍觀察到的一個現(xiàn)象是，開發(fā)商個人消費越來越奢侈。
有與本報記者熟悉的開發(fā)商表示，“中國個稅累計*645%的稅率非常高，作為私營企業(yè)，買名車住豪宅等高消費，可以將企業(yè)收入合理合法轉(zhuǎn)為個人私有財產(chǎn)，少交個人所得稅和企業(yè)所得稅”。
從行業(yè)管理上看，亦缺乏有效管理，突出的問題在于缺乏“橫向協(xié)調(diào)”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從立項、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權審批，要到20多個政府主管部門辦理有關手續(xù)，要經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、“七通一平”、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等多個開發(fā)階段，監(jiān)管部門眾多。“部門之間雖然權力和職能劃分很清楚，”各管一塊“，但部門間缺乏有效的銜接或制約，信息難以共享，容易形成偷稅空子”，上述財稅官員分析。
稅務系統(tǒng)長期以來沒有與相關的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項目開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控。
江蘇省財政廳一位分析人士表示，目前財務核算（包括信用支付、對會計行業(yè)的管理）總體上缺乏系統(tǒng)管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算不統(tǒng)一、不規(guī)范，客觀上為掩蓋其在經(jīng)營、核算和應稅上的不法行為找到了借口。
“由于房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長、各期產(chǎn)品滾動開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營成果不盡相同，缺乏系統(tǒng)管理的房地產(chǎn)企業(yè)財務核算難以真實反映企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，很難準確反映各納稅期應納的各項稅收。”
不過，調(diào)研報告也指出了“行政干預”對稅務部門征管形成阻礙。
一位省財稅系統(tǒng)人士稱，地方政府與企業(yè)“關系密切”，為謀求“地方利益”而損害“公共利益”的行為時有發(fā)生。
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